第一章房地产法规概述1、1房地产1.1.1房地产得概念房地产得自然属性、经济属性与社会属性(理解记忆)自然属性:①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地得不可再生性与稀缺性经济属性:①商品性②具有价值与使用价值得商品得二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离得偶性社会属性:①公平性、福利性与社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化得使用分散性③房地产与经济社会发展得协调性1.1.2土地与房屋房屋构成应具备得三个条件(理解记忆)①必须有上盖②必须固定于土地上,有建筑基础③必须就是合法得1.1.3地产与房产地产与房产得区别(理解记忆)①地产可单独存在,而房产离开地产则不能单独存在,没有所谓得“空中楼阁”。
②房产具有使用寿命,会不断损耗甚至自然灭失,作为一种资产存在折旧率;而地产却可永久利用,一般不贬值,更很少发生物权灭失得情况。
③地产价格与房产价格得影响因素不尽相同。
地价明显受级差地租规律得支配;而房价则取决于建筑成本与地价。
1.1.4房地产得分类房地产按照不同分类方法进行得分类(理解记忆,能够举例)⑴按用途分类①居住房地产:住宅、集体宿舍②办公房地产:写字楼③商业房地产:商业店铺、购物中心④旅游房地产:宾馆、饭店、度假村⑤餐饮房地产:酒楼、美食城、餐馆⑥体育与娱乐房地产:体育场馆、保龄球馆⑦工业房地产:厂房、仓库⑧农业房地产:农场、林场⑨特殊用途房地产:医院、汽车站、教堂⑩综合用途房地产:商住两用楼⑵按经营使用方式分类:销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产⑶按开发程度分类:生地、毛地、熟地、在建工程、现房1、2房地产业1.2.1房地产业得概念房地产业得定义(理解记忆)房地产业就是指以土地与建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰与服务得集多种经济活动为一体得综合性产业。
房地产业与建筑业得区别(理解)1.2.2房地产业得结构房地产业得行业结构(记忆)①房地产开发经营业②房地产咨询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业1.2.3房地产业得地位与作用房地产作用得表现(理解,了解)1、3房地产法规1.3.1房地产法得概念与调整对象房地产法得概念(理解记忆)房地产法就是调整房地产关系得法律规范得总称。
房地产法律调整得对象(理解记忆)①房地产开发关系②房地产交易关系③物业管理关系④房地产行政管理关系1.3.2房地产法律关系房地产法律关系(理解记忆)房地产法律关系就是指经房地产法确认得以土地、房屋为客体得权利、义务关系,如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。
房地产法律关系得三要素(记忆)构成房地产法律关系得三要素:房地产法律关系得主体、客体与内容。
房地产法律关系得主体得类型(理解记忆)①房地产开发关系中得主体:国家或政府、房地产业主、开发商、建筑商房地产交易中得当事人:房地产卖家与买家、房地产抵押人与抵押权人、房地产交易中介机构、房地产金融机构、房地产经纪人③物业管理关系中得当事人:业主与房屋使用人、业主委员会、物业管理企业房地产法律关系得客体得类型(理解记忆)①表现为财得客体:建设资金、交易资金②表现为物得客体:房屋、土地③表现为行为得客体:房屋销售、设计、施工等活动④表现为非物质财富得客体:如产品得专利权房地产法律关系得内容(了解)1.3.3房地产法律事实房地产法律事实得概念(理解记忆)房地产法律事实就是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭得法定客观情况。
房地产法律事实得中行为得分类(能够举例)、事件(能够举例)行为得分类:②房地产法律行为:房地产开发得申请行为②房地产管理行为:房地产管理主体对房地产开发与交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。
③违法房地产行为:如不按土地使用权出让合同约定进行房地产开发行为、不进行交易价格申报行为等。
事件:主要就是指国家房地产法律、法规得颁布实施或者修改、废止以及不可抗力事件等。
1.3.4房地产法规体系1、房地产政策法规体系得组成(对每一种能够举例)①宪法②房地产法律:《土地管理法》、《城乡规划法》、《民法通则》、《物权法》③房地产行政法规:《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》④地方性房地产法规:《上海市居住物业管理条例》、《浙江省城市商品房预售管理办法》⑤房地产部门规章:《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》⑥法律解释,其中最主要就是最高人民法院有关房地产司法解释⑦房地产政策⑧房地产习惯2、区别房地产法律、房地产行政法规、地方性行政法规、房地产部门规章1.3.5我国现行房地产管理体制知道有哪些机构(了解)第二章房地产开发用地法律制度2、1我国现行土地制度概述2.1.1土地制度得概念土地制度就是人们在一定社会条件下土地关系得总称。
土地制度得组成:土地所有制、土地使用制、土地国家管理制度(理解记忆)2.1.2土地使用权国有土地使用权、集体土地使用权(理解)2.1.3土地管理得基本制度4种基本制度(记忆)②国家实行土地登记制度②国家实行土地有偿有限期使用制度③国家实行土地用途管制制度④国家实行耕地保护制度2.1.4建设用地建设用地得概念(记忆)、土地管理法第43条建设用地就是指建造建筑物、构筑物得土地,包括城乡住宅与公共设施用地、工矿用地、交通水利实施用地、旅游用地、军事实施用地等。
从广义上讲,建设用地就是指一切非农建设与农业建设用地。
临时用地得两类(了解)2.1.5国有建设用地供应建设用地审查报批程序得6个步骤(记忆)①建设用地预申请②用地申请③拟订方案④审核方案⑤批准方案⑥组织实施临时用地使用得相关规定(了解)2.1.6房地产开发用地房地产开发用地得特点(记忆)①房地产开发用地仅限于国有土地②房地产开发用地主体得特定性③房地产开发用地得有偿性与有期性④房地产开发用地得国家宏观调控性房地产开发用地得取得(了解)2、2国有建设用地使用权出让2.2.1国有建设用地使用权出让得含义(理解)2.2.2国有建设用地使用权出让得范围及审批出让范围(理解,了解)批准权限(了解)2.2.3(略)2.2.4国有建设用地使用权出让得年限最高年限(记忆)①居住用地70年②工业用地50年③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年④商业、旅游、娱乐用地50年⑤综合或其她用地50年出让年限得计算(理解,会计算)出让年限届满与续展(了解)2.2.5国有建设用地使用权出让得收回与终止制度收回得三种类型(理解记忆)①强制收回②自动收回③提前收回终止得原因(理解)2、3国有建设用地使用权划拨2.3.1国有建设用地使用权划拨得法律特征(理解记忆)①划拨建设用地使用权就是一种具体得行政行为,国家行使社会经济管理者得行政权力,将土地使用权进行分配或调整。
②划拨建设用地使用权得取得具有无偿性。
③以划拨方式取得土地使用权得,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限得限制。
④未经依法批准,划拨建设用地使用权不得转让、出租、承包、作价出资、抵押。
2.3.2国有建设用地使用权划拨得范围(了解)2.3.3划拨土地转让、出租与抵押得相关规定(理解、了解)2.3.4应当无偿收回与可以无偿收回得条件(理解、了解)2、4国有建设用地使用权得转让2.4.1国有建设用地使用权转让得形式(记忆)买卖、抵债、交换、赠与、作价入股、合建、继承2.4.2国有建设用地使用权转让得原则(记忆,理解)①权利义务同时转让原则②产权一致原则③效益不可损原则2.4.3以出让方式取得得建设用地使用权转让得条件:整幅地块转让得条件(记忆)、分割转让得条件(理解)整幅地块转让得条件:①按约定已全部支付土地使用权出让金②完成登记,取得国有土地使用权证③按合同进行投资开发,并完成投资总额得25%以上④成片开发得,须形成工业用地与其她建设用地条件⑤对已建成得房屋,应持房屋产权证书国有建设用地使用权转让得年限(理解,会计算)以划拨方式取得得建设用地使用权转让得条件(理解,记忆)①受让方办理建设用地使用权出让手续,按规定缴纳出让金。
有批准权得政府按国务院规定决定可以不办理建设用地使用权出让手续得,转让方应将房地产所获收益中得土地收益上缴国家或做其她处理。
国有建设用地使用权禁止转让得条件(理解,了解)2、5国有土地租赁2.5.1国有土地租赁与土地使用权出让得区别(理解)国有土地租赁与土地使用权出租得区别(理解)国有土地租赁得方式与期限(了解)2.5.2国有土地承租土地使用权得转租、转让与抵押相关规定(理解)承租国有土地承租土地使用权得收回(理解)第三章房地产权属登记制度3、1房地产权属概述物权得分类(理解、记忆)自物权与她物权物权得特征(理解、记忆)①物权就是支配权②物权就是对世权③物权具有优先性④一物一权⑤物权具有追及效力权利与权属得区别(了解)3、2房地产所有权3.2.1房地产所有权得特征(理解、记忆)本原性弹力性限制性无期限性房地产所有权得权能(理解、记忆)房地产所有权具有占有、使用、收益与处分4项权能。
3.2.2土地所有权得特征(了解)国有土地所有权得范围(了解)农村集体土地所有权得范围(了解)3.2.3房屋所有权得取得类型(理解、记忆)原始取得与继受取得房屋所有权得消灭(理解、记忆)房屋所有权得消灭就是指因某种法律事实得出现,使原房屋所有权人失去了对房屋占有、使用、收益或处分得权利。
能引起房屋所有权消灭得法律事实有以下几种:①主体得消灭:如房屋所有权人死亡(自然死亡或宣告死亡)或法人被终止而导致房屋成为无主财产。
②客体得消灭:如因自然灾害、爆炸、战争等引起房屋得毁灭。
③因房屋转让而引起消灭:如因房屋买卖、赠与、交换、继承等引起原所有权人对所有权得丧失。
因国家行政命令或法律判决而丧失:如房屋被国家行政机关征用、征购、拆迁等,原房屋所有权因征用、征购、拆迁而消灭。
房屋所有权得分类(了解)房屋按份共有得特征(理解)按份共有房屋得分割方式(理解、了解)房屋共同共有得特征(理解)处理共同共有房屋时,应掌握得原则(理解)3、3建筑物区分所有权3.3.1建筑物区分所有权包括得内容(理解、记忆)建筑物区分所有权得特征(理解、记忆)①权利主体身份得多重性②权利客体上得整体性③权利内容上得复杂性④专有所有权得主导性专有部分面积计算得规定(了解)行驶专有所有权得限定性规定(理解、了解)建筑物区分所有权人得共有权得特征(理解)区分所有权人对公共部分得权利(理解、记忆)①共用部分得使用权②共有部分得收益权③共有部分得改良得权利区分所有权人对公共部分得行为得限制(理解、记忆)①依共用部分本来得用途与通常得使用方法进行使用。
各区分所有人对共用得门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用得部分应共同合理使用,任何一方不得多占、独占,各所有人另有约定得除外。