区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
用权，避免挪用。
• （3）土地指标未拿到之前，尽量少投入。
•
3、地域差异风险（不诚信风险）：指标无法落
实、优惠政策取消、要求补地价
• 【案例】某县招商引资给予优惠后要求增补地价。
•
风险防范方法：
•
（1）诚信度差的地方，不宜拿地；
•
（2）尽可能取得有利的合同约定且需要尽可能细
0 -304.6
3
4
1
2
8000 10000 8000 10000
8000 10000 8000 10000
0
0
3000 5000
0
1000
+5000 +6000
22627.48
0 3000
0 +5000
0 3000
0 +7000
23%
3
4
8000 9875
8000 9875
0
0
0
3000 6614.99
60000 40000
容积 率 0.25 0.7
1.2 2.2
地上建面/ 地下建面
17500
预期单 价元/平方
米 20000
22000
15000
8500
72000
6500
88000
6000
199500
预期 总价 3.5亿 3.3亿
4.68亿 5.28亿 16.76 亿
物业类型 类独栋
占地面 积
108878
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动
█2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动
█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动
█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动
█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
二、地块投资的开发策略和开发模式
开发策略和开发模式的选择
• 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 • 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 • 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； • 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 • 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击， 香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担 心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地” 制度，这是勾地在香港实行的最初目的。
如：广东2011年实施的用地预申请制度（即“勾 地制度”），则为如何保证有效供给提供了积极思路 （10%的保证金)。
与 建筑方案设计
计 地质勘探
划 施工图设计
规划请照
三通一平
施 工
基础工程 主体结构 设备安装
粉饰工程
2018年
4
1
2
34
公建配套
验 收
竣工交付使用
销 售 期
表 5-3 项目现金流量表
单位：万元
2016
2017
2018
序号
合计
3
一 现金流入 71875
0
1 销售收入 71875
4
1
0
8000
8000
容积 率
0.5
地上建 面/ 地下建 面 54450
预期单 价元/平方
米
20000
预期总价 10.89亿
联排别墅
0
0
0
15000
0
叠加别墅
0
0
0
8500
0
花园洋房
93122 1.56 145530 6500
9.46亿
计容总建面 202000
199500
20.35亿
五、地块投资的决策依据：财务分析
地块投资的决策依据：财务分析
新建商品住房需缴纳半年社保或个税 • 4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需
满2年方可再交易。
• 贷款比例：贷款第一套首付要求30%，第二套首付 40%
2016年房地产市场特征
• 2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落
• 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场
• 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 • 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 1.房地产项目投资与成本构成 • 2.房地产项目的收入估算 • 3.房地产项目现金流量表 • 4.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算 • 5.敏感性分析
• █实战操练：项目的可行性报告的编制
项目进度计划横道图
阶 工程活动 段
2016年
2017年
季度
3
4
1
2
3
设 土地款支付
计 取得土地证
静 • 2.5.住房供求空间错配持续加剧
近年来政策导向和调控路径
• 2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
• 中国的城市化进程 ----购买需求
• 人民币超发 ----价格和价值
• 国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点
• 4.地块分析--------宗地社会条件调查表
•
---宗地自然条件调查表
• 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
四、地块投资的决策核心：产品规划
产品规划应该实现土地利用的最大利益化
• 产品规划首先要立足于规划条件 • 产品规划和企业自身的产品密切相关 • 产品规划和自身企业的运营能力密切相关 • 产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
适用范 围
指定地点
一次报价
长
需要制作标书 十分复杂 价格及指定的技术等其 它条件 具备其他综合目标或特 定的社会、公益建设条 件
拍卖行 多次报价
短 不复杂 价格 土地用途无特别 限制及要求
土地交易场所 多次报价
长 一般 价格 土地用途无特别限制 及要求
七、房地产企业的拿地方式
房地产企业拿地方式五个模式十六种方式
房地产投资拿地分析_图文.pptx
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理工 作在开发全流程工作中的占比至少是 70分。
2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。
• 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市 场逐步进入上升的周期。 • 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线 城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， • 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场 出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风 险。 • 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热 点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
有期限限制
有偿有偿使用，需要签 定合同
有期限限制
划拔方式
1 国家机关、军事用地
2
城市基础设施、公益事 业用地
3
国家重点扶持的能源、 交通等项目用地
4
法律法规规定的其它用 地
少量费用(补偿、安置） 或无偿
一般无期限限制
四、招标、拍卖、挂牌的异同
招标
拍卖
挂牌
交易场 所
交易方 式
持续时 间
复杂程 度
衡量指 标
成长模式 • 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、
特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发模 式。
• █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点
特色小镇开发模式
房地产市场分析的步骤
第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。
二 现金流出 58553.99
1 地块资产投资 21914 7304.7
2 经营成本 32614.99
3000
7304.7 3000
3 营业税及附加 4025
三 净现金流量 13321.01 -7304.7 -3000 净现值
四 （I=6%）
-2304.7
五 内部收益率
2 10000 10000
7304.6 3000
█实战操练：强排方法的介绍和实践
• 某项目基本条件 • 容积率：0.99 • 总用地面积：201636㎡ • 建筑面积：24万㎡，其中计容面积：19.95万㎡ • 建筑密度：0.20 • 绿地率：30%
物业类型
独栋别墅 联排别墅 叠加别墅 花园洋房 小高层公寓 计容总建面
占地面 积 70000 31636
2016年9月30日北上广深限购限贷政策
库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市 价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显