诠释： 诠释：
通过最新科技元素和新型商业地产开发模式， 集时尚、 通过最新科技元素和新型商业地产开发模式，把本案打造成集时尚、文 科技元素和新型商业地产开发模式
化、创新、创意、商务、消费于一体的知识经济工作、生活、娱 创新、创意、商务、消费于一体的知识经济工作、生活、 乐、休闲购物复合性商业集群。
商业档次定位
本地流动人口类型 年轻人、创业族，产业工人（蓝领技术型，知识型），商务投资者
交通换乘 搭乘城铁和在交通枢纽换乘的 人群是本地人流的重要组成部 分，但停留时间较短
商务流动 本地区的商务活动也会带来一 定数量的人流，具有较强的消 费能力
资料来源：达观分析
人口及消费力分析
本地居民主要由事业上刚起步的年轻人、 本地居民主要由事业上刚起步的年轻人、原先被拆迁的居民 以及一部分中产阶级构成，整体上消费能力处于中等水平， 以及一部分中产阶级构成，整体上消费能力处于中等水平， 是房、桌游吧等。
社区服务配套 药店、冲洗店、干洗 店、鲜花店、面包 店、卫生站、银行、 邮局、 证券交易所、宠物 店、五金店等。
亦庄商业发展分析 项目商业定位建议 项目商业功能布局定位建议 项目商业业 项目商业业态组合建议 项目商业业态布局建议 酒店发展策略 项目商业销售及招商策略建议
亦庄商业发展分析 项目商业定位建议 项目商业功能布局定位建议 项目商业业 项目商业业态组合建议 项目商业业态布局建议 酒店发展策略 项目商业销售及招商策略建议
商业功能定 位
特色餐饮步行街+数字主题体验式商业+商务娱乐+ 特色餐饮步行街+数字主题体验式商业+商务娱乐+地下超市
数码娱乐
•
作为科技走廊的商务商业 枢纽以及交通门户，针对 未来用户的需求特征及消 费习惯，本项目商业功能 包括：特色餐饮、数字主 题体验式商业，商务娱乐 及生活配套等多种功能。
资料来源：市场调研，数据统计
亦庄商业发 展分析
亦庄商业市场较为分散，以满足基础生活配套为主，租金一般， 亦庄商业市场较为分散，以满足基础生活配套为主，租金一般， 处于初级阶段。集中型及商务型商业较为缺失， 处于初级阶段。集中型及商务型商业较为缺失，现有的档次较 低品质不高 低品质不高
• 从区域市场看亦庄商业仍处于社区配套型商业阶段； • 从市场竞争上看未来集中商业项目相对不多，竞争压力一般； • 未来发展有旺盛的商业需求，但目前所处阶段来看，仍需要一 定的培育期； • 从市场现状上看，对大型集中商业有一定的需求，但受市场总 容量制约； • 沿荣华路商务轴线更多为商务型商业需求； • 路东区是商业的空白点，商业应以外向型商务型商业为主；
• 以原区域自发初级商 • 社区商业雏形形成 业为主 • 满足基本生活需求
• 仍以基本生活需求为主 • 需求外溢有所遏制 • 向区域级商业发展 • 购物需求外溢
初级商业
社区商业
区域级商业
城市次中心 商业
资料来源：市场调研，数据统计
亦庄商业发 展分析
亦庄的商业与居住存在的较强的关联性; 亦庄的商业与居住存在的较强的关联性;商业高度集中在路西的 居住区路东区域基本没有商业业态 居住区路东区域基本没有商业业态
约1万
1000-3000
居住 区
——
3-4
中高档
品牌经营，有一定人气 国美电器、大中经营一般， 人气不足，百安居、迪卡侬 周末客流多，并有区域外客 群
约2.2 万
300010000
居住 区
——
——
中高档
独体形式，品牌经营
约 0.07 万 约0.2 万 约1.8 万 约 0.22 万
50-100
居住 区 居住 区 居住 区 居住 区
集中商业 发展缓慢
目前亦庄区域内集中商业发展较慢，缺乏 具有规模效应的集中商业体
成规模。 商务型商业业态较为缺失
资料来源：市场调研，数据统计
亦庄商业发 展分析
•
亦庄的缺乏可担当亦庄商业形象代表的中高端的综合型、集中 庄的缺乏可担当亦庄商业形象代表的中高端的综合型、 型商业业态， 型商业业态，商业急需升级
北京亦庄经济技术开发区D3地块 北京亦庄经济技术开发区D3地块 D3 商业定位及构成
亦庄商业发展分析 项目商业定位建议 项目商业功能布局定位建议 项目商业业 项目商业业态组合建议 项目商业业态布局建议 酒店发展策略 项目商业销售及招商策略建议
亦庄商业发 展分析
整个区域商业发展目前还不成熟，商务需求满足少， 整个区域商业发展目前还不成熟，商务需求满足少，未来有增长 商业发展目前还不成熟 空间
年轻置业者 一部分年轻人在本地 置业买房，家庭结构 以两人为主，具有一 定消费力 租客 一部分人口工作地点 靠近北京城市中心， 在亦庄租房居住 经开区企业员工 一定数量的人口是经 开区的企业员工，居 住在企业提供的宿舍
原拆迁居民 原先房屋被拆迁的居 民是本地的老住户， 以家庭为单位
西区中产阶级 亦庄西区有一部分中 产阶级，年龄在 30-45区 间， 消费能力相 对较强，但距 离本案也相对较远
价格 高 数码快照、办公 用品等 中 药店、便利店等 健身房、电玩城 等 KTV、夜总会等
低 业态类型 社区商业 办公商业 时尚商业 酒店及配套商业
中高档的\时尚的\特色的休闲购物商业街区 中高档的\时尚的\特色的休闲购物商业街区
诠释：
前沿的商业购物建筑设计元素， 本案将通过以特色的时尚 的、前沿的商业购物建筑设计元素，使项目既是一个满足文 化创意产业经营者商务办公需求，又能满足社区生活休闲购物的商业街区。 化创意产业经营者商务办公需求，又能满足社区生活休闲购物的商业街区。
沿经海路能够辐射到路东区南大部分 地区
马驹桥及次渠
马驹桥居住组团位于新城各片区的中 心位置，对外交通发达；通过亦庄线 也较容易辐射到台湖镇次渠地区
亦庄西区
京津塘高速西侧是经开区的核心区， 消费力较强，也在本案的辐射范围之 内
核心区外
核心区以外是本案辐射圈的外围
资料来源：达观分析
人口及消费力分析
亦庄新城人口迁移模式以就业为主， 亦庄新城人口迁移模式以就业为主，随着经开区产业的升级和 人口的增加，本地人口的素质及消费力都将得到提升 人口的增加，
•
亦庄重要的一条商业街——上海沙龙：整体商业业态普遍档次不高，各商业业态布局 混乱，周边环境嘈杂，商业业态丰富而平民化;以餐饮为主，但缺少中高端餐饮，其它 业态以便民超市、银行、美容美发、服饰店、音像店、网吧、保健等生活配套类为主； 基本为便民的社区商业服务的放大版；难以担当亦庄的商业形象代表 当地娱乐主要集中在KTV和洗浴中心，且档次不高，又以酒店类配套为主。
本地消费群 体
资料来源：达观分析
亦庄商业发展分析 项目商业定位建议 项目商业功能布局定位建议 项目商业业 项目商业业态组合建议 项目商业业态布局建议 酒店发展策略 项目商业销售及招商策略建议
商业整体概念定位
我们将把 （建议案名）打造成亦庄东区的乐活街
区 时尚生活体验·80/90后文化汇聚· ·80/90后文化汇聚 时尚生活体验·80/90后文化汇聚·科创 智慧延续的复合商业集群及亦庄东区的动 智慧延续的复合商业集群及亦庄东区的动 商业 力商圈
资料来源：市场调研，数据统计
人口及消费力分析
商业区最有效消费辐射半径为5公里，从内到外分为5 商业区最有效消费辐射半径为5公里，从内到外分为5个圈层 最有效消费辐射半径为 动力地带及科创十二街
动力地带是本案所在的中心位置，凭 借交通枢纽的地位形成辐射的核心， 并沿亦庄线向科创十二街东西向延伸
路东区南
分布区域 面积范围 （平米） 主要 次要
业 态 典 型 餐 饮 健 身 专 业 卖 场 休 闲 特 色 服 装 超 市 美 容
租金范 围（元 /平米. 天）
档次
特点
经营状况
约1.1 万
150-200
居住 区
工业 区
3-6
中档、 中高档
部分品牌双店经营（吉野家、 黄记煌）；工作快餐、简餐 规模稍大有特点的经营好 为主 合气道、健身、游泳、滑冰 类型多样，满足工业园和居 住区需求
居住区分布 星岛商业中心 富园西里商业 文体中心 贵园集中商业 华冠集中商业 境界底商 大雄集中商业 金地格林底商 上海沙龙商业
资料来源：市场调研，数据统计
亦庄商业发 展分析
规模 （平 米）
基本以居住区域的社区商业形态为主，档次普遍不高， 基本以居住区域的社区商业形态为主，档次普遍不高，以满足 居民日常生活消费需求
——
3-4
中档、 中低档
水饮有工业园的消费群体， 西点以社区居民为主；少品 牌 基本无品牌经营，由业主投 资现象，居民为主 中小规模；被外区域大型超 市分流 基本无品牌经营，居民为主
经营一般
40-50 160011000 80-120
—— ——
2-3.5 0.91.2 2-3.5
中低档 中档、 中低档 中低档
远期 20062006-2010 20012001-2005 2000之前 2000之前 初始阶段 • 随住宅底商应运而生 • 档次有所提高 • 集中在回迁居民区 形成阶段 • 多中心住宅社区商业 • 有独立商业项目供应 • 满足商务需求少 发展阶段 成熟阶段 • 规模型商业出现 • 主题明确、综合购物 • 同时满足居住和商务 • 吸引外区域客流 • 向次中心商业转变
资料来源：市场调研，数据统计
亦庄商业发 展分析
眉州的经营火爆意味着亦庄区域商务型商业配套的稀缺现状
地址：大兴区亦庄经济开发区宏达北路18号大地商务 • 楼 面积：5000—6000平米左右 • 菜 系：川菜 营业时间：10：00—22：00 停 车 位：免费
尽管其周边缺乏商业氛围，眉州东坡酒楼生 意火爆好，商务宴请等形式很频繁 而在北京城区，在商务宴请餐饮市场又只能 寻到眉州东坡的身影