• 首次竞配建 • 2012年12月，保利地产以“限地价、竞配建”方式竞得“滨河路南、桂圆路东”等4宗 214.10亩的居住用地，为年度竞配建出让首例。
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郑州地产市场分析
• • 2012年郑州全市商品房供应量1397万㎡，销售978万㎡，销售均价7648元/㎡。 • 2012年郑州全市住宅供应量896万㎡，销售843万㎡，销售均价6562元/㎡。 • 商业用房供需比达2.19，严重饱和但价格依然坚挺
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附表：2011-2015年郑州市土地供应计划
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附录：郑州地产2012年土地成交亮点
• 最大地主 • 2012年2月、11月、12月，正商地产连续4次通过挂牌方式竞得管城区、郑东新区、惠济区共 13宗476.21亩商办、居住用地，占郑州土地市场年度成交量的6%，成为年度最大地主。
• 总价地王 • 2012年9月，郑州市高择置业有限公司以总价15.1亿竞得郑东新区龙湖“龙湖中环南路东、龙 翔六街南 ”1宗230.55亩的居住用地，成为年度总价地王。
• 土地市场 • 2012 年郑州市全年各类住宅计划供地 1567 万㎡，商品住房用地计划供地 756.1 万㎡，全年 实际供应商品住宅用地 421.2 万㎡，远未完成供地计划。2013年土地供应量将会有所加大， 在市场回暖的趋势下，成交也将有所增长。 • 2012年，河南省国土资源厅进行闲置土地整改工作，预估将促进新项目开发进度。 • 2012年，郑州市土地成交均价186万/亩，同比上涨18.8%。全年土地公告成交土地面积为 745.1 万㎡，同比上涨 20.9%；成交建筑面积2057.6 万㎡。郑东新区土地成交均481万/亩。
市中心：对目前现有商圈进行改造升级， 将二七商圈打造成为辐射中部省市的大都 市区商圈，河医商圈也将得到完善。
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城市规划利好政策
• 2012年，郑州城市规划提出12个重点区域建设，其中包括国家郑州经济技术开发区。 • 2013年5月，滨河国际新城开工建设。
• 东起四港联动大道，西至机场高速，北起经南八北一路、潮河环路，南至经南十五路，规划总 用地面积为10.47平方公里，规划总人口16.5万。
• 楼面地王 • 2012年7月，郑州市轨道交通置业有限公司竞得“九如路东、龙湖中环南路北”1宗56.51亩 的居住用地，容积率1-1.7，折合楼面价8260元/亩，成为年度楼面地王。
• 单价地王 • 2012年7月，东方鼎盛地产发展有限公司竞得“康宁路北、康平路西”1宗24.18亩的居住用 地，单价1322万元/亩，成为年度单价地王。
西部：改变以往工业主导的区域性质，将 工业外移，并打造升级产业园区。环内大 力发展商业配套，加大招商引资力度，改 变目前区域落后商业格局。
南部：以大量城中村改造为先行，改变南 区居住环境。带动城市向南扩张。旨在为 南区打造成为新兴居住区。
东南部：以新机场为交通枢纽，辐射周边， 打造以物流、外贸为主体的产业链。
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主城区区域划分
东部：以郑汴一体化发展为契机，打造未 来郑州市高端商务、居住区。2010年区域 在此基础上加强教育、医疗、商业配套的 建设。为区域发展成为未来郑州核心打下 基础。
北部：脱离单纯扩展发展模式，以区域内 部设施升级为发展理念，对区域内原有的 科技、商业、交通配套进行打造升级。从 而带动区域房地产市场升级。
作为河南省经济中心的郑州市，大量吸纳周边外来人口及资金 商品住宅的主要需求为80-90的两房
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郑州地产市场分析
• 2012年底，郑州市商品住宅库存量为424万㎡（非住宅641万㎡首次超越住宅存量），与年初相比 ，仅增44万㎡，住宅消化去库存明显，因此去化周期不断缩短，按照当前消化速度（12个月平均 值），去化周期约为6个月。
写字间供应量174万㎡，销售70万㎡，销售均价13996元/㎡，总体呈现“量跌价升”态势，部分地 区出现价格倒挂现象。
全市范围内住宅需求量旺盛 郑东新区写字间市场供大于求 2011年政府集中出让郑州东站周边项目 用于写字间开发，造成大量项目集中上市， 产品去化缓慢
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郑州地产市场分析
• 2012年商品房住宅80-90 ㎡供应量最大，占总供应量的 36%，为了满足市场刚性需求，开发商推 出具有针对性的产品所致
• 总体定位为“创新创业、总部商务、生态宜居”的国际化新城。 • 2012年7月，南三环全线高架桥建设开始，快速化工程总长32.5公里。 • 2012年，郑州地铁5号线拆迁前置工作开始，2013年正式开工，预计2016年通车，途经经开第八
大街。 • 2012年12月19日，河南投资集团首期投资165亿元，空港新区基础设施建设启动。 • 2012年12月26日，京广高铁全线开通运营。郑州处于我国高铁的十字交叉位置，地块至郑州东站
直线距离4.9公里，车行时间不超过10分钟。
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附图：郑州地铁规划图
目前开工建设路段 1号线 2号线 5号线
经开区
1号线 2号线 3号线 4号线 6号线 5号线
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郑州地产市场环境
• 宏观经济 • 2012年郑州市GDP5547亿元，第三产业占比上涨。 • 2012年人均可支配收入19800元，人均可支配收入及消费性支出高速增长。 • 进出口总额高速增长，2012年进出口总额280亿美金。 • 固定资产投资3200亿元，房地产开发投资980亿元，增速超过15%。
2013年 郑州经开区市场调研
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城市基础数据
• 现辖6区5县级市1县，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，2012年市区 建成区面积373平方公里。
• 常住人口910万，市区常住人口450万，常住人口十年增长196万。 • 2012年GDP5547亿元，年增长12%，全国排名第20位，2012年人均GDP62628元，全国排名第
52位。
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郑州市城市总体规划（2010-2020）：两核六城
两核：中心城区和郑州新区
中心城区：以主城区为核心的东西辐射带 郑州新区：以郑州东站为核心的南北辐射带
六城
巩义新城、新密新城、中牟新城、新郑新城、登封新城、航空城 3
J
C B
A
D
I E
FG
A：中原区 B：郑州高新技术开发区 C：惠济区 D：金水区 E：郑东新区 F：二七区 G：管城区 H：国家郑州经济技术开发区 I：龙子湖高校园区 J：北城新区 K：空港新区