资产评估一、单项选择题（每题 1 分，共 10 分） 1、资产评估的工作原则是（ B ）。
A. 贡献原则 B. 客观性原则 C. 替代原则 D. 激励原则 2、 ( C ) 是不可确指的资产。
A. 商标 B. 机器设备 C. 商誉 D. 土地使用权 3、政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种 ( B ) 。
A. 功能性贬值 B . 经济性贬值 C . 实体性贬值 D .非评估考虑因素 4、采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系是 ( A ) 。
A. 本金化率越高，收益现值越低 B. 本金化率越高，收益现值越高 C. 资产未来收益期对收益现值没有影响 D. 本金化率与收益现值无关 5、某评估机构采用市场法对一房产进行评估，评估中共选择A 、B 、C 三个 参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元3个评估结果。
根据A 、 B 、C 三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为 25％、40%和35％，则被评估房产的评估值最接近于（ C ）。
A ．140万元 B ．157.5万元 C ．141.4万元 D ．148.5万元 6、土地价格的地域牲特征是由土地的（ C ）决定的。
A ．稀缺性 B ．效用永 C ．位置固定性 D ．不可再生性 7、收益法中所用收益指的是 ( A ) 。
A. 未来预期收益 B 评估基准日收益 C . 被评估资产前若干年平均收益 8.复原重置成本和更新成本的相同之处是( D ) 函授站：年级：层次专业：姓名：遵守考试纪律注意行任课教师签字： 第 页（共 页）A.材料B.建造标准C.设计D.物价水平9.资产评估的主体是指(C)A.被评估资产B.被评估资产占有人C.从事资产评估的机构和人员D.资产评估委托人10.下列选项中，不符合公开市场内涵的是(D)A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益B.交易各方掌握必要的市场信息C.交易各方具备较为充裕的时间D.交易条件公开且具有排他性二、名词解释（每题3分，共计15分）1、市场价值资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。
2、市场法的含义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法的基本原则是替代原则。
3、成本法的含义成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。
4、权益法的含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
5、资产的含义资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定的权利主体带来经济利益的经济资源。
三、简答题（每题 5 分，共25 分）1、简述资产评估假设(1)交易假设。
这是资产评估最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
(2)公开市场假设。
就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。
(3)持续使用假设。
持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用;二是转用续用;三是移地续用。
(4)清算假设。
是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
2、资产评估与审计的关系（一）资产评估与审计的联系（1）.使用的方法有相同之处：主要运用的方法是分析和证实法。
（2）.资产评估与审计相互配合开展工作：企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，审计结果为评估提供了基础数据。
企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。
（二）资产评估与审计的区别（1）.产生的社会条件和活动的本质不同。
审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。
而资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。
（2）.执业过程中遵循的原则不同：审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大原则；资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。
（3）.专业基础不同：审计人员主要由具有财务方面知识的人员构成；资产评估人员不但要由具有财务方面知识的人员构成，而且还应当由具有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。
3、资产评估程序资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
资产评估工作的各个具体步骤及由逻辑关系决定的排列顺序。
资产评估程序一般包括以下步骤：1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.形成资产评估计划；4.资产勘查；5.收集、分析资产评估资料；6.评定估算；7.形成和提交资产评估报告；8.工作档案归档4、简述房地产评估原则(1)、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供小于求时，则价格上升，否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
(2)、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
(3)、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
(4)、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础(5)、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。
测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
(6)、估价时点的原则：估价时点又称估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。
估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
5、简述资本化率的种类(1).综合资本化率:将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
适用对象及净收益的范围内涵:评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
（2).建筑物资本化率。
适用对象是建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。
净收益的范围内涵：采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。
（3）.土地资本化率。
适用对象是土地资本化率用于求取土地自身的价值。
净收益的范围内涵：采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。
四、论述题（15分）资产评估方法的联系与区别1. 资产评估方法之间的联系由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。
评估方法是实现评估目的的手段。
评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。
而该联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论依据。
但是，运用不同的评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。
多种方法得出的结果应该趋同。
2. 资产评估方法之间的区别①市场法与成本法的区别：（1）从买者和卖者的角度考虑不一样；（2）市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；（3）市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的历史成本是有直接关系的；（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的，而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整，而得到评估值的一种方法。
②收益法与成本法的比较：（1）计价标准的标准不同：收益法的计价标准是收益现值标准，即是以收益现值来衡量资产评估价格的计价标准。
本法的计价标准是重置成本标准，即用重置成本来衡量被评估资产价格的一种计价标准。
（2）适用范围不同：1、收益法适用的业务范围：企业股权变动；房地产及资源性资产；无形资产转让业务。
2、成本法适用的业务范围：重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的，如资产的抵押、保险与赔偿，以及我国的清产核资工作。
（3）决定评估价值的基本因素不同1在适用收益法的场合，资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率2在适用成本法的场合，资产评估的价值取决于重置净价。
总之，不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段。
但是评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围。
五、计算题（35分）某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。
经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元／平方米，税费按15元／平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。
要求：试评估该宗地的价格。
(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)（20分）（1）土地取得费=460*（1+2%）=469.2（元/平方米）（2）土地开发费=300（元/平方米）（3）税费=15（元/平方米）（4）利息=（469.2+15）*5.4%+300*5.4%*0.5=34.25(元/平方米)（5）利润=（469.2+300+15）*15%=117.63（元/平方米）（6）土地增值收益=（469.2+300+15+34.25+117.63）*25%=234.05（元/平方米）（7）无限年期土地价格=469.2+300+15+34.25+117.63+234.05= 1170.10（元/平方米）（8） 45年期土地价格=1170.10*（1-1/（1+6%）^45）=1085.09 (元/平方米)（9）土地评估价格=1085.09*5.4=5859.49（元）。