总用地面积 总建筑面积
地块一
114356㎡ 99457㎡
地块二
191060㎡ 385265㎡
地上（计容积率）
77755㎡ 288500㎡
架空面积（不计容积率） 1832㎡
地下
19870㎡
容积率 建筑密度
绿化率 总停车位 地面停车 ％ 482个 191个 291个
1 2
3
地块一临河面海， 产品以公寓和酒店 为主。
地块二拥有独特的 坡地资源，规划完 整的商业配套。
地块三背山临海， 资源强势，产品以 公寓和商业为主。
项目简况 自然资源
自然资源之海：所在海岸线沙质细腻，无杂物，海水 清澈，适合观光及嬉水
✓ 龙栖湾国际旅游度假区拥有14 公里长的金沙海岸，是我国唯 一的日落海滩。
✓ 这里长夏无冬，阳光充足，年 平均气温25°C，年平均水温 24.5°C；
✓ 沙滩平缓空旷，沙粒细腻；海 水清澈湛蓝，海湾和风细浪， 海边林木茂密，是天然的海滨 浴场和进行帆船等水上运动的 理想地。
海水 河道入海口 龙栖湾四河分布
海岸线
沙滩
山海相连
望楼港
部分海滩遭破坏
项目简况 自然资源
自然资源之山：项目距我国现存面积最大、保存最好 的热带原始森林区——尖峰岭约七公里
项目海边通达性较差，进入海边需要穿 过海边的村庄，路况较差，车辆无法直 接进入
交通要道 距三亚 距凤凰机场 距南山 距乐东县城
东线高速、西线高速、中线高速 70公里 60公里 35公里 45公里
西环铁 路
225国 道
项目简况 项目四至
地块西北部临靠抱套河入海口，东为石柱岭连绵群山 环抱，南端毗邻南山旅游区，北侧为高尔夫用地。背 山临河面海，私密性极强
3 市场及发展机会研判
4
核心问题构建
5 旅游地产研究及案例借鉴
6
物业发展建议
7
营销策略
开发目标、项目愿景
开发 目标
✓ 在2011年中下旬投入市场形成热销 ✓ 为后续地块销售打好基础
项目 愿景
✓ 将项目建设成为国际一流、以海洋、温泉、雨林、精装 修为支撑，产品特色吸引眼球的滨海养生度假社区
✓ 打造让人向往的，有风情的滨海特色社区 ✓ 规避项目自身不足，形成较大影响力
> 北侧：高尔夫用地，紧靠 抱套河入海口。
> 南端：毗邻海南三亚南山 旅游度假区，大三亚区域 发展辐射的最有利区域。
> 西侧：紧接龙栖湾，拥有 强势的一线海景资源。
> 东侧：石柱岭连绵群山环 绕，拥有独特的山景资源。
抱套河
龙栖湾
本案
石柱岭
关键词： 资源强势
未来前景看好
南山
项目简况 技术经济指标
项目分为三个地块，总建筑面积根据各地块相关规划 调整。拥有坡地资源的地块二建面最大
地块一
填海七星级酒店 总共占地约400亩 已立项备案
地块二
项目简况 区位、交通
项目位于海南乐东黎族自治县西南沿海，区域 交通极为便利
> 项目位于乐东县、九所镇、九所 区域的最南部，南靠三亚南山文 化旅游区。
> 区域交通极为便利，西线高速公 路、海榆西线、西环铁路均呈西 北—东南方向从规划区穿越而过。 本区南距南山文化旅游区、凤凰 国际机场、三亚市区分别为35公 里、60公里、70公里，北距八所 约80公里，均有高速公路、国道 及铁路等三条交通干线通达。
✓ 尖峰岭位于乐东县境内，是我国现存面积最大、保存最 好的热带原始森林区。
✓ 1992年7月辟为国家森林公园，主峰海拔1412米，最低 处海拔仅200米，相对高差千米以上，地形十分复杂。
✓ 尖峰岭是一个巨大的天然物种基因库，已发现维管束植 物2000多种，树种达300多种。
入口处
尖峰岭景观
尖峰岭天池
三亚龙栖湾项目价值报告
工作背景
三亚龙栖湾项目启动在即，已有总体概念性规划。项目1期 旅游部分方案已定且已开工，预计2011年5月项目基础设施 投入使用。
在此背景下本报告主要解决以下问题：
Q1、项目分期开发建议 Q2、配套设施建设的建议 Q3、产品定位 Q4、客户去化办法
1
项目目标/愿景
2
项目研判
13755㎡
83010㎡ 1.51
18.6 ％ 45.3 ％ 2384个 298个 2086个
地块三
112710㎡ 72493㎡
53960㎡
1233㎡ 17300㎡
0.48 15.4 ％ 61.0 ％ 442个 442个
项目简况 面积配比表
根据各个地块的资源状况规划住宅面积，酒店、商业 街、会所等配套规划约占项目总建面的52％
营销策略
项目简况
地块分布
项目规划用地共分为三块：
✓地块一：位于项目地块的西北 部，占地面积171.53亩，（合 114356平方米）。产品类型为， 公寓和酒店。
✓地块二：位于项目地块的偏东 部，占地面积286.59亩，（合 191060平方米）。产品类型为， 公寓、商业街和会所。
✓地块三：位于项目地块的偏南 部，占地面积169.06亩，（合 112710平方米）。产品类型为， 公寓和商业。
关键词： 地段优势强劲
交通通达性强
项目简况 项目交通
项目交通：海南西线高速公路、225国道和海南西线铁 路在度假区的东侧经过。距三亚约70公里，距海口260 公里，距尖峰岭国家森林公园7公里
项目外部交通便利，位于海南省南部九 所等三个镇区，临近多条交通干道，距 三亚、机场等地点较近
项目内部交通以乡镇公路为主， 225国 道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与 外界联系的主要交通设施
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1
项目目标/愿景
2
项目研判
3 市场及发展机会研判
4
核心问题构建
5 旅游地产研究及案例借鉴
6
物业发展建议
7
项目简况 周边环境
项目周边相对配套不成熟，国道正在维修路况 条件较差
火车噪音较大
九所镇整体感觉不足
铁路离项目较近
国道现状较差
总结
地处大三亚旅游圈内，未来发展看好 具有优质滨海资源条件、尖峰岭热带雨林、优质温泉等稀缺 资源 填海七星级酒店作为龙栖湾标志性建筑，对于项目未来发展 起到决定性作用
但龙栖湾片区目前知名度不高，客户认可有抗性，需要前期 进行市场培育 项目中小规模楼盘，片区内其它项目普遍品质感不强，价格 较低 独享资源在岛内不具稀缺性，核心卖点不足，需要重点包装