迁移人口的界定
迁移人口指的是：在本地居住了半年以上的 外来人口。
1、既包括从外地迁来，并已经办理户籍迁 入的人口；也包括没有办理户籍迁入，但是离开 原住地超过半年的人口；
2、既包括区域外（省外或市外）迁移，也 包括区域内（本市内、本县内）迁移。
迁移人口年龄特征
迁移人口的年龄分布（2000年人口普查）
25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
0~4 5~9 10~14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65+
年龄
人口迁移的年龄分布的一般规律是： 以20-24岁年龄段为轴心（最高点），年龄越
人口研究专题报告之三
迁移人口分析报告
集团企划部 2007年2月1日
2000年人口普查资料显示：
全国迁移人口已经达到1.44亿人， 占全国人口的11.62%！
注：本文迁移人口是按常住地标准统计人口。按其统计口径，迁移不
仅包括办理了户籍迁移手续的人口，也包括那些没有办理户口迁 移、但是离开原住地超过半年的人口；既包括区域外（省外或市 外）迁移，也包括区域内迁移。
40% 京
30%
闽 浙
数据来源：2004年1‰ 人口抽样调查。
20%
津
全国
沪 辽苏
10%
吉
粤
赣鲁 鄂湘 川
0% 住本小区半年以上，户口在外乡镇街道%
闽
京 全国
津
吉
辽
沪
苏
浙
赣鲁鄂湘粤川辽 沪 苏 浙 闽 赣 鲁 鄂 湘 粤 川 住本小区，户口待定%
迁往北京的人口中大专以上的最多；天津和辽宁次之；迁往广东、 浙江、福建的人口中大专以上的最少，且低于全国平均水平。
从全国范围看，除广东外，所有地区迁移人口中大专以上文化程 度所占比例普遍高于城镇当地人口的平均水平。
迁移人口在城市居留的可能性
——以上海为例（1）
60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
小结
1、15-35岁之间是主动性迁移最集中的年龄。 2、“务工经商”是人口迁移的最重要理由。 3、迁移人口虽然人数庞大，甚至占据了所在城市劳
动力供给来源的1/3以上，但是在迁移初期，其 生活状况并不算很好。随着在城市居住时间的延 长，迁移人口正在努力改善着他们的生活条件。 4、整体看来，城镇辖区内的迁移家庭居住情况好于 外地迁入家庭。 5、迁移家庭如果最终定居下来，那么他们的住房水 平通常高于原住民。
40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他
25-29岁人口迁移原因（2000年）
40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他
“务工经商”和“婚姻迁入”成为两大主要原因
20岁前，因“学习培训”而迁移的人口比例非常高，但随着年龄增长而迅速下降。
20-29岁迁移人口中，“婚姻迁入”成为重要原因；其中92%为女性。
随着年龄增长，“拆迁搬家”所占的比重越来越高；特别是在40岁以上人口中， 这已经成为首要因素。
45岁以后，作为“随迁家属”和因“投靠亲友”而迁移的人口比例越来越高。
“拆迁搬家”是主要原因，“务工经商” 继续减少 “随迁家属”、“投靠亲友”比例显著上升
“拆迁搬家”是主要原因，“务工经商” 继续减少 因“随迁家属”、“投靠亲友”而迁移的比例继续上升
占该年龄段迁移人口比例
不同年龄阶段迁移原因变化趋势比较
务工经商 随迁家属
工作调动 投靠亲友
分配录用
学习培训
拆迁搬家
婚姻迁入
平均居留时间为2.97年，2000年为3.7年，2003年为4.21年）
每年迁移到城市的人口，绝大部分最终逐步返回农村或流往其他地区，有 约10-15%的人逐步沉淀下来，成为“新上海人”（2000-2003）。
居留概率 预期居留时间（年）
迁移人口在城市居留的可能性
——以上海为例（2）
外来人口长期居留生命表
45-49岁人口迁移原因（2000年）
40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他
“拆迁搬家”是主要原因，“务工经商” 继续减少
50-54岁人口迁移原因（2000年）
40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他
根据人口居住地和户口分离的状况判断，北京、福建、浙江、 广东外来人口占所有人口的比例最高；吉林、四川最低。
万科客户中大专以上文化程度者所占比例接近90%。
60 54
50
55 46
40
29
30
26
22 19
20 11 13
10
0
高中或以下 大专/大学非本科 大学本科
2006年客户 2005年客户 全国客户
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
≤8
本县内迁移 本市内迁移 本省内迁移 本省外迁移
数据来源：2000 年人口普查。
9~12 13~16 17~19 20~29 30~39 40~49 ≥50 人均住房面积（平方米）
本县内和本市内迁移的城镇家庭住房状况最好；
本省内迁移和省外迁移的城镇家庭住房状况都较差；其中省外迁移家 庭最差。
占全部家庭百分比
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
≤8
城镇各类家庭住房状况比较表
户口在居住地已居住五年以上 户口在居住地，五年内迁入 户口不在居住地,五年前迁入 户口不在居住地，五年内迁入
“拆迁搬家”是主要原因，“务工经商” 继续减少
55-59岁人口迁移原因（2000年）
40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他
60-64岁人口迁移原因（2000年）
40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他
12 12 2
硕士及以上
万科客户受教育情况
万科已投资地区大专以上文化程度人口比例对比表
迁移人口中大专以上人口比例 城镇人口中大专以上人口比例 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%
5.0% 0.0%
全国 京 津 辽 吉 沪 苏 浙 闽 赣 鲁 鄂 湘 粤 川
数据来源：迁移人口数据来自2000年人口普查；城镇人口数据根据2001 年人口抽样调查整理推算。
大，迁移人数越少；年龄越小，迁移人数越少。
迁移动机
占全部迁移人口比例
1990年和2000年人口迁移原因比较
35.0% 30.0%
2000年人口迁移原因 1990年人口迁移原因
注：根据全国人口普 查数据整理。其中， 1990年，“拆迁搬家” 的原因被归入“其他” 类。
25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
占城市劳动力市场份额
资料来源：劳动与社会保障部
05年3季度 05年4季度 06年1季度
求职人员中迁移人口所占比例
应届高校 毕业生
在学人员
本市农村 人员
外埠人员
7.5%
2.1%
12.5%
14.8%
7.6%
2.4%
13.0%
15.4%
6.0%
3.2%
16.0%
17.2%
合计 36.9% 38.4% 42.4%
30-34岁人口迁移原因（2000年）
50% 40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他
“务工经商”是首要原因，“拆迁搬家”有所增加
35-39岁人口迁移原因（2000年）
50% 40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他
是万科已投资地区中潜力客户增长最活跃的地区） 。
2、整体看来，城镇辖区内的迁移家庭实现住房需 求的能力比外埠迁移家庭更强。
3、迁移家庭居住条件会随着在城市居住时间延长 而不断得到改善。在本城市居住了3年以上的迁 移人群具有非常高的永久居留意愿。
数据来源：2000 年人口普查。
9~12
13~16 17~19 20~29 30~39 人均住房面积（平方米）
40~49
≥50
户口尚未迁入的“流动家庭”，其住房条件比户口在本地的“本地家 庭”要差。
“流动家庭”中，迁入时间超过5年的家庭住房条件更好，说明外地迁 入家庭住房条件在持续改善中。
“本地家庭”中，近5年迁入的家庭住房条件在整体上更好。
值得关注：外地迁入某城市的人口，大多数会在该城市居住2-3年后，才会产生较高 的永久居留预期（85%以上）。
总结
1、万科已投资地区中，每年都有大量的人口迁入， 根据各城市情况差异，约7%~28%的迁移人口 是万科潜在客户新的来源（其中，北京迁移人口占总人
口比例最高，且迁入人口中，大专文化程度以上人口比例最高，
15-19岁人口迁移原因（2000年）
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
务工经商 工作调动 分配录用 学习培训 拆迁搬家 婚姻迁入 随迁家属 投靠亲友 其他