2014年
2015年
2016年 2017年
企业
绿地 深业 中铁建 中惠熙元 珠海华发 华润 平安 中国金茂 龙湖 金融街 深振业 北大资源 香港时代投资 葛洲坝 远洋 中航里程 信达 阳光城 华远地产 泰禾
区域
白云区 白云区 荔湾区 南沙区 白云区 天河区 天河区 南沙区 天河区 荔湾区 荔湾区 荔湾区 南沙区 荔洲区 天河区 增城区 天河区 南沙区 白云区 增城区
目录
1 Part
2 Part
3 Part
4 Part
背景与目的 内容和方法 计划及费用 优势及案例
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研究背景：企业现状分析
XX业务战略选择：立足江苏省，深耕长三角，向全国省会城市中心区拓展的发展战略；坚持 住宅开发为主，商业地产为辅的发展策略；聚焦文教、养老产业，高效整合优质资源助力企业 前行。
板块划分
板块划分
广州市共划分为89个板块
板块划分依据：
II.城市房地产市场分析
城市潜力评价
重点区域 城市选取
城市潜力 评价模型
关注城市 潜力排名
企业投资 策略建议
结合中指院以往研究 经验，初步确定研究 区域和城市
结合十余年来研究经 验和企业投资需求， 建立“城市房地产市 场潜力评价模型”
采用定量分析方法，综合运用 因子分析、主成分分析及相关 数学模型，对重点城市房地产 市场潜力进行综合评价，形成 城市潜力排名
华夏幸福
世茂 金辉 珠海华发 中昂地产 中洲 电建
区域
禅城区 禅城区 南海区 南海区 顺德区 顺德区 南海区 南海区 禅城区 禅城区 顺德区 山水区 南海区 南海区 禅城区 南海区 顺德区
高明区
禅城区 顺德区 禅招拍挂 招拍挂 签署战略合作协议 招拍挂 招拍挂 招拍挂 联手九龙仓，招拍挂 招拍挂 项目收购 招拍挂 招拍挂 招拍挂
研究背景：企业发展建议
从五大城市群分析来看，珠三角城市群的人均GDP、地均GDP均位于五大城市 群之首，且从近五年人口增长来看，珠三角人口以4.6%增长率仅次于京津冀。
城市房地产开发投资吸引力
城市情况
•一线城市中，深圳、广州投资吸引力分别位于全 国第3、5名； •三线城市中，东莞、佛山保持全国前20名，中 山排名提升明显，至23名； •珠海具备承接核心城市产业优势，排名全国24 名。
➢ 2016年粤港澳大湾区的经济总量已位居四大湾区第二位，仅次于纽约湾区，但是从人均GDP来看，粤港澳 大湾区处于末位，但从增速来看，粤港澳湾区增速位列第一位，仍处于高速发展阶段，发展潜力比较大。
研究背景：佛山成房企撬开珠三角大门的重要据点
进入广州的知名外来房企
时间 2010年 2011年 2012年 2013年
指标备注
城市经济发展 增速变化所带来的城市风险 城镇化水平 适龄人口潜在需求
短期供求的均衡性 库存水平 去化时间 中长期供求的平衡性
投资回报的合理性 土地消化周期 房价发展空间 居民对于房价的承受能力 利润空间 居民购买力 开发投资热度 开发投资增速的合理性 人均住房水平
运用3-5年累计值计算，反映市场需求是否 被满足，未来是否有增长空间
研究背景与目的
城市板块投资潜力分级及地块 价格预测研究方案
（以广州为例）
研究背景与目的
研究背景与目的 背景
目的
对板块进行投资潜力分级，完善拓展时序和拿地 投资策略。 通过对广州市各个板块的规划利好、产业结构、市 场容量、土地供应等指标的对比分析，对板块投资 潜力进行分级，完善城市进入与板块布局策略。 复制研究成果，指导一线城市土地投资。 挖掘典型板块房价、地价与相关因素的量化关系， 构建模型，预测未来典型板块发展趋势。
近三年土地成交情况
土地供应 是否有拿地机会
政府供地计划
指标聚类法筛选出关键 指标，确定指标权重
采用相关分析法、 指标聚类法筛选 出关键影响因子； 根据变异系数法 确定指标权重
采用综合评价法，得出 板块投资潜力得分，形 成土地分级热力图
采用综合评价法， 得出板块投资潜力 最终得分；对板块 得分进行聚类分析 断层，形成板块土 地分级热力图
拿地方式
招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 公开拍卖 项目合作 招拍挂 招拍挂 招拍挂 项目收购 项目合作 项目收购
时间 2010年 2012年 2013年 2014年 2015年
2016年
2017年
进入佛山的知名外来房企
企业
合景泰富 绿地 万达 奥园 龙湖 华润置地 国瑞置业 当代置业 融创 绿城 泰禾 旭辉 阳光城 新城控股 五矿 信基 中惠熙元
协调性
指标
GDP GDP增速变化 城镇化率 中青年人数
成交面积/新批上市面积 可售面积与其低位对比 出清周期 销售面积/新开工面积
销售额/开发投资额 土地成交量/销售面积 房价涨幅 房价收入比 地价房价比 储蓄销售比 房地产开发投资额/GDP 房地产开发投资额增速/GDP增速 人均住房居住面积 人均销售面积 人均新开工面积 人均土地成交面积
研究技术路线图
研究模块
板块土地投资潜 力分级
探究城市发展趋势， 聚焦价值投资板块，挖掘市场进入机会
指标筛选 基本面支撑度
房地产市场 成熟度
板块土地分级评 价体系构建
土地供应
土地供应
客群研究
成交量价分析
典型板块土地价 格预测
通过典型板块历史数据，构建房价、地价与 基本面支撑、房地产发展、土地市场等相关 因素的量化模型，找出关键影响因素，预测
城市准入
从开发投资及商品房销售来看：广州、深圳、佛山、东莞、惠州 投资潜力显著
➢广州、深圳虽然投资潜力最大，但由于土地供应有限，土地成本不断攀高，未来可选择机会不多； ➢佛山、惠州由于受广深核心城市外溢需求，市场需求处于增长期，未来将成为企业开发的主战场；
图：2016年主要城市房地产开发投资额及增速
供给有 限
地价上涨 房价上涨
城市群内周边 城市能够承接 中心城市需求
需求外溢
进一步抬升房 价
地价进一 步上涨
重点区域城市选取：承接中心城市外溢性需求的城市迎来机遇
核心城市
广州、深圳土地供应较为紧缺， 拿地成本非常高昂，竞争较为激 烈，可根据版块区域选择性进入
重点城市 选取
外溢性城市
已经产生外溢性需求的核心城市 周边迎来发展机遇，佛山、惠州 、中山等城市发展潜力较大
IV.提出针对性策略建议
宏观经济 环境
区域房地产 市场分析
城市进入选择 研究
研究组综合宏观经济政策影响、区域房地产市场分析、投资潜力城市及城市进入 选择等多个方面的整体比较分析，总结提炼出对贵方具有参考性的策略建议，从 而帮助贵方整体把脉行业发展，同时结合自身经营状况，适时调整战略方向。
研究提纲
投资策略建议
结合企业战略发展，综合城市潜力评价结果，明确提出鼓励投向城市、限制投向城市和 禁止投的城市。
禁止投向 • 风险较大，潜力有限的城市 • 多项指标潜力得分均较低 限制投向 • 风险适中，具备一定投资潜力的城市 • 部分指标潜力得分较高 鼓励投向 • 风险小，潜力大的城市 • 多项指标潜力均较大
XX城市布局
沈阳
北京 唐山 营口
天津 东营烟台
泰安 青岛
西安
镇淮江安泰盐州城如泰皋兴
成都
南充
武汉
南京 常州
无锡 苏州
南常通太熟仓 昆山上海
杭州
深圳
儋州 文昌 昌江 万宁
XX战略布局： 已布局北京、上海、深圳、 天津、南京、苏州、无锡、 常熟、南通、镇江、盐城、 淮安、泰兴、如皋、海门、 昆山、太仓、杭州、青岛、 烟台、泰安、东营、唐山、 沈阳、营口、武汉、成都、 南充、万宁、文昌、儋州、 昌江等城市
注：具体城市选取将参考企业战略布局及相关资源进行调整。
建立评价模型
根据中国指数研究院十余年来研究经验并结合企业需求，建立“城市房地产市场潜力评 价模型”，从宏观环境潜力、市场供求潜力、协调性潜力三大维度出发，初步拟定指标体系。
宏观环境
城市房地产市场风险评价模型 市场供求
协调性
G G 城中 成可出销销土 房房地储开开人人人人
了解城市间的人口、交通、产业
、城市规划
珠三角城市房地产市场分析
城市进入研究
主要城市房地产市场表现特征 主要城市土地市场特征 城市轮动机会及趋势预测 提出投资策略建议
研究内容
针对珠三角城市房地产开发潜 力进行指标核算及评价
结合企业战略，提出潜力城市 进入建议
Ⅰ. 宏观数据分析
城市发展研究
D D 镇青 交售清售售地 价价价蓄发发均均均均
P P 化年 面面周面额成 涨收房销投投住销新土
增率人
速
数
积积期积 / 交
/与
/ 开量
幅入价售资资房售开地
比
比
比
额
增 速
居
面
工
居
变
新低
新发 /
/ / 住积面住
化
批位
开投销
G G面
积面
上对
工资售
D D积
积
市比
面额面
PP
面
积
积
增
积
速
指标体系说明
维度 宏观指标 市场供求
图：2016年主要城市商品房销售额及增速
从供求关系看未来城市选择：长期看能够承接中心区外溢性购房需求的城 市将迎来发展机会
土地资源稀缺
旧改项目进展 不顺利
政府有意识降 低土地供应
土地供应 下滑
房企通过去库存 现金充足，补充 土地意愿强烈
企业竞争 激烈
需求充 足