浦江镇解析1、产品规划概述2、规划营销透析1、规划概述总体关系项目区位情况浦江新城详细规划城市森林浦江镇中心开发区漕河泾高科园紫竹园(大学城)生态别墅美国环球主题公园世博会预留地三林生态城48km17.5km33km总体关系人民广场芦潮港浦东国际机场虹桥机场21km项目区位情况中心区也保留与黄浦江水路的连通。
周浦塘水道延续至滨江地段，沿黄浦江设客运码头，接通黄浦江的水运线。
项目距离人民广场17公里。
浦星路与卢浦大桥相连后是通向市中心最便捷的通道。
规划中的M8地铁线在中心区范围内于浦星路东侧设有3个地铁站，中心区与浦西还有芦恒路西端的过江隧道。
人民广场卢浦大桥浦江镇M8地铁线过江隧道3个轻轨站点规划功能区•中心城区•居住组团•别墅组团•漕河泾出口加工区•漕河泾浦江高科技园城区中心商业带住宅区容积率1.0住宅区容积率1.0住宅区容积率0.8•规划土地面积：约10.3k㎡•规划建筑面积：约518万㎡•预计常驻人口：约10万居住区总体规划中心密集区容积率逐渐向两端走低的特点北广场南广场中心商业带江月湖商业区广场主要城市节点规划设计特点：中心商业带为城市中心城市广场作为节点规划特点“我们不是在开发一个小区，我们是在造一座城！”----300×300米车行主干道(城市考虑车行尺度)----75-150米人行道路(城市考虑商业、人行的尺度)----多种产品混合社区(生活+功过适度混合）----开放式社区、商业街、广场（广场、街道的结合）----意大利主题的社区（原创意大利风格、区别其他三城七镇照搬国外建筑风格）天祥华侨城浦江中心镇区——“新浦江城”规划范围•规划土地面积：约2.6k㎡•规划建筑面积：约203万㎡•毛容积率：0.78•可建设用地率: 63%中 心 区 技 术 指 标拟开发项目建筑总量约203万㎡酒店 娱乐文化 5% 3% 园区办公 21%特殊公建 1%商业 11%住宅 59%住宅：119.77万平米 酒店：10.15万平米办公：42.63万平米商业：22.33万平米娱乐文化：6.09万平米 特殊公建：2.03万平米中 心 区 规 划 图低密度 混合区公寓区中心商 业区中 心 示 范 区 开 发 范 围•规划土地面积：约1.83k㎡•规划建筑面积：约130万㎡ 综合容积率: 0.71首 期 项 目 开 发 范 围 及 容 积 率 分 布1# 0.97 8# 0.64 9# 0.642# 0.79 7# 0.59 10# 0.413# 0.79 6# 64首期项目描述首期总体规划 各类产品特点经济指标总占地面积：469894平方米 总建筑面积： 345385平方米 容积率： 0.655 绿化率： 36.4%地号 2# 3# 4# 6# 7# 合计 多层（套） 47 126 110 —— —— 283 小高层（套） 70 70 38 38 38 254 独院住宅（套） 34 31 15 39 34 153 联排别墅（套） —— —— —— 63 55 118 独立别墅（套） —— —— —— 34 29 63多 种 产 品 混 合 城 区首期鸟瞰图独 院 住 宅 分 布容积率: 0.43-0.53独院住宅鸟瞰图院墅效果图院墅特点•源自于意大利的Road Villa，具有独创性、唯一性；•以联体别墅的容积率，得到独立别墅的居住享受；•面积在220-250平米，建筑主体围绕庭院展开，房型设计合理，符合上海的居住习惯，具有较好的内部空间享受；•立面简洁而富有变化，且组团整体沿街面的立面变化富有节奏感；•室内及庭院地坪抬高1米，与路面保持1米落差，充分保证住户的私密性，可在庭院中俯瞰道路，与外部保持较好的联系；•庭院面积在80-160平米，有院墙围合，空间利用率高，私密性极高；•室内空间与庭院的外部空间互动较强，整体建筑空间更具有情趣感。
联排别墅分布容积率: 0.67-0.89联排别墅鸟瞰图联排别墅特点•联体别墅处于首期的中央商业带，南面沿运河排布，北面沿水广场或商业带排布，既处繁华，又拥有景观优势；•与城市中心商业相结合，部分底层为商业，真正意义上的城市中心的TOWNHOUSE生活；•临运河部分联排拥有亲水私家码头，具有独特性和唯一性。
•赠送中央空调机组水岸多层分布容积率: 0.90-97平层公寓平面图平层公寓鸟瞰图水岸多层特点•位于整个社区最北部，沿中心河或景观广场排布；•以4层设计为主，配备电梯，属于罕有的4层带电梯公寓产品；•1-2层复式设计，3、4层退台设计，短进深、大面宽，层次丰富的立面效果；•1-2层复式170 m2，3、4层150 m2，属于高档公寓设计•1-2层复式赠送私家花园，3层送露台，4层送顶层空中花园；多空间居住享受；小高层分布容积率: 1.41-1.76小高层公寓效果图小高层公寓特点•位于别墅社内的小高层产品，屹立于整个城区中，属于城市中的高档公寓；•150-300米超大栋距，拥有开阔的视野，极好的视觉效果；•10米短进深、34米大面宽，通透性好，舒适的空间享受；•150-190 m22房、3房；330 m2大平层、独门独户设计；顶层附送空中花园，多层次空间享受；•10层小高层，2部电梯配置；每户赠送住户空调机组；邻里商业分布分散分布的社区商业2、规划透析各类产品容积率及房型面积1.41-1.760.90-970.67-0.890.43-0.530.41建筑容积率280-320（120-150地下室）独立别墅（容积率原因改为豪华独院）180-220联排别墅220-240院墅145-154（3、4F 平层）170-190（1/2F 复式）平层公寓(4F)150-190小高层公寓(11F)房型面积（m 2）产品类型何以如此规划产品？遵循规划原则，达到规划目标1、造一座新城2、适度开放社区3、公寓、别墅适度混合的社区4、三城七镇之示范5、可持续性发展的城市：居住客源为主，控制投资客比例浦江镇土地属性1、地理位置：属于别墅区概念2、三城七镇中距离市中心最近的镇但：仍然位于外环外，公共交通不缺乏，轨道交通尚处于规划阶段第一次购房需求无法导入，特别是公寓客3、缺乏区域客源支撑周边人口少，工业区尚处于起步阶段，缺乏区域客源、缺乏产业客源面向全市客源！客源定位区域客源缺乏，城区规划：面对全市性客源1、市区客户（主导）2、外地客户（部分）3、区域客户（少量）4、外籍客户（少量）1、市区客户：本案的主导客户来源•主要来自于卢湾、黄浦、徐汇、静安等市中心区域，以交通动线引导而来，即通过卢浦大桥、徐浦大桥两条动线导入；•人民广场周边、淮海路、徐家汇高级写字楼办公的企业管理层、高级职员，以及部分具有较强经济实力动拆迁居民；•这些客户主要由于本案与其工作地点交通较为便利，动拆迁居民中具有较强经济实力者考虑与市中心交通便捷，追求较好生活品质，从而选择购买本案产品。
2、外地客户：港台、江浙一带客户较高•主要是来自港台、江浙、深圳等地区；呈现抱团购买的特点。
•外地客户已经成为上海高档社区不可或缺的一部分，“新浦江城”定位为高档社区，“新浦江城”将在上海引起轰动，对外地客户的吸引力非常大，必定将吸引外地客户前来购买；•这部分客户具有较强的购买力，投资客的比例将较高。
•华侨城品牌的忠实追随者3、区域客户：产业客，镇区公务员4、外籍客户：主要为海外华人，投资、自住兼顾地块属性、客源层次决定户型面积外环线外、公共交通匮乏决定：首期主要面对二次置业客户卢浦大桥：道路交通发达，面对有车族华侨城品牌：高端群体针对改善型居住客户，追求舒适型，公寓户型要比普通公寓面积放大10-15平米各类产品面积规划150-190145-154（3、4F 平层）170-190（1/2F 复式）180-220220-240280-320（120-150地下室）房型面积（m 2）1.41-1.760.90-970.67-0.890.43-0.530.41建筑容积率独立别墅（容积率原因改为豪华独院）联排别墅独院别墅平层公寓(4F)小高层公寓(11F)产品类型根据容积率不同，设计具有梯度性房型面积；避免面积冲突价格制定价格制定原则•市场比较法结合成本法•根据各类产品不同价值设定产品价格•各类产品价格具有梯度性，总价区分，不冲突、不重叠价格制定7800800090001600025000平均价格150-190145-154（3、4F 平层）170-190（1/2F 复式）180-220220-240280-320（120-150地下室）房型面积（m 2）1.41-1.760.90-970.67-0.890.43-0.530.41建筑容积率560-640独立别墅（调整为豪华独院）160-200联排别墅350-500独院别墅116-140136-150平层公寓(4F)120-150小高层公寓(11F)总价范围产品类型营销分析推广策略•先塑造城区形象，“新浦江城”之规划特色•再推建筑产品：•新浦江城主导名下之产品梯队——之院墅、之水岸公寓……（必以新浦江城做为前缀，主导下的各类产品）。