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第二节 房地产开发项目主要融资方式
3、保本能力不同
从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利 都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦
交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。 公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本 金都会蚀尽，小股东特别有此可能。
1、发行主体不同
作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都
可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。
2、收益稳定性不同
从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以
获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一 般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况 变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。
主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利， 也可转增为资本金。
（3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职
工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润
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二、银行贷款
(1)房地产 开发企业流 动资金贷款
(2)商品房建 筑材料、设 备补偿贸易
②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。
③发行债券易于被大众所接受。
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资 2.发行股票
股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股 东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对 公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一 种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息 和分红。
4、经济利益关系不同
债券所表示的只是对公司的一种债权，而股票所表示的则 是对公司的所有权。权属关系不同，就决定了债券持有者无权 过问公司的经营管理，而股票持有者，则有权直接或间接地参 与公司的经营管理。
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
5、风险性不同
债券只是一般的投资对象，其交易转让的周转率比股票较 低，股票不仅是投资对象，更是金融市场上的主要投资对象，
第五章 房地产开发项目融资
第一节 第二节 第三节 第四节
概述 房地产开发项目主要融资方式 融资方案分析与决策 房地产投资信托基金
第一节 概述
一、房地产融资的含义及意义
1.房地产融资的含义 指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目或投资
经营活动能够顺利进行，而进行的资金融通活动。 2.房地产融资的意义
二、房地产融资的目的及原则 1.房地产融资的目的
（1）实现项目投资开发目标和企业发展目标 （2）偿还债务，改善赢利能力，调整资本结构
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二、房地产融资的目的及原则
（1）时 机适当
（2）安 全性
（3）经 济性
（4）可 行性
2. 房地产融资的原则
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
房地产开发项目主要融资普通股、优先股 按投资主体：国家股、法人股、个人股、外资股 按是否记名：记名股、无记名股 按有无票面值：有面值股股票、无面值股票
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
股票与债券的区别
股票与债券都是有价证券，筹资的手段和投资工具，都可 以转让流通。两者实质上都是资本证券。
①个人住房 抵押货款
②商用房地 产抵押货款
③土地及在建 工程抵押贷款
•政策性（住房公积金） 住房抵押货款 •商业性住房抵押货款
购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房 地产作为抵押担保，向金融机构申请货款的行 为。其还款来源主要是商业房地产的净经营收 入，仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，用 其合法取得的土地使用权连同上面的在建工程已 投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银 行作为偿还贷款履行担保的行为。
融资方式
自有资金 银行贷款 社会集资 吸收外商投资 商品房预售或预租
项目BOT
其他融资方式
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
一、自有资金
1、资本金筹集
方式：国家投资、集资、发行股票 形式：货币、实物、无形资产
2、企业公积金
（1）资本公积金筹集：资本金溢价、法定资产重估增值、捐赠 （ 2）盈余公积金筹资
其交易转让的周转率高，市场价格变动幅度大，可以暴涨暴跌，
安全性低，风险大，但却又能获得很高的预期收入，因而能够
吸引不少人投进股票交易中来。
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
四、吸收外商投资
1、概念
房地产开发企业还可以通过各种形式从国外得资金。引进外 资的主要方式目前主要有：外国政府、外国商业银行及国际 金融组织贷款，还可以发行境外债券，或直接由外商投资。
外商直接投资指境外企业和经济组织或个人（包括华侨、港 澳同胞以及我国在境外注册的企业）按照我国有关政策、法 规，在我国境内开办外商独资企业，或与我国境内企业、经 营组织共同举办中外合资经营企业或中外全作经营企业等。
货款
(3)房地产 开发项目
货款
（4） 土地储 备货款
具有自偿性的 特点，贷款期 限一般不超过 一年，以企业 收入所产生的 现金流用于还 款。
又称临时货款， 是一种抵押贷款 只对己经落实 ，按不同阶段发 销售对象，能 放不同货款，包 按期收回房款 括土地购置贷款 的开发企业发 、土地开发贷款 放。一般货款 与建设货款三种 期限不超过六 类型，可由同一 个月，属于短 借款人提供但保 期货款。
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资
1.发行债券
债券：企业为筹集资金而发行的债务凭证。发行债 券的企业或公司向债券持有人做出承诺，在指定的时间， 按票面额还本付息。
（1）债券的种类 按是否记名分：记名、无记名
（2）好处：
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①可在需要资金时及时筹集到账，又可在资金充裕
时停止筹措行为，灵活且高效。
是借款人发放给土 地储备机构和一级 土地进行开发企业 ，用于土地收购及 土地前期开发，整 理的贷款。土地储 备货款的主要还款 来源是土地出让收
入。
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(5)房地产抵押货款
指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向 货款人（抵押权人）提供债务履行的担保，以此来获得货款的行为。债务人不 履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。