为“假按揭”目的订立的商品房买卖合同无效
发表于：2004-6-8 来源：熊强[案情简介] 2002年10月15日，金山物业发展有限公司（以下简称物业公司）与长海建筑装饰安装有限公司（以下简称建筑公司）签订《建筑工程施工合同》，约定：物业公司把自己的×××商厦项目建设施工工程发包给建筑公司进行施工，工期为2002年11月～2003年5月，合同价款1 350万元；物业公司按照工程进度付款，竣工验收合格30日内结算。在施工过程中，因物业公司资金短缺，不能按期付款。为如期保质保量竣工，经与物业公司协商后建筑公司决定通过隐名形式，委托众多职工的亲朋好友（以下称作第三人）作为购买方，与物业公司签订《商品房买卖合同》；物业公司又作为购买人的担保人，以按揭贷款的方式从建设银行贷得资金共计350万元。被告未与第三人协商，即把事先准备好的《商品房买卖合同》、按揭贷款等手续交由建筑公司经办人员出面找第三人签字。建筑公司经办人员在委托第三人办理相关手续时，一一讲明签订合同的目的是真贷款而不是真购房，承诺贷款责任与第三人无关。在这种条件下，第三人同意在《商品房买卖合同》、《抵押贷款合同》等手续上签字盖章。但由于市场变化，×××商厦虽早已通过竣工验收，但至今闲置，物业公司也未按照《商品房买卖合同》约定把房屋交付给第三人（事实上也根本就没有要交付给第三人的计划）。建设银行在对按揭贷款等手续进行审查后，同意了以第三人名义所作的商品房担保贷款申请，并根据《抵押贷款合同》约定，将贷款350万元作为第三人支付的购房款汇入物业公司账户。建筑公司在《担保贷款合同》生效后，以自有资金并以第三人名义陆续归还建设银行贷款23万元。竣工验收后的结算阶段，建筑公司和物业公司在工程造价、银行贷款、房屋交付时间等问题上发生争议。经双方多次谈判协商，双方就有关事宜达成协议。 2003年9月23日，物业公司向建筑公司出具了一份由本公司法定代表人以及副总经理共同署名并加盖公章的《还款协议书》，承诺由己方归还建设银行350万元贷款之责任，工程款尾款550万元须于2003年10月31日前支付完毕；建筑公司须于2003年10月10日前交付该×××商厦房屋。但其后，物业公司对承担归还建设银行贷款责任反悔，同
时千方百计拖延支付工程尾款。建筑公司屡次催收未果，遂起诉，要求法院确认建筑公司以第三人名义与物业公司签订的《商品房买卖合同》无效，判令物业公司退还350万元购房款，支付工程尾款550万余元。 [律师评析] 本案的法律关系错综复杂，既涉及《商品房买卖合同》纠纷，又涉及《抵押贷款合同》。其中，焦点是原告建筑公司以第三人名义与被告物业公司签订的《商品房买卖合同》之效力。一、建筑公司以
“隐名代理”形式委托第三人签订的《商品房买卖合同》对其有约束力第三人基于与原告建筑公司职工之间的亲朋信赖关系，接受原告委托以自己名义与被告订立合同，构成“隐名代理”。《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在订立合同时，被告出售多套商品房，价款巨大且未与购房人协商一致，而径行把合同交给原告方经办人员出面找第三人签字盖章。合同订立且竣工验收合格后，物业公司长时间既不向第三人催交房款也不向其交付房屋，导致合同履行处于悬空、停滞状态，这种售房方式和履行形态显然与情理不符；同时，在原告向被告追索工程款时，被告明确承诺由其归还第三人在建设银行的贷款。由此，显然可以推定被告在签订《商品房买卖合同》时就明知原告与第三人之间具有隐名代理委托关系。故原告建筑公司应当受第三人与被告物业公司签订的《商品房买卖合同》的约束，从而有权作为合同当事人，根据《商品房买卖合同》主张权利、履行义务，有权根据该合同提起诉讼。二、建行是否以有独立请求权的第三人身份参加诉讼由其自行决定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第25条第1款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干意见》第65条规定：“依照民事诉讼法第56条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实理由，成为当事人；无独立请求权的第三人可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。
”据此，由于在本案中法院只对《建筑工程施工合同》和《商品房买卖合同》纠纷进行审理，未涉及《担保贷款合同》纠纷，在担保权人建设银行未申请参加诉讼的情况下，根据当事人处分原则和司法的被动原则，法院不应追加其作为有独立请求权的第三人参加诉讼。三、原、被告就贷款归还责任问题订立的还款协议书对双方有法律约束力为解决被告拖欠原告工程款、原告又需按期归还银行贷款问题，原告、被告协商达成一致后，被告出具了《还款协议书》，规定了双方权利义务，是双方共同意思表示，对建设银行虽无约束力，但对原被告发生法律约束效力。被告出具《还款协议书》，承诺承担银行贷款归还责任以及由此产生的抵押风险等法律责任，因无足够相反证据推翻，应确认该承诺的效力，被告不按时还款，则构成违约。同时，该《还款协议书》从另一个角度证明了第三人实际是隐名代理签订《商品房买卖合同》，目的是假购房、真贷款。四、《担保贷款合同》不受《商品房买卖合同》效力影响《担保贷款合同》的发生依附《商品房买卖合同》的成立。但在效力关系上，合同的无效、被撤销须具备法定条件。《商品房买卖合同》由于具备法定条件被确认无效或被撤销时，其后果只是将导致担保物发生变化，但并不必然导致《担保贷款合同》被无效或被撤销，《担保贷款合同》可以单独存在。因此《商品房买卖合同》与《担保贷款合同》之间不具有从属效力。就本案而言，法院确认《商品房买卖合同》无效并不必然导致《借款合同》及《担保贷款合同》无效，作出虚假意思表示的担保贷款当事人不得依其无效对抗善意第三人。五、关于《商品房买卖合同》的效力及其处理《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人应具有相应的行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《合同法》第52条第3款规定：以合法形式掩盖非法目的的合同无效。因此，原、被告为了套取银行贷款双方恶意串通，采用隐名代理形式签订虚假《商品房买卖合同》，是以合法形式掩盖非法目的的行为，不代表当事人的真实意思，该合同应确认无效。对此无效合同，应当按照《合同法》第88条之规定予以处理。 [法院审理] 在审理中，双方对工程款无异议，但就350万元贷款的归还责任发生严重分歧。被告认为，担保贷款是另一法律关系，不应与本案合并审理，如要合并审理，必须追加建设银行为本案有独立请求权的第三人；原、被告约定350万元贷款由被告归还未经债权人建行同