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案例2营销策略总纲


4B2212套 23966㎡
5期1.4万㎡
70%
70%
30%
30%
诚意量 600批
4A的成功开盘对于全年的销售起着重要的起势作用
路漫漫其悠远
4A是一场攻坚战,但是仗要一场场的打!
案例2营销策略总纲
实现目标下的问题
问题一:如何在淡市中实现1200批的客户积累; 问题二:如何将1200批客户转化为成交客户;
• 多组团同期推售,产品类型丰富,吸引各类客户群;
产品类型:2房,3房,4房,5房,联排,独栋
• 持续性的电视广告、报纸、户外宣传;
电视广告:中山电视台,翡翠台 报纸:中山日报,中山商报,南方都市报,南方周末,深圳特区报,珠海特区报;(中山 日报, 中山商报为每周整版,持续.)
• 长期开通看楼车
面向地区:广州,深圳,香港
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
3.22日4A开盘
5.1日4B1开盘
8.30日4B2另部 分开盘
5期开盘
推出量
目标 分解
开盘率
后续销 售率
诚意 登记
诚意量1200批
4A239套 4B1210套 24383㎡ 22754㎡
70%
70%
30%
30%
诚意量 700批
诚意登记量达到1200批
十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调,要“综合运用财 政、货币政策,提高控制水平”。这意味着我国未来将进一步强化财政、货币 两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控作用。十七大代表,中国人民银行行长 周小川在接受中外记者采访时也公开表示,下一步将综合运用包括利率、汇率、 存款准备金、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。 ——2007年10月20日,来源:金融时报
5.3
豪逸华庭 2006年
3.8
君悦豪庭二 期
2007.10.1
3.5
富逸臻园
2007-9- 16
2.7
大信新家园 2007.9.28 2.5
蓝波湾
2007.4.7
5.8
6300 6500 6000 6200 5100 5100
远洋城一期二 批
2007.9.6
5.6
百合家园
2007.12 0.4
永怡聚豪园 2007.5.1 6.2
十七大代表、建设部副部长仇保兴10月18日表示,预计在今年、明年、后年三 年内,廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题,中 国政府制定了许多措施,我们有能力解决好这个问题。
仇保兴说,最近一段时间,中国的房价上涨得比较快,这是一个事实。要调控 房价,应该分为两个部分:首先,要保证有效供给,对低收入人群提供足够的 房源和采取有效的措施。其次,要利用各种宏观调控工具来调控房价。
年消化 目前价格 量(万㎡) (元/㎡)
2.1
5500
5.2
3600
3.2
4500
项目
推售时间
年消化量 (万㎡)
目前价格 (元/㎡)
大信海岸家园 2006年 8.4
5000
顺景新一居 2007.5 4.5
5200
弈翠园
2005年 5.5
7000
帝璟东方一期 2006年 6.7
6400
朗晴假日 2007.5.1
举办环湖试驾活动等等.
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08年将实施从紧的货币政策,对未来房地产市场产 生直接的影响
12月5日,中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出, 明年要实施从紧的货币政策,已实施了十年之久的稳健的货币政 策将“功成身退”,取而代之的是从紧的货币政策。
货币政策手段通常有控制信贷规模、减少流动货币、提高银行 准备金、基准利率、加息等,从紧的货币政策可能产生的影响:
名仕经典
凯茵新城 (洋房)
2007.3.31 6.4
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13
7000
5100 5400(带 装修)
5000
5500(带 装修)
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万科城市风景2006.11.18-至今,历时14个月消化三期75211㎡ 2007.1.1日至年底,消化6803案8例㎡2营销策略总纲
凯茵新城的营销方式总结
——2007年10月18日 ,来源:新华网
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宏观环境:
我们的预计: 上半年
市场整体冷淡 客户观望情绪较浓 政府调控继续,政策依旧 下半年 随着政策调控效果的逐渐显现,银行放贷逐步松动,以及 奥运经济的带动,下半年市场将有望回暖。
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目标分解
1月
• 业主班车的车体广告
有开往中山各区域的业主班车,并于小区附近设置站台停靠点,做足广告宣传;
• 大幅度的折扣、优惠
购房优惠持续不断,如2万抵1万,送价值3383元千足金牌、赠管理费、赠送 相关买卖费用等等
• 现场持续性的活动
举办2008国际中华小姐竞选内地选拔赛,于凯茵新城湖畔广场(销售中心侧)
举办2007年“雅居乐凯茵新城杯”镇区暨港澳高尔夫球巡回赛
对于信贷依赖程度相对较高的项目和企业,对其资本运营 以及流动资金的要求提高,促使企业提高对资金回款的要求; 控制房地产的投资需求和住房需求 促使市场趋于理性;
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未来政策预判:基于十七大主题精神,未来政府抑制房价的决 心依然坚定,未来政策风险同样存在,市场存在不确定性。
房型 面积区间
套数 套数比例
建面 面积比例
2房 76-82
164 25% 13159.43 19%
2+1房 87-89 135 21% 12162.59 17%
3房 112-135
295 45% 36828.97 52%
4房 143 63 10% 8952.13 13%
2房 2+1房 3房 4房 3房
整体而言,4期主力户型为2房、3房 2+1户型在4A组团中占有较大比例 4房主要分布在4B2组团
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竞争楼盘市场表现—大盘项目年均消化量在5-6万㎡, 本项目的消化速度略高于市场。
项目
推售时间
永安新城 2006.6.1
中海翠林兰 溪
2006年
康桥花地 2007.10.21
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2020/11/19
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报告目标
08年完成销售总面积8.5万㎡; 实现全年实收6800元/ ㎡; 08年分四次开盘,开盘率达到70%以上;
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四期产品情况Biblioteka 4A 4B14B2
套数:657套 面积:7.1万㎡
5-6期开发用地
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问题一:如何在淡市中实现1200批的客户积累
问题一
前期经验 目前情况 困难和风险 解决动作
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