5.2
5.9 3.5 3.3 2.5 高新 25.55 2.5
6.9 6
红谷滩 65.52 3.5 出清周期
湾里 45.1 7.6
经开 30.09 3.3
桑海区 6.39 6.9
0
结论
南昌市目前房价基数低，潜在供应少，
存货去化周期低，远期市场发展前景好。
城市投资地图
存量45.1万方，出清周 期7.6个月 湾里区——远郊、适宜人 居、项目多、存量大、去 化缓、谨慎进驻区域
找项目合作机会，绝不遗漏潜在项目合作机会； 2、提升非常规项目研判和决策速度，迅速抢占资源落袋为安。
中期：产业勾地、整合资源联合拿地
1、结合产业优势，通过政府招商引资，锁定地块及价格，设置出让条件定向拿地； 2、介入企业改制项目，借助专业优势，寻找项目合作开发、代工代建及工业变性项目契机； 3、关注优质棚改项目，择机介入。
合计 44
数据说明：统计范围为南昌市本级（不含新建区、南昌县），数据来源于中指系统
南昌楼市2015至今连续
处于供不应求的状态
价格平稳上涨
2015年商品住宅均价8380元/㎡，同比上涨10%；
2016年商品住宅均价9093元/㎡，同比上涨8.5%；
800 600 400 200 0
南昌住宅年度供求走势
南昌公司投资拓展方案
Part 1 城市分析
目
CONTENTS
录
Part 2 发展目标
Part 3 投资策略 Part 4 目标保障
Part1
城市分析
宏观经济
行业分析
Part1 城市分析
宏
观
经
济
南昌
中三角核心城市、 江西省单核心省会城市
城市地位 战略定位 长江中游城市群的核心增长极 全国重要的综合交通枢纽 重要的先进制造业基地
区域存量50万方，出清周 期3.3个月。 经开区——库存压力可 控、刚需刚改占主力，积极 介入 存量4.23万方，出清周期 6.8个月 东湖区——核心老城区、旧 改为主、地价偏高、售价坚 挺、去化略缓，积极介入
① 深耕已进驻板块：借力雍锦 王府、林肯公园项目品牌影响 力，深耕高新区、西湖区； ②积极介入：红谷滩、东湖
10000 5000 0
2012 2013 2014 2015 2016 年 年 年 年 年
2017 年12月
上市面积(万㎡) 412.22519.29586.57561.82664.96 51.73 成交面积(万㎡) 409.15418.04560.72578.27750.26 85.00 成交价格(元/㎡) 7038 8374 7619 8380 9093 9136
Part1 城市分析
行
业
分
析
土地供应下滑
2016年土地供应量下滑厉害，同比下降近两成，为近四年最低水平。 根据
计划，2017年全市商品房用地供应量在5140亩，其中定向万达约2000亩，其 余定向约500亩，实际面向市场的仅有2640亩，实际供应面积约为390万平方 米，土地供应愈加紧张。
土地成交激烈
特征
全年住宅用地无流拍，成交计容面积为683万平米。
南昌2016年住宅成交约750万平米，土地供应端不能满足成交需求。
2016年-2017年2月南昌市住宅用地供求统计表
供应 指标 宗数 计容面积 （万平米） 683 楼面价 宗数 （元/平米） 3015 44 计容面积 （万平米） 683 成交 楼面价 平均溢价率 （元/平米） 4803 59%
常驻人口和户籍人口持续上涨，城区版图西进、东拓、南延、北扩，城市框架 逐步拉大，十三五规划城区人口新增100万人，城区范围增加100平方公里， 人口增长带来每年须新增房地产规模667万平方米。
北 扩
西进 东拓
南 延
2013年
2014年
2015年
2016年
城市交通快速发展
国家级交通枢纽
助力城市价值提升
收并购
公开市场
勾 地
短期：招拍挂、项目及公司收并购
坚持参与常规招拍挂
1、获取全年土地供应计划，提前展开区域及项目研判，为公司决策和资金统筹留足时间； 2、积极参与，争取和谐谈判入场券； 3、引入合作方，分地块报名或联合竞买，减轻公司资金压力。
重点突破项目及公司收并购
1、扩大信息获取渠道，建立城市空地（存量地）地图，进行地毯式的“搜寻和排查”，寻
机会性进入城市赣州（收并购）
赣州GDP排名江西第二，达1973.87亿元。常住人口数量居江西省之首，达到855万人，近三年，赣州市
商品住宅成交面积和成交金额均快速提升，2016年成交面积267万方，同比增长25%，相比2014年翻了一倍；
2016年成交金额195亿元，同比增长39%，相比2014年增长122%。 从成交价格来看，赣州市住宅成交价格在2015年有所下降，2016年之后呈现快速增长的势头。2月，赣州 市住宅成交均价达到最低值6324元/平，2016年12月快速增长至8351元/平，增幅达到32%。
投资经理
配合分管总助以及投资总监完成基础工作。 1、日常工作：日报、周报、月报、土地信息的录入，以及各 项工作涉及到的流程发起与跟进； 2、专项工作：意向地块的跟进，从地块现场勘查、本体研究 、市场分析到项目测算、报告整合等资料的准备，以及从项目 信息录入到立项、可研相关资料及流程的发起，各主要会议的 联系对接等。 3、领导安排的其他事务的跟进。
湾 存量24万方、出清周期 里 2.4个月。 区 新建区——紧邻红谷滩、 项目集中分布、去化较 好，积极介入
经开区
区域存量25.5万方，出清周期 2.5个月 高新区——价格洼地、具升值潜 力、项目分布集中， 积极介入 东湖区 青山湖区 高新区 区域存量22万方，出清周期5.2 个月。 青山湖区——存量集中在京东板 块、在售项目略少，竞争趋缓、 积极介入 存量为14万方，出清周期5.9个 月。 青云谱区——传统老城区、去化较 缓、价格坚挺、积极介入
4、对项目研判涉及专业进行强考核，考核结果与绩效直接挂钩；
南昌公司投资快速反映小组
按照集团要求的节点、标准获取新项目，保障城市公司可持续 发展。 1、项目的阶段性谈判、决策； 2、更高层政府关系和合作资源的建立和维护； 3、全面负责项目的推进和协调。 协助常务副总完成新项目的落地和完成投资团队的梯队建设。 1、带领团队参与交易谈判； 2、高层政府关系和合作资源的建立和维护； 3、负责对公开市场项目以及资产或股权并购项目、融资类项 目进行筛选、评估、立项、内部汇报审批、投资策略解决以及 风险控制建议； 4、投资团队的梯队建设。 配合分管总助完成新项目的落地的执行工作。 1、根据公司的标准与策略，开发、拓展项目渠道； 2、建立各类土地信息渠道，及时与供地部门联系，获取项目 信息。 3、参与交易谈判，设计交易结构并负责交易执行；
九条地铁线路贯穿全市
多元产业发展 未来更美好
中部第2个国家级新区赣江新区
世界级的LED产业集群
国家级的航空制造、电子信息、
生物医药产业集群
汽车制造、轻纺工业、机电制造和
战略性新兴产业的先进制造业基地
三产占比提升至47.5%
结论
南昌市经济增速快。十三五规划后，“核心增长极”和“国家级交
通枢纽”的定位更将为南昌市城市化高速发展助力，人口数量及经 济发展将进一步提升——房地产新增规模需求量大幅提升。
汇
报
完
毕
！
重要的商贸物流消费中心
全国有影响的开放城市和现代宜居城市
经济增速远高于全国平均水平
2016年，南昌市经济取得了GDP总量达4354.5亿元、增速达8.9%、 增速高于全国平均水平2.3个百分点，经济发展势头良好。
2010-2016年南昌GDP走势
总量：亿
增速：%
城市人口持续增加、城区版图不断扩张
数据来源：中指数据，统计范围南昌市区Leabharlann 住宅库存出清周期仅4.13月
除湾里区、东湖区（在售项目较少，年去化量少）、桑海区去化周期较长， 其他区域相当健康，均在6个月以内。
2017.02 南昌住宅库存及出清周期情况
300 250 18 200 150 100 4.13 50 0 库存面积 出清周期 全市 254.52 4.13 东湖 4.23 6.8 西湖 41.5 4.5 青山湖 22.1 5.2 青云谱 14.04 5.9 库存面积 6.8 4.5 7.6 12 24
Part2
发展目标
发展目标
2017年 新增项目3个（土地投资规模30亿元）
2018年 新增项目4个（土地投资规模50亿元）
2018年销售定购 ：
30亿
2017年销售定购 24亿
9个项目
5个项目
现状 发展目标
Page 20
Part3
投资策略
拿地策略
收并购、公开市场、勾地等 短、中、长期三管齐下
Part4
目标保障
投资保障 融资保障 组织保障
目标保障
◎人才保障 ◎融资保障 ◎组织保障 ◎机制保障
1、招募高端投融资人才，加大投资奖惩力度，引入对赌机制（专项计划）； 2、拓宽融资渠道，实现投贷联动，拿地前设计融资方案，快速实施项目融资；
3、成立城市公司投资快速反映小组，抢占资源，绝不错失优质项目投资机会；
区、青山湖、青云谱区、经开
区、新建区、南昌县等存量低 的高价值区域； ③ 谨慎介入湾里区（库存大、 去化周期长）
新建区
红谷滩区
西湖区 青云谱区 存量41.5万方，出清周期4.5个 月。 南昌县 西湖区——核心老城区、价格持续上 扬、成交主力板块，积极介入
九龙湖住宅存量65万方，出清周 期3.5个月 九龙湖板块——紧邻红谷滩、项目集 中分布、去化较好，但未来存量较大 积极介入