【作用】项目管理在房地产企业中的作用
房地产项目、工程项目、项目管理的区别
历史上，项目脱胎于建筑工程。 房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、 建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职 能。
项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管 理科学。
房地产项目的任何一个阶段可以通过“外购” 得以完成，但不可以 把项目“外购”。如果（即使）“外购”某阶段，也需要若干数量的 项目团队成员管理卖方，更需要项目经理管理整个项目。 房地产项目目标相对其他种类项目更明确。
【框架】万科工程项目管理框架
经典项目管理理论 五大类管理过程 启动、计划、执行、控制、收尾 九大管理领域 项目总体管理 项目范围管理 项目时间管理 项目成本管理 项目质量管理 项目人力资源管理 项目沟通管理 项目风险管理 项目采购管理
房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能 开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量 缺陷维修 、员工与供应商培训 。
【框架】万科工程项目管理框架
万科如何将项目管理的知识应用于工程管理 万科使用的方法
司 公 计划 管理 成本 管理 策 略 战 略 范围 管理 风险 管理 供 方
项
项目
质量 管理 理
【框架】万科工程项目管理框架
六大体系、六大流程 房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、 工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质 量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管 理标准化 。 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场 工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管 理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文 件管理流程。
万科工程项目管理的五管一控之质量管理
万科质量管理体系
万科的质量文化 万科质量标准 万科质量过程管理 万科质量技术标准
万科工程项目管理的五管一控之质量管理
万科的质量文化
核心：质量是万科人的尊严
质量是客户的质量 质量是你我的责任 质量是与合作伙伴共赢 质量从预防开始 一分缺陷，三分代价
万科工程项目管理提纲
主要内容
【概念】 项目管理的概念 【作用】 项目管理在房地产企业中的作用 【框架】 万科工程项目管理框架 【功能】 万科五管一控 【流程】 万科工程项目过程五步法
【发展】 万科工程管理发展
【概念】项目管理的概念
项目管理的五个要素
1. 2. 3. 4. 5.
心态：项目管理者的基因 目标：项目管理者的挑战 成功：项目管理者的承诺 职责：项目管理者的任务 价值：项目管理者的素质
结果使得日常的专业间衔接问题层出不穷，疲于奔命
房地产项目是万科唯一一种利润来源，但目前纵观万科内部各种 专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科
学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等
必需的手段。 万科致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理
人员，而是能够统领项目的管理人员
万科工程项目管理的五管一控之计划管理
一线公司计划体系框架
一级计划：公司年度计划 二级计划：各项目里程碑节点计划 三级计划：各项目（详细实施）计划
万科工程项目管理的五管一控之计划管理
项目计划（2级计划）在项目生命周期的位置
实施
计划编制
收尾 启动 控制
万科颁布的计划管理办法
时间
万科工程项目管理的五管一控之计划管理
项目质量管理
项目人力资源管理 项目沟通管理 项目风险管理 项目采购管理
保证项目工作成果的质量
保证项目人员最有效地被利用 保证项目有良好的信息沟通 保证项目受到的风险损失最小 保证项目能以合理的价格取得质量合格 的产品或服务
确定项目的质量标准，执行标准，检验工作
规划项目的组织结构和人员，组成团队，并 进行团队建设 规划并进行项目信息的收集、发布，评估项 目 识别、分析风险，制定应对措施，监控风险 规范化采购的全过程：采购计划、询价准备、 询价、供应商选择、合同管理
【框架】万科工程项目管理框架
项目管理的二维构成
过程组 知识领域 项目总体管理 项目工作范围管理 启动 启动 计划 项目计划编制 工作范围计划 工作范围定义 活动定义 活动排序 活动工期估算 进度表编制 资源计划 费用估算 费用预算分配 质量计划 组织计划 人员获取 沟通计划 风险管理计划 风险识别 风险定性分析 风险定量分析 风险应对计划 采购计划 询价计划 询价 供应商选择 合同管理 质量保证 团队建设 信息发布 项目状况汇报 风险监控 管理收尾 执行 项目计划执行 控制 总体变更控制 任务验收 范围变更控制 进度控制 收尾
万科工程项目管理的五管一控之范围管理
PP与PC在工作时段上的区别
项目策划 决 策 阶 段
开 始
概念与 规划
结 束
施工图
施工销售
交付
居住
使 用 阶 段
实 施 阶 段
PP向前延 伸时间
PP基本工作 PP深化调 时间 整时间
PC基本 工作时间
PC向后延 续时间
万科工程项目管理的五管一控之范围管理
一个项目的项目管理系统
没有质量，就没有未来
万科工程项目管理的五管一控之质量管理
万科的质量标准
国家质量标准
万科质量标准是什么
万科工程项目管理的五管一控之质量管理
万科质量管理体系
1 质量策划
2 合理工期 3 施工过程质量控制 4 对供方的质量管理输出
万科工程项目管理的五管一控之质量管理
万科的质量技术与过程控制

团队建设
万科工程项目管理的五管一控之风险控制
风险控制体系 1 项目风险定义 2 风险产生的原因 3 依据风险来源分类 4 项目常见风险防范对策 5 项目风险管理过程
万科工程项目管理的五管一控之采购管理
万科的采购体系 1 采购管理制度 2 采购标准 3 采购原则 4 采购的范围和分工 5 采购模式 6 采购方式 7 供方评估
工期的经验值是编制计划的基础之一
工期的经验值是编制计划的基础之一
万科的规划设计工期 万科的建造各阶段工期（集团平均3层） 万科的建造各阶段工期（集团平均6、9层） 万科多层项目常规总工期
万科工程项目管理的五管一控之计划管理
项目计划要点和方式
1、合理工期 2 均好中加速 3、标准提高项目的速度
4、工厂化提高建造过程的速度
万科工程项目过程管理
洞察与定义
分析内外环境 定义项目 明确目标 分解工作结构 参与总体项目规划
万科工程项目过程管理
策划与ห้องสมุดไป่ตู้估
施工方案规划 组织与分工 三重加一规划 制定计划 控制风险
万科工程项目过程管理
现场与控制
启动项目 计划执行 监控项目 修改项目 供方管理
万科工程项目过程管理
工程技术标准 施工方案 设计与工程 新节点、新技术、新工艺、新材料 重点分项工程 维修支持
万科工程项目管理的五管一控之成本管理
成本管理体系 成本管理的框架 确立目标成本过程 成本的确认过程 万科成本构成分析 成本管理体系 成本控制要点 现场成本控制
万科工程项目管理的五管一控之组织管理
组织的管理体系 万科与竞争对手组织架构、管理模式对比与分析 工程管理的职责与任务 组织架构的设置
万科工程项目管理的五管一控之质量管理
使命：向客户提供优质住宅产品
1.
2. 3. 4. 5. 6.
聚焦并改善基础性质量问题，避免发生质量群诉
使区域内各公司及公司内各项目的质量水平趋向均好 提高大规模施工条件下房屋质量的稳定性，提高返修 一次成功率 使质量进入行业领先水平，集团项目每年获两项全国 质量奖项 解决装修房形势下的质量问题 解决前工厂化与工厂化的衔接
PM PM
PM
PM PM
FM
DM - Development Management
PM - Project Management
FM - Facility Management
万科工程项目管理的五管一控之范围管理
管理范围定义
从项目的开始到项目的完成，
通过项目策划(Project Plan)和项目控制 (Project Controlling)以达到项目的费用目 标（投资目标、成本目标）、质量目 标和进度目标。 PM=PP+PC
【作用】项目管理在房地产企业中的作用
万科重视项目管理的原因 1. 万科集团战略、增长对工程管理的要求
2. 有质量的增长
3. 客户需求的变化
4. 社会对诚信的呼声：
5. 行业竞争的加剧 6. 房屋技术要求
【作用】项目管理在房地产企业中的作用
万科集团战略和业务管理的需要
我们建立了专业集成化和ISO9000体系，各专业的内部业务有了良 好的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管 理，却未包含在其中，就不能不说是现行管理体系最大的缺口。
完工移交
验收 资料整理
万科工程项目过程管理
维修与服务
维修管理 项目评估 纠正与预防
目
组织 管理
管
万科工程项目管理的五管一控之范围管理
管理范围定义
房屋的生命周期
决策阶段 实施阶段 使用阶段 物业 管理
土地机会 市场定位 概念 规划 施工图 房屋 销售 产品建议 设计 建造 寻找 准备 设计 设计设计 施工
项 目 的 参 与 者
投资方 开发方 设计方 施工方 供货方 物业公司
DM DM
项目时间管理
费用控制
项目费用管理 项目质量管理 项目人力资源管理 项目沟通管理
质量控制
项目风险管理
合同收尾
项目采购管理
【框架】万科工程项目管理框架