房地产评估案例2.１房地产评估案例一案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让)。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2０03年２月2１日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估.一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产.1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的［沪房地×字(２002）第×××号］房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质:国有出让土地用途:工业地号：（略)土地使用期限:1996—０４-0５至2046－0４－04止土地总面积：２9,0322m建筑面积：6，7９１2m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥3０公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站４5公里，距浦东国际机场30公里.估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司.3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为６，791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪,路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(二)影响因素说明1、个别因素分析（１)建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：(2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪,路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好,主干道为××公路。
（４）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。
基本生产、生活设施完善.2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼,杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。
××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富，海岸线长31．6公里,江岸线长1３.6公里，港口码头等设施齐全,开发前景广阔，是上海市的南大门。
近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全,1９９9年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。
××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路"为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。
３、市场背景分析２00２年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。
我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳。
国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8%。
上海是我国的特大型城市,2002年12月成功获得了２０1０年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。
根据国际国内形势的发展和国家的要求,上海长远发展的总体目标是：到２010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家（地区)水平。
要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。
由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升。
二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,7912m，土地总面积2９,0３２2m）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。
三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。
估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例,故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价,然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。
2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态？(红线外“六通一平"）在估价期日的市场价格。
3、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。
四、评估技术说明(一)土地使用权价值估算（市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时,根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
３、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。
（１)估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。
表1 土地比较因素条件说明表（２）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为１０0，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2.表2 土地比较因素条件指数表(3）交易实例修正后的土地价格（比准价格)经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。
观察一下下列数据，能得到什么启示?表3 土地比较因素修正系数表(4)估价对象土地价格的确定（假设５0年使用权）对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即：估价对象土地评估单价＝(212元/m 2＋１9０元/m 2＋1８6元/ｍ2）/3＝1９６元/ｍ２(合1３．０7万元/亩）（5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为19９6年4月出让取得,使用年限为５0年,工业用途，使用期限自1９96年4月5日至2046年４月４日止,尚可使用年限为43．１１年(评估基准日为20０３年２月2１日）。
通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:Nny r r R )1/(11)1/(11+-+-= 式中:y R ：年期修正系数；r:土地折现率，取ｒ＝６%；n ：土地剩余有效使用年限(43.11年）;N：土地法定最高使用年限（工业用地5０年).经计算,R＝0。
９7,则:y估价对象土地评估单价=19６元/m2×０．97=19０元／ｍ2估价对象土地总价=29，0３２m2×190元/m2=５,516，08０元，取整为551.61万元（二）建筑物及构筑物估价(成本法)回忆一下……ﻬ1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料,获悉与估价对象相同结构的典型工程概况与建安费如下:以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整,确定估价对象的建安费如下：以上建安费含室内外装修.2、室外工程费测算每平方米取４5元。
３、增容及管理工程费测算每平方米取9５元。
４、专业费测算专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉,目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的３－8％之间,考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。
5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2—5％之间,考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3%。
6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率５．31%。
利息=(建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在1０－15%之间，本估价项目利润率取10%。