中指研究院目录一、研究背景与目的二、研究方法体系三、主要研究成果（一）2019中国商业地产百强企业（二）商业地产百强企业发展特点分析经营表现✧规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大1）百强代表企业平均租金收入超20亿元，企业经营分化显著2）城市布局与产品系列同步扩张，夯实企业规模化发展基础3）强化资本运作和收购，资产结构进一步优化✧经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升1）重点项目平均出租率接近94%，整体运营表现良好2）商业经营：科技赋能、体验消费推动商业运营升级3）写字楼经营：科技升级与共享模式加速办公空间运营创新✧成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间1）新拓土地节奏略有放缓，城市布局结构持续优化2）升级发展目标：规模化发展，兼顾稳健与质量✧稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破1）资产负债率升至72.5%，整体负债水平较合理2）加大长期融资规模，积极试水资产证券化发展策略专题分析：商业地产企业提升策略建议四、结语研究主持：中指研究院中房指数系统数据支持：CREIS中指数据，主要研究成员：中指研究院：莫天全、黄瑜、白彦军、刘德炳、尹建英、张晓飞、马琛、仵世友、张瑞、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、王玲、袁彬彬、黄艳、王永斌、高院生、童晓玲、谢俊云、田文刚、李益峰、高阳、张梦圆、刘莉芬中国商业地产百强企业研究报告2019一、研究背景与目的在中国经济转型升级的过程中，商业消费对经济增长的推动作用正不断增强；商业地产作为消费的空间、商务公共空间，拥有广阔发展前景；另一方面，新时代下人民对美好生活的向往加速了消费结构的升级，也驱动着商业地产不断走向高质量发展之路。

因此，持续深化对商业地产市场及其各类参与主体的研究，对于合理把握商业运营规律、有效提升行业开发运营水平具有重要的意义。

中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究：已连续多年对商业地产运营优秀企业进行分析评价，并在2018年正式发布中国商铺租金价格指数、构建了商业地产互联网平台。

2019 年，中指研究院结合在商业地产领域多年研究积累与数据基础，启动“2019中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中运营水平高、综合实力强、成长潜力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，紧密跟踪市场变动趋势，积极创新发展策略，实现更优更快发展。

通过对优秀商业地产企业的系统、科学分析，有助于全面总结其成功发展经验，供更多企业参考借鉴，提升行业整体运营水平。

另一方面，通过系统的研判企业行业地位，也有助于让更多的市场参与主体及时把握企业发展态势，理性决策。

研究目的（1）通过对企业经营规模和商业地产业务的运营表现等指标进行量化研究，发掘商业地产业务实力强、成长性好以及经营稳健的优秀企业群体；（2）通过系统研究，打造“中国商业地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥企业的行业示范效应，推动企业不断优化业务结构，实现健康发展。

二、研究方法体系（一）标准和门槛值中国商业地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。

依照相关惯例，我们对中国商业地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：（1）依法设立并登记注册的以商业地产（含商业零售物业经营、写字楼经营等）为重要经营业务的企业作为研究对象；为了引导商业地产企业做强做好，鼓励企业以集团的名义参与。

（2）按照惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，根据近3年商业地产企业实际经营状况，“2019中国商业地产百强企业”研究门槛值确定为企业近3年平均每年商业地产相关业务收入超过1亿元，或持有商业地产物业面积超过10万平方米。

（3）为了鼓励中国内地商业地产企业做大做强，同时鉴于境外背景商业地产企业的数据拆分问题，本次研究主要聚焦于内地背景的商业地产企业。

（4）符合上述1～3条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。

（二）评价指标体系评价指标体系设立原则2019中国商业地产百强企业研究以2016-2018年度为研究时间段，涵盖规模性、运营能力、成长性、稳健性等指标，全面考量企业的综合实力与业务发展能力。

评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：（1）企业规模和运营能力相结合。

企业规模和运营能力是企业向前发展的驱动力，商业地产公司只有在不断提高资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；同时企业必须稳步提升经营质量才能实现永续经营，只有在扩张规模的同时不断提升运营表现才能保障企业稳健发展。

（2）成长潜力与经营稳健并重。

商业地产行业受宏观经济运行影响较大，也面临周期性波动，此次研究将强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，鼓励企业更好地平衡稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。

（3）更加强调企业的产品与服务实力。

商业地产的高质量发展离不开高品质的产品和服务能力。

商业地产空间是集载体功能和服务功能于一体的综合经营场所，只有不断提高商业地产项目的产品水准和服务品质，才能实现有质量的增长，才能行稳致远。

评价指标体系在2019中国商业地产百强企业研究中，根据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、注重企业产品与服务实力的原则，全面客观地评价企业的综合实力。

中指研究院（三）数据来源和复核数据来源（1）企业填报数据；（2）CREIS中指数据、中房指数系统中国商铺租金指数、；（3）企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）；（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；（5）2016、2017、2018中国商业地产企业研究收集的数据资料。

数据复核企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核。

（1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；（2）通过税单复核企业经营收入及利润；（3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；结合中房指数系统中国商铺租金指数样本复核相关租金数据。

对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。

（四）计量评价方法在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。

因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。

它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。

计算中国商业地产百强企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。

根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。

然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2019中国商业地产百强企业综合实力指数。

2019中国商业地产百强企业评价指标体系规模性指标经营性物业持有面积经营性物业租金收入总资产净资产运营能力指标经营性物业平均租金及增长率经营性物业平均出租率净资产收益率成长性指标新增商办土地面积商办土地储备面积总资产年增长率稳健性指标资产负债率流动比率平均借贷成本中国商业地产百强企业研究报告2019“2019中国商业地产百强企业”（代表企业）大连万达商业管理集团股份有限公司SOHO中国有限公司红星美凯龙招商局蛇口工业区控股股份有限公司华润置地有限公司银泰置地（集团）有限公司宝龙地产控股有限公司首创钜大苏宁置业集团有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司大悦城地产有限公司深圳市卓越商业管理有限公司龙湖集团控股有限公司中国国贸绿地商业集团广州越秀商业地产投资管理有限公司奥园商业地产集团远洋控股集团（中国）有限公司新城控股集团股份有限公司北京金隅集团股份有限公司富力地产集团商业运营管理有限公司上海实业城市开发集团有限公司中南商业金地商置集团有限公司中海地产商业发展有限公司上海证大房地产有限公司弘阳商业集团佳兆业商业集团深圳市星河商用置业股份有限公司苏州圆融发展集团有限公司保利商业地产投资管理有限公司龙光地产控股有限公司世茂集团复星国际有限公司光大安石（大融城）茂业国际控股有限公司深圳市益田旅游商业集团股份有限公司蓝光商业集团正荣商业海伦堡商业集团金融街控股股份有限公司宝瑞商业管理有限公司中国金茂控股集团有限公司富康实业集团金科地产集团股份有限公司南国置业股份有限公司北京北辰实业股份有限公司金辉商业合生商业集团深圳市海岸商业管理有限公司中指研究院三、主要研究成果（一）2019中国商业地产百强企业在2019中国商业地产百强企业研究中，中指研究院根据近3年企业实际经营状况，依据企业规模和运营表现相结合、成长潜力与经营稳健并重、企业产品及服务实力均衡的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国重点商业地产相关企业（集团）的规模性、运营能力、成长性、稳健性等方面的指标和数据信息进行深入分析研究，科学全面地计算出商业地产企业的综合实力指数。

特别要说明的是：当前，商业地产企业分化显著，有少部分专注于商业开发运营的企业运营规模突出、经营水平高，而更多数的商业地产企业则依托有住宅开发背景的母公司，服务于其住宅社区的商业配套建设，发展水平有限，经营数据亦未完全拆分。

因此，考虑到行业示范效应和数据研究的严谨性原则，本次“2019中国商业地产百强企业”研究仅列示50家重点代表性企业，整体分析也以这50家代表企业为重点样本，供行业参考。

（二）商业地产百强企业发展特点分析2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势。

一方面，2018年我国GDP 突破90万亿元，同比增长6.6%，全年社会消费品零售总额突破38万亿元，同比增长9%，增速均出现放缓。

另一方面，商业地产投资额为20173亿元，同比下降9.9%；新开工面积为26115万平方米，同比下降2%；销售面积为16334万平方米，同比下降7.2%，商业地产新房市场的供需呈下滑态势。

在此背景下，商业地产百强代表企业1的整体经营表现优于行业大势：一方面，把握中国城镇化推进及消费升级带来的结构性机会，依托产品线延伸与城市布局下沉，百强代表企业进一步实现了规模化扩张；另一方面，快速迎合新消费理念、新商业模式及新技术手段，百强代表企业商业运营创新取得良好效果，租金及出租率指标表现较好；此外，在行业整体去杠杆的背景下，百强代表企业适度控制投资节奏、积极优化长短期负债结构，实现了稳健经营。