所以，塑造热销型楼盘的解决之道
优秀的建筑设计（产品核心竞争力强） +USP（一种生活方式的主张） +营销设计（强力的武器整合）
一切的目的为了销售
“雲山福地”-------热销楼盘
1、产品内外部情况分析 2、深化产品核心竞争力 3、拟定总体营销策略 4、制定推广传播计划
一、项目内外部情况分析 产品及竞争对手分析
项目名称 雲山福地
中驰 御华园 广厦名都 世纪豪庭 锦绣华城 合计
建筑面积 140000 380000 300000 400000 250000 300000 177万
总套数 708 2400 1500 3000 2000 2350
12000套
户型区间 50－141 90－160 90－140 50－360 110－140 83－135
区形成无缝过度，西接雪峰路南跨雪峰桥可直达大祥区，通过雪峰路北上可 直达二广高速出入口，出行交通极为方便；周边规划有春风、御华园、中驰、 鹿山等在（待）建的中大型小区，同时几大小区联合规划有大江北新城商业 金融街，集商务办公、金融商业、文化娱乐、体育休闲于一体，西侧紧邻行 政办公区。 绿化环境：南面规划有600亩的城市公园－宝山公园。
项目分析--规划设计
社区规模：占地31816平方米，总建筑面积14万平方米。 建筑风格：住宅为现代简约风格，酒店公寓为Art deco风格。 社区规划：典型的围合式建筑布局，南北栋距均达80米，并采用100%全人车分流设计，真
正实现了“地上人休闲，地下车畅通”的生活画卷，同时完美的预留出中央景观 展示区。在景观设计方面，以“绿色、生态、健康、阳光” 为基本规划理念，采 用东南亚风情园林手法，因地制宜的进行景观再造。 建筑形式：高层住宅、酒店公寓。 户型构成：二居室105㎡、122㎡（面积占比12%），三居室126－137㎡（面积占比38%）， 大三房141㎡（面积占比25%），公寓楼50㎡、80㎡（面积占比25%）。 户型结构：两梯三户、两梯二户。 配套设施：社区内具备完善的星级酒店、娱乐、运动场所、医疗、餐饮、金融、托幼、社区 服务站等生活及娱乐设施。
销售力也会相应发生改变，我们则应进行相应的调整，特别对于销售周 期在二年以上的中大型项目已是必然的事情。
所以，USP是畅销项目的根本秘密所在！
这是一个风险的年代 我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是----时间 一种几乎无法控制的因素 但是，房地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度上 所以，在任何时刻，都应该以成交量和成交速度为重点指标
确立目标市场
影响消费者选择购房区域的主要因素有：
1、目标消费者的工作和生活范围（位置） 2、目标消费者交通工具、道路通行程度（交通）
根据本项目所处地缘的特点： 本项目目标市场——新邵及其周边为主，市区为辅
以新邵及周边为主的目标市场
确立竞争区域
直接竞争性的可划分为二块区域
新邵坪上开发区
•与本案直接竞争且综合指数 相近的项目为2个
销售均价
已销售
3600
600
土方阶段，预计14年下旬 公开销售
3200 3000
300 600 1500
未销售
1800 1500 3000 1700 1750 9750
注：从供应量看，以上项目均属大型项目，房源存量巨大，对本案销售构成较大 威胁，同时由于御华园的地理位置与本案十分接近，且推出时间跟项目间隔较近， 可以将其列为我们的主要竞争参考项目。
距雪峰路2公里、距二广高速入口5公里。 现有公交：42路（火车站－新邵大坪）、9路（火车站－湘窖酒业）。 现 状：农民房+在（待）建住宅小区。目前周边可借势的有城市环线云山路、高撑小
学、国税局、公安小区、物价局、工商局、蔡锷公园等。 未来规划：项目西南侧500米规划有600亩的宝山公园；南侧的云山路东跨云山桥与双清
•客户群主要来自新邵
大江北新城区
•与本案直接竞争且综合指数 相近的项目为3个
•主要客以下主要项目
潜在竞争对手
新邵坪上开发区：世纪豪庭、锦绣华城 大江北新城片区：中驰第一城、广厦名都、阳光·御华园
通过“价格”和“面积”两把尺度筛选出直接的竞争者：
目标群体：新邵、北塔区、市区中高端自住客 户群体
项目进度：共分两期开发，一期共7栋，3栋22 层，2栋24层，2栋28层，目前处于土方基础阶 段；预计开盘时间在2014年6月左右
广厦名都
主题定位：宜居江北，魅力名都
地理位置：江北蔡锷广场对面
建筑面积：40万
建筑风格： Art Deco风格
项目进度：一期于12年初动工，目前已开发4 栋，约700套房源，销售率约70%，预计下一 批房源开盘在2014年下旬
阳光御华园
主题定位：皇家风范，御赐豪宅
地理位置：江北蔡锷路北段（湘窖酒业南侧）
建筑面积：30万
建筑风格： 欧陆风格
规划特色：打造成皇家御赐豪宅和皇家御赐园 林相结合的物业精品项目，小区内集皇家星级 酒店、皇家幼儿园、皇家风情商业街、大型超 市于一体
项目分析--区位及交通
区 位：位于北塔区北塔区蔡锷路与云山路交汇处，是未来邵阳市重点开发的大江北 新城的核心地带，距离邵阳中心城区3公里。
交通状况：小区南临城市环线云山路，东靠城市中轴线蔡锷大道，西接北塔路和雪峰路。 主要路网：南距云山路0米、距江北广场2公里，东距蔡锷大道100米，西距北塔路1公里、
中驰第一城
主题定位：江北中央70万平米都市生活街区
地理位置：江北蔡锷广场旁，蔡锷路与龙山路 交汇处
主力户型：二房90平、三房105-141平、四房 162平
建筑面积：38万
建筑风格：欧式风格
规划特色：千万级奢华五星级会所，引入首家 国际双语幼儿园，并力邀知名园林设计公司倾 力于社区景观的设计。
目标群体：新邵、北塔区、市区中高端自住客 户群体
雲山福地 项目营销及推广思路
日期：2013年11月
这是一个销售的年代 我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是----销售力。 销售力定义：是否具备USP（独特的销售主张），即有竞争性的产
品力和对目标群的形象力。 这是一个具备较强操作性的定义： 而且，一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和市场的变化，