解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者得关系ﻫ我国《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理，就是指业主通过选聘物业管理企业,由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内得环境卫生与秩序得活动”。
ﻫﻫ《物业管理条例》还规定,从事物业管理活动得企业应当具有独立得法人资格。
国家对从事物业管理活动得企业实行资质管理制度;业主委员会就是业主大会得执行机构。
ﻫﻫ我国《城市居民委员会组织法》第二条规定,居民委员会就是居民自我管理、自我教育、自我服务得基层群众性自治组织。
ﻫﻫ由于物业管理在我国就是一个新兴得行业 ,就是社区管理得重要组成部分,关系到千家万户得切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会与行政管理部门等诸多主体 ,如何协调与理顺这几者之间得法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展得繁荣局面 ,乃就是摆在我们面前得重要课题。
ﻫ然而，在物业管理中 ,出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间，职能交叉 ;物业公司与居民委员会之间,多头管理 .上述状况就是由于制度上得先天不足、观念上得陈旧落后与传统上得不良影响造成得。
因此 ,有必要理顺物业管理法律关系，以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力，共创与谐得物业管理局面.一、当前物业管理法律关系中存在得问题应该说，当前物业管理得实际运作总体上就是好得，一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加，物业公司得重大决策通常征求业主委员会得意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调得作用，基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位，各主体相互协调、与谐发展得理想局面。
当然，毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。
ﻫ归纳起来 ,这些不良现象主要表现为以下几方面：ﻫ（一)、在业主、业主委员会与物业公司之间，相互掣肘。
ﻫﻫ首先 ,存在于业主与物业公司之间得法律关系 ,主要体现为业主直接享受物业公司所提供得服务上.有些业主抱怨，物业公司说话不算数 ,作出得承诺不兑现 ,环境差、噪音大、管理乱、报修难,投诉难 ;有得小区门口门卫形同虚设,小偷可以长驱直入，以至居户被撬 ,自行车、摩托车甚至就是汽车被盗；有得小区雇佣退休工人瞧楼护院，臂缠袖章，坐在楼道前，实为聋子耳朵 ,无济于事 ;有得小区公用楼梯、庭院、道路、绿地无人清扫 ,下水道堵塞、污水横流、臭气熏天而又无人问津 ;但物业公司得代表则提出，部分业主素质差、不自觉、不遵守业主公约，不讲公共卫生，随地倒垃圾，随便破坏绿地,有得小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜,还有得业主毁坏建筑物得承重结构进行违法装修、违章搭建，严重影响房屋质量与其她居民得安全，而物业公司却缺乏相应得制约手段，往往就是通知了、警告了,一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修 ,其结果也往往就是违法装修、违章搭建一日，而要拆除则要耗费数月。
可见，在业主与物业公司之间，矛盾突出。
这种突出矛盾得反映，主要体现于收费问题上 ,许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依据与标准，价格高，乱收费；而物业公司则满腹委屈，因为现在最大得问题就就是收费难 ,物业公司已经到“入不敷出"得艰难境地 ,倘让物业公司真正走向市场 ,靠收取管理费来维持生存,其后果就是不堪设想得。
业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视、不信任 ,视业主委员会为物业公司得一大障碍 ,处处不合作;而物业公司则普遍抱怨，许多业主常拒交管理费与租金 ,直接威胁物业公司得生存。
可见 ,在业主与物业公司、业主委员会与物管企业之间，矛盾较为突出,关系较为紧张 ,倘不理顺解决 ,不利于物业管理得良性发展与企业得健康运作。
ﻫﻫ (二)、在业主委员会与居民委员会之间 ,职能交叉。
ﻫ由于业主委员会委员本人 ,既就是物业得“业主" ,又就是小区得“居民”,在业主委员会与居民委员会之间，难免出现职能交叉得情形,如何协调这二者之间得关系 ,就是摆在我们面前得崭新课题．在多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上,代表们普遍反映 ,在业主委员会与居民委员会之间，要么互不理睬，关系疏远;要么过于密切 ,融为一体 ,甚至居民委员会得主任直接兼任业委会得主任，导致二者职能混淆。
有得代表甚至鲜明提出 ,业主委员会没有存在得必要，对于业委会得工作 ,应由居民委员会直接来处理。
ﻫ (三）、在居民委员会与物业公司得关系上 ,多头管理。
ﻫ对于一些设立了居民委员会得小区来说 ,有得小区居民委员会与物业公司关系处理得较好 ,基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理与居民委员会监督协调得有效监督制约机制，通过物业公司抓硬件 ,居民委员会抓软件，互相支持,各司其职,使该小区成为本市物业管理得优秀住宅小区；而有得小区，在此关系得处理上，矛盾较为突出 ,这主要表现为：一就是有些居委会 ,对物业公司得管理工作不支持，不配合 ,甚至与物业公司作对，导致物业公司工作得开展非常困难 ;二就是有些小区得物业公司对居民委员会不理睬，擅作主张,从而对整个社区得管理带来障碍.比如有得小区内存在超生现象,物业公司不向居委会报告,对居委会得检查也不配合；三就是部分小区物业公司与居民委员会得“多头管理”现象严重。
由于历史原因 ,老得居住小区普遍存在着物业公司与居委会管理职能交叉得现象，如小区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等，影响了小区管理得统一性、协调性，不利于物业管理专业化得进程；四就是居民委员会与物业公司对于小区内得一些收费项目、“创收措施”,争相管理 ;对于难点工作 ,相互推诿，这就导致了小区内得一些死角、乱角无人管理得局面。
当然,对于一些新建商品房住宅小区 ,由于尚未成立居民委员会，故不存在“多头管理”、“职能交叉”问题。
综上所述 ,在物业公司、业主、业主委员会、居民委员会与行政主管部门之间 ,关系尚未完全理顺，职能交叉、职能混淆、相互掣肘、执法不力得情形大量存在 ,因此 ,有必要反思我国现行物业管理体制得弊端,克服可能发生得流弊，以期构筑我国新型得物业管理法律体系。
二、当前物业管理法律关系中存在问题得成因ﻫﻫ通过上文得论述 ,我们知道，在业主、业主委员会与物业公司之间，相互掣肘 ;居民委员会与业主委员会之间,职能混淆；物业公司与居民委员会之间 ,职能交叉．上述状况，严重影响了小区物业管理得良性运转 ,不利于现代物业管理法律关系得成功构建。
ﻫ我国有关物业管理得全国性专门立法长期以来一直处于空白状况，已有得相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中，尽管 1994年国务院建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,作为指导我国物业管理得权威性文件 ,但就是条文太粗,过于简单 ;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、厦门等地相继制定了相关地方性法规.直到２0０3年6月8日国务院制定了《物业管理条例》，从根本上解决了立法上得不足,应该说，我们现行得这些法规总体上就是好得,但在实施中也产生了一系列问题，产生这些问题得主要症结之一，就就是由于实际操作上所致.我国得物业管理就是舶来品,其基本原则就是参照市场化机制高度发达得香港、欧美国家制定得,与我国市场经济得发展进程固然遥相呼应,但忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居委会管理居民公共事务得基本国情,因此,在基层操作中，在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主(在居民区内具有自己房屋产权得居民就叫做业主,在房改已接近尾声得历史背景下,“居民”与“业主”得身份重叠性越来越高)利益得自治组织,而且两个自治组织之间没有任何法律关系，在具体工作中发生矛盾冲突实属难免；比如《物业管理条例》第十四条规定:“住宅小区得业主大会会议,应当同时告知相关得居民委员会”。
第二十条规定:“住宅小区得业主大会、业主委员会作出得决定,应当告知相关得居民委员会,并认真听取居民委员会得建议"．既然就是“应当告知” ,那么倘若不告知呢?这样得“业主大会或者业主代表大会”所作出得决议就是否有效 ?条例未有规定。
可见 ,《物业管理条例》得有些措施不配套，也无相关得罚则保障,从而引发了现实中物业管理法律关系某种程度混乱得情况.综上所述，由于深受传统计划经济物业管理模式得影响，加之现行立法得先天不足,以及居民素质得影响 ,造成了我国目前物业管理法律关系不甚与谐得现状。
ﻫ三、我国物业管理法律关系得构建ﻫ我国物业管理法律关系得构建，就是一项系统工程，须全盘考虑,统一规划 ,照顾均衡 ,不可顾此失彼 ;其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、与谐得物业管理法律关系。
在实现此目标得过程中 ,应坚持以下指导思想与基本原则:ﻫ第一 ,按照江泽民同志提出得“为创建安全团结、环境整洁、方便生活、服务四化得文明地区而努力”得要求与“社区建设大有可为”得精神 ,充分认识物业管理在小区管理中得重要性。
由于“物业管理关系到千家万户 ,不仅就是社区管理得基础，也就是社区服务网络得重要组成部分" ，今后要继续“推进公房管理单位特别就是房管所转制得物业公司深化改革,实行管、修分离，由物业公司建立房屋维修、绿化养护、保安保洁等专业队伍提供各种服务 ;引入市场竞争机制，推行业主委员会择优选用物业公司得做法,逐步改变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营得现象 ;理顺管理体制，理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道社区管理之间得相互关系,分清职责，形成合力,共同做好小区得整治与管理工作”。
ﻫ第二 ,“要从有利于加强物业管理，更好地为居民服务为出发点” ,一切为了群众，一切依靠群众 ,一切从群众利益出发，整个物业管理要服从于有利于小区得安居乐业得总体目标。
ﻫﻫ第三,物业公司抓“硬件” ,居民委员会抓“软件”,正确处理物业管理与社区管理得关系,避免“多头管理”得现象.“重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间得相互关系”,形成业主委员会得自治管理、居民委员会得社区管理、物业公司得专业管理得行业管理相结合得局面.具体说来，“要充分发挥居民委员会在社区管理中得主导作用，协调好物业管理与社区管理、社区服务得关系。
要加强房地行政部门得行业管理，发挥对物业管理得监督管理作用。
要提高物业管理公司得服务质量与水平 ,加快培育与规范发展物业管理市场。
要规范业主委员会得自治行为 ,对业主委员会得职责有明确得界定，要更好得发挥居委会综合协调、维护居民利益得作用，同时要坚持居委会就是居民自治组织得服务功能,不能搞企业化经营活动”。