21世纪不动产买卖合同

篇一:21世纪不动产服务系统分析

21世纪不动产服务系统分析

商管072杨之奂 10070331

21世纪不动产服务系统分析

1，行业简介与企业概况

隶属行业:房产中介行业类型:服务业

通过非实物性的劳动为客户带来价值，所以属于服务业。

企业概况

核心业务:一手房和二手房买卖与出租竞争优势:

门店数量，品牌效应，人员素质，学历个人特质资金链和后台支持

2，服务蓝图 2.1卖方

2.2买方

3，基本要素分析 3.1，四种行为

3.1.1，顾客行为

总的来看，不论卖方还是买方，都要经历信息交换，看房，签合同，交易，交房这5个步骤。

无论卖方还是买方，不仅要接触工作人员的服务，更多的是接触买卖对方的服务。

3.1.2前台服务行为根据供需信息配对协调供需双方的要求交易成功的保障

经理说:他们的规范不是很多，培训也只是走过场，一个业务员好坏的关键在于他的个人能力。

综上可以得出，作为中介，一方面加强供需之间协调，另一方面设定一套标准的服务规范可以加强业务保障。 3.1.3后台服务行为

后台服务行为主要分为两种: 1，提供和记录有效的数据信息

2，专业的人员支持(法务员，交易员) 3.1.4支持行为

支持行为主要也有两种

1，庞大有效的信息数据库

信息的数量越多，配对成功的概率越大。信息质量越高，可以减轻业务员忽悠的负担。 2，专业业务支持(法务，交易)

开发更多的业务支持，可以减轻业务员的负担，也可以促进服务的标准化 3.2流向性:

复杂得有点像电路板一样。很佩服自己能画出来。亲身体验一次就会明白。主要一个流程还是从

信息交换——看房——签合同——交易——交房 3.3三条分界线

可见，前台服务支持工作内容最多。而且大多都是和买卖双方一起参与的。

也就是业务员的鸭梨最大。

可以提高后台支持来减轻业务员的负担，同时促进服务的标准

化。通过后台支持，提供更多的后台服务，加强前台服务的成功率 3.4有形展示

不同于一般的单向服务有形展示占很大比重中介的有形展示，最多也就是专业的业务咨询和处理的支持，十分有限。更多的是卖方的展示。

4关键点分析 4.1体验点

从E1到E5，每个环节都有体验点，造成体验满意与否的主要原因业务员的服务× 供需双方信息的协调。 ?

服务水平只是保健因素，信息配对才是激励因素。业务员培训要主要加强忽

悠能力，次要加强服务水平。

4.2等待点

从W1到W5，等待点造成等待的原因业务员的服务速度× 供需双方时间协调 ? 这里，业务员就很无奈了。。。他只能不断地打电话，不断地打电话。。。?(???)?

4.3决策点

D1:卖方房产出售意愿的决策。1是愿不愿意出售，2是愿不愿意在你这个中介

出售。1可以通过时间和关键的转变来成功，2可通过专业的忽悠来成功。

D2:买方对于房屋信息的满意决策。可以通过庞大的信息数据支持来促进成

功。

D3:实际看房以后的满意决策。可以通过供需双方的协调来促进。但是双方的

主观性比较强，业务员需要卖力的。

D4:签合同决策。这个决策是交易是否成功的关键要素。但是其所受影响不

大，主要由看房所决定。 D5:交易过程的决策。是后台专业支持的体现。具体分析

详见失败点F5。

4.4失败点

F1是通过发传单找到的卖家的信息的回访。失败与否体现业务员的素质。不过

这个渠道不是主要渠道，可以相对别的点小忽略一下。

从F2，F3都是双方供需协调失败造成的。对策:加强业务员忽悠和协调能力，

培训给他们上心理课，公关课。。。

F4是谈妥以后签合同时的失败点。主观原因有卖方涨价，买方反悔。客观原因

有不可抗力，比如买方贷款失败等。对策:对于主观原因，可以通过业务员协调挽回;对于客观原因，则可以通过实现多掌握买方信息，做能力分析来减小发生概

率。

失败点F5，对应决策点D5，这是个bug。详细分析。

疑问:谈都谈好了，合同都签了，这里的失败点是不是有点匪夷所思～, 行业揭秘:买卖的真实价格和交易价格不一样。往往先谈好买卖价格以后，去交易时故意压低交易价格，用来逃税，时候再把差价补上。原因:差价造成的税费少则几万，多则几十万。

解决方法:1，有钱的折腾一下，继续含泪交易。2，没钱的买卖双方协调这部分钱谁出多少。3，谈崩了就去法院了。不过法院一般都是帮中介的。

题外话:这样的交易操作造成政府得到的二手房交易信息不真实，导致政府决策失误。

(经常可以看到新闻里这么说:某地二手房交易市场成交金额同比上涨多少多少。。。)5，结论

影响服务系统的因素排名:满意的供需，业务员的出色，后台的有效支持。解决方案:

信息数据库智能化协调供需，加强配对成功率。服务标准化，保留客户，提高回头率。

开发更多的后台支持，使业务员工作更加顺利有保障。当业务员很辛苦的。不会忽悠的会倍受打击。

善于忽悠的人去当业务员很不错的。促成一笔交易当中提成好几万呢～

6，最后

本研究经过专业的上门调查，真实可靠有保障。

由于时间有限，一手房的交易，以及二手房出租的业务来不及做上去了。其实都差不多的。二手房交易是所有业务中最复杂的。看明白这个，别的都触类旁通。

篇二:21世纪不动产的研究报告

21世纪不动产(Century21)研究报告 1971年，美国加州，美国房地产的传奇人物、杰出的房地产经纪人——巴特莱尔(Art Bartlett)和费舍尔(Marsh Fisher)创办了21世纪不动产。他们敏锐地觉察到特许经营的巨大威力，果断准确的采用特许经营的

方式复制成功经验，创立了金色的21世纪品牌(CENTURY 21®)。经营模式中国发展收费标准门店经营业务市场分析劣势不可避免机会与发展借鉴意义

经营模式

与其它经营模式相同，特许经营模式遵循着“吸收顾客——保留顾客——继续成长”的循环模式，最终占领更大的市场份额。在21世纪不动产的辞典里，特许经营被概括为“ 一种获得并保留顾客的商业战略，在现在和未来的消费者心目中建立真实可认知的品牌形象的市场营销系统;建立可以满足顾客的产品与服务的分销渠道。”而作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络，形成一种团体力量，从而获得更大的市场份额。 21世纪不动产除了为加盟商提供全球领先的房地产品牌，还提供包括了完善的管理系统、经营管理软件和多达一百门的专业培训，销售信息管理系统(SIS)更为加盟商的经营插上了高科技的翅膀。

中国发展

21世纪不动产2000年3月进入中国。截止2010年6月底，21世纪中国不动产在中国大陆地区已发展了29个区域加盟商，覆盖全国32个主要城市，包括北京、厦门、郑州、温州、上海、深圳、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都、福州、武汉、昆明、西安、石家庄、沈阳、潍坊、烟台、哈尔滨、乌鲁木齐、南宁、重庆、合肥、佛山、安阳、贵阳、太原、济南、长沙和南京。体系内拥有超过

1,300家门店及18,600余名从业人员,销售信息系统中