再配合旗下中小型产业链企业办公，使项目：
楼下便于研发、生产； 楼上便于总部办公。
通过精准的产业定位，充分挖掘企业的发展需求，将产品的设计缺陷有机转化为 项目的优势特点。
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园区规划
随着南京跨江发展战略的顺利推进，借助有 利的区位条件，依托周边发展资源，南京海峡两 岸科技工业园的全面建设时机已经成熟。 未来，南京海峡两岸科技工业园将立足两岸 经贸合作，建设成为： 南京面向台湾企业投资的国家级窗口； 宁台合作高端产业的转移对接平台； 园－城一体化发展的现代知识型园区； 以高科技及应用科技为主题的研发与生产力 转化基地、新兴产业集聚区。
思路三：智能装备
当前，围绕中国制造业转型而带来的庞大机器人 需求，国外机器人龙头企业正加速在华布局，通过独 资或合资的方式抢占中国市场。我国机器人整体96% 的市场份额由外资品牌占据，外资机器人在技术、规 模和品牌等方面具备显著的优势。
智能装备
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初步定位
影视基地+新能源+智能装备
兼具研发功能与墅级办公功能，符合园区整体总部办公与研发基地一体化 定位，将指定项目整体区域打造为融合“生态化、智能化、科技化”于一体 的创新科技产业园。
结合区域、行业特性、自身产品等条件下初步可考虑的产业方向为：
新材料、新能源和高端智能装备等高端产业链。
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初步设想
思路一：影视摄影基地
当下，我国的影视基地基本分为外景基地和内景基地两大 类型。 内景基地大多存在于各电影厂或电视台内，这些机构由 于历史原因没有足够的占地空间，不可能建设外景场区，摄影 棚也主要为满足自身的影视作品拍摄使用。因此全国各地室内 影视摄影这一新兴产业也在逐渐繁升，本案正是抓住这一契机
•项目共含58幢别墅建筑，主要针对平层
别墅办公
空间的总部型企业进行包装推广，完成 项目去化。
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垠 坤 简 介
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垠坤简介
南京垠坤简介
创 意 园 区 的 开 拓 者 创 意 咨 询 的 提 供 者 创 意 业 务 的 构 建 者 创 意 资 源 的 整 合 者
南京垠坤是以房地产营销策划代理 和都市型创意产业园区投资运营为主业， 集产业地产、城市策划、艺术经纪、生 态农业、创意演出、游戏开发、电子商 务为一体的多元化集团企业。企业成立 以来，本着“专注为本、创意无限”的 宗旨，以“文化创造财富、创意彰显价 值”为发展的主线，踏实前行，成为行
的有利和不利方面，突破区域现有价值；
3. 面对竞争市场，我们将通过垠坤的资源平台，能够借用先进 与实效的运营理念，为本项目提供前期发展咨询。
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项 目 定 位 思 考
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功能缺陷转化
结合项目自身特点，-1F大平层层高8-12
米以及顶上58栋总部别墅办公。所以建议引 进目前整个区域产业较为突出的新能源、智能 装备等大型企业以及新兴产业影视摄影基地；
基础投资|| 3000万元 启动时间|| 2006年12月 发展现状|| 164家企业，入驻率98%
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西祠街区
中国首家网络线下社区 创意产业创业孵化基地
创 意 园 区 的 开 拓 者
2008年

项目地址|| 建邺区· 茶亭东街79号 园区前身|| 江苏省淡水水产研究所 建筑指标|| 占地50亩，建筑面积3.5万平方米
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项目本体分析
总部独栋
沿街商业
SOHO办公
8-12m超高平层 空间
本案产品类型混合，现已基本定型，但从目前沟通与观察，未将产业园的本 质功能体现，未将物业与产业内容进行关联。因此，在项目整体定位上想做到统 一，有一定难度。
2
SWOT分析
S
W O
1、项目紧靠老山国家森林公园，生态环境佳； 2、项目周边已有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值； 3、项目所在区域交通路网完善，可达性高；
社区配套
建筑面积： 239128 ㎡ 容积率：1.3
本 案
建筑类型：高层2幢 别墅58幢 交通：目前公交不便，距地铁雨 山路站点有一定距离，未来会有 多条公交线路尚在规划中。
配套：因项目周边均为新建社区， 目前生活、商业配套 Nhomakorabea为稀缺。
因项目周边均为新建住宅，所以目前基本配套稀缺。虽部分小区现已交付，但入住率较低，目前尚 未形成居住氛围。
长江五桥
福中大厦、中科创新广场等 载体。已经形成良好的产业 氛围，各载体运营较为成熟， 周围配套相对完善。
长江三桥
软件园西区办公及产业园区已形成良好的产业氛围，各载体运营较为成熟，周边配套完善。
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住宅项目
•本案周边现多为住宅项目，在 售项目中交锦兰荟、金地格林
雨山美地 群盛北江豪 庭 博舟科技园
格林目前销售状况良好。群盛 北江豪庭于2012年开盘，雨山 美地于2014年开盘，目前均已 售空。 •经市调，目前金地格林格林销
中交锦兰荟
售均价为13000元/ ㎡，中交 锦兰荟的销售均价12300元/ ㎡,。群盛北江豪庭及雨山美地 的二手房均价为11500元/ ㎡。
金地格林格 林
目前江浦在售的商品房价格从9月份的“不到 1万”，现已突破1.3万。商品房市场
的直线飙升，将促进整个区域内未来发展。
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政策向导
政策链接——国土资规〔2015〕5号 《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》

基础投资|| 4500万元 启动时间|| 2007年2月 发展现状|| 198家企业，入驻率95%以上
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创意中央
创 意 园 区 的 开 拓 者
首创第二代产业园模式 2010年度中国最佳创意园
2009年
项目地址|| 玄武区· 中央路302号 园区前身|| 南京油嘴油泵厂 建筑指标|| 占地55亩，建筑面积近4万平 方

基础投资|| 6000万元 启动时间|| 2009年10月 发展现状|| 140家企业，入驻率98%以上 合作主体| | 南京交通产业集团
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智汇魔方
创 意 园 区 的 开 拓 者
米
2.0版软件研发大厦
最佳创意园
技创业孵化器
个大数据产业
创新集群
首家文化产业
留学生创业园
试
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创意东8区
创 意 园 区 的 开 拓 者
2006年
江苏首个真正意义上的创意园区
项目地址|| 秦淮区· 光华东街1号、6号 园区前身|| 南京电子陶瓷厂、蓝普电子、南汽仪表 厂 建筑指标|| 占地70亩，建筑面积6万平方米
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产业园现状
•本案周边现主要竞争项目 为智汇· 老山，同为销售型
纬三路隧道
科研地产，产品为别墅，与 本案的产品具有一定的重合， 目前销售均价8000元/ ㎡。 •目前片区内的主要办公及 产业聚集区位于南京工大科
地铁4号线
纬七路隧道
海峡两岸 科技工业园 南京软件园 西区
地铁10号线
技园附近，包括顶山产业园、
新城中心
新区规划： 全国重要的科技创新基地和先进产业 基地，南京都市圈的北部服务中心和综合
交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的
城市副中心。
江北新区正处高速发展阶段，各项政策利好不断。本案地处浦口区江浦街道，虽在政策辐射范围内， 但目前服务于产业化办公的交通、配套等尚未完善。区域内产业化办公优势略显不足。
国家支持新业态新产业发展，促进创新创业的新政已从用地方面逐渐开展。
1
我们的视角
1. 江北新区正处高速发展阶段，各项政策利好不断；
2. 产业集聚化已初见形成，未来势必带动整体区域经济增长；
3. 商品房市场的一路飘红，将促进区域整体的未来发展。
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项 目 本 体 分 析
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项目概况
项目区位：浦口区江浦街道民族 北路南侧，礼泉路西侧 用地面积： 108795 ㎡
一、加大新供用地保障力度 （一）优先安排新产业发展用地。依据国家《战略性新兴 产业重点产品和相关服务指导目录》、《中国制造2025》、 “互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求，各地 可结合地方实际，确定当地重点发展的新产业，以“先存量、 后增量”的原则，优先安排用地供应。对新产业发展快、用地 集约且需求大的地区，可适度增加年度新增建设用地指 标。……
二、鼓励盘活利用现有用地 （五）促进制造业迈向中高端。传统工业企业转为先进制 造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服 务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土 地的过渡期政策。…… （七）鼓励建设创业创新平台。依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心构建的开放共享 互动创新网络平台，利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新中心，可继续保持土地 原用途和权利类型不变。按照国家加快构建众创空间的要求，对国家自主创新示范区、开发区、新型工业化产业示范基地、 科技企业孵化器、国家大学科技园、小企业创业基地、高校、科技院所等机构，利用存量房产兴办创客空间、创业咖啡、 创新工场等众创空间的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。……
T
1、本案产品类型混合多变，对于项目整体定位有一定难度；
2、智慧·老山项目与本案相邻，产品同质化，形成正面竞争；
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我们做什么？
1. 我们将对项目地理位置的经济属性进行分析，研究国家、省 市、区域内的未来产业规划，找出适合发展的产业类型及运 营模式； 2. 我们将着重思考如何利用资源现状、交通条件、未来规划中
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总体规划
总部办公
•目前项目周边多为住宅项目，建议引入 生活配套服务类企业，满足项目本身配 套需求的同时，辐射周边区域。
SOHO办公
沿街商铺
SOHO办公
•高层建筑现为4.8m挑高户型，建议打 造成小户型后着眼于创业型中小企业的 办公需求，满足初创型企业的需求。