销售底价＝2860元/平米 汽车库价格＝1500元/平米 阁楼价格＝1000元/平米
销售表价＝2970元/平米 自行车库价格＝1000元/平米 销售基价＝2960元/平米
我司根据本项目的实际情况，将本项目房源共分为二批推出。主要考虑如下： 7月30日销售中心硬、软装全部完成交付使用，至9月18日开盘客户积累时间仅 为约48天时间，客户积累量有限。若首批房源推出量过大，无法制造热销场面， 更无法达到集中引爆市场的目的； 从目前的工程进度上来看，通过10月份现场的展示及SP活动的展开，为下批房 源的推出积累人气，通过推出房源总量的控制，引起目标市场的关注； 利用各阶段项目开放期间积累客户，为二批房源的推出打下基础； 利用“低开高走，小幅频调”的价格策略促进各期推出房源的销售。
推货量：9月1日公布第一批推出房源及价格 营销执行：
•对前期积累客户进行摸底及分析，对市场进行概念试探,价格试 探及目标客户试探，为后期销售提供依据；
内
•9月1日起，对前期积累客户及新客户收取诚意金；
对意向客户进行深度挖 掘，促使成交； 利用以老带新和其他优 惠手段减弱市场声音减 弱对项目的影响。
通过适当的价格 调整和促销活动， 做清盘销售。
明修栈道 形象力
•提升项目形象 •加强服务态度
暗度陈仓
销售力
•战术战略配合形成强势推广 •配合销售节点 •根据实际情况灵活机动
现场展示 项目广告大牌、引导旗、横幅、拱门 营销活动 开盘活动、老客户维护活动、sp促销活动 小众媒体 短信、DM夹报、乡镇横幅
媒介炒作部署 ➢工作目标：达到“全民参与、全民宣传、全民销售”的效果。 ➢工作主题：围绕产品的优异品质，通过“一对一全程服务销售模式”，把好产品率 先介绍推荐给家人、朋友，以达到让全区域认识“馨晨苑”。
Байду номын сангаас
从总体来看，略低于市场价格，逐渐高走策略是最符合本项目的，首先 可有效的避免一定的市场风险，同时此价格定位还是具有相当的市场接 受力。通过“小幅频调”保证了开发商的收益，在增强已购客户对本案 的信心，迅速建立人脉销售链的同时，促进后期房源的销售，利用客户 “买涨不买跌”的心理达到“羊群效应”。
2009/11
2009/12
2010/03
开盘预热期
1批开盘热销期
2009.9.18一批开盘 属重大节点
1批开盘持续期 2批开盘热销期
2批预热期2009.12.8二批开盘 属重大节点
开盘前与客户进 行潜沟通，为项 目开盘做准备； 拦截并积累客户； 深度沟通有效客 户，实现提前认 购。
释放预热阶段积累 的销售势能，并顺 势引爆项目形象； 加强市场热度与深 度建设，巩固项目 形象，实现销售峰 值。
但是，其中最为重要的是 —— 无论营销方案做得如何出色，都必须具备一定 的可行性，并将其切实地付诸操作执行中，才 能从实际效果中去收获成功！
本篇营销执行报告主要以营销实用为基础出发点，对于本项目 的营销卖点、理念、主线、阶段划分、以及销售和广告部署进 行一系列的方案建议，力求在创新的同时确保所制定的各项策 略部署能尽量全面地落实到现场的实际营销操作中，最终达到 促进销售、实现项目经济效益和社会效益的效果。
营销是一个系统，由系统内每一个相互关联的个体点滴有机组成，同时又与其它的系统息息 相关，包括规划设计、工程建设、物业管理等。
营销可以因某个创意而闪光，但不可能因此而决定一个项目的成败。 在推盘营销手法层出不穷的今天，我们关注的是： 如何在定位准确的前提下争取更多的消费群？ 如何避免既得消费群的流失？ 如何利用目标消费群、市场打造浩大的声势？ 如何准确部署，保证项目在市场上引发爆炸性社会效应？ 如何在与消费群面对面的时候渗透、灌输、深化项目的理念？ ……
馨晨苑
—— 幸福港湾 温馨家园
《幸福港湾，谱写幸福的乐章》 家， 是父亲的王国，是母亲的世界，是孩子的天堂； 无论行走多远，聚到一起，彼此关爱，和睦相处， 家就是一个温暖的壳，一个心灵的寄托之地， 在馨晨苑，述说着家的温馨与隽永， 一缕光，一个家，一生爱，一辈子的牵手……
2009/07
2009/09
总体操作概念 ➢首先在好产品的基础上建立好的销售团队，全面开展“一对一全程服务销售模式”。 操作模式的特点解析 ➢销售人员不沿用固有的方式等客上门，而且尝试从“坐销“转变为主动出击 ➢销售人员的管理采用集合型管理模式。 工作要点提示 ➢系统性组织培训工作。 ➢主要目标：通过培训，将项目的优势突出，让所有接触产品的人都真正认可馨晨苑 生活模式，从而形成自觉追捧项目的行为。
积 累
•通过媒体的投放，积累有效客户；
期
•对媒体效果进行监控；
•做好下阶段的各项活动准备工作；
•完成销售上与贵司的对接磨合工作。 销售道具：项目楼书、户型单页、户外大牌、现场工地包装完成； 宣传途径：销售道具、销售资料、相关媒体的投放、现场销售中心、 现场展示系统完成；
时间：2009年8月1日——8月30日
营销总目标
馨晨苑的产品卖点
产品展示 媒体炒作
行之有效 小众营销
集中蓄水方式
有效促销手段 引爆市场
开盘
营销思路
资源整合
项目形像定位
一个连接主城区简 约生活的便捷社区
一个为住户提供自 我增值的环境社区
一个新城东的 温馨家园
引爆
思路一：充分展示策略 通过全方位的产品展示，敢于让产品在市场中得到验证，在正式销售 前，项目将全面开放，营造良好的社会效应，以产品打动消费者。 思路二：蓄水开洪策略 当市场对项目的期望值已拔至制高点，在这时进入公开发售，前期所 积蓄下来的势能将转化成为销售的动能，形成开盘的销售旺势。 思路三：乘胜追击策略 形成开盘销售旺势后，项目市场认知度己至顶峰，顺势展开新一轮营 销攻势，深化项目亮点，营造产品供不应求的理由。
第一批推出货量：4、6、7号楼，
共计40套
第二批推出货量：3、5号楼，
共计33套
备注：在实际操作的过程中，将根据实际的认购情况，进行相应的调整。
营销执行：
•完成案场各项现场培训；
•针对于注意竞争楼盘进行新一轮的市场跟踪调查；
客
•通过现场介绍，使前期登记客户重新了解本项目，务求用最短
户
的时间积累更多的 目标客户，为公开发售积累人气；