融资租赁合同的认定及效力主要的法律规定及部门规章：现《合同法》分则第十四章融资租赁合同现现商务部流通业发展司制定的《融资租赁企业监督管理办法》现银监会《金融租赁公司管理办法》新《民法典》废《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》1996年5月27日未出台《融资租赁法》（草案）融资租赁的交易形式：1.直租 ( 三个主体、两个合同)2.售后回租（返还式租赁）占目前中小型融资租赁公司业务的多数1）售后回租是承租人将自制或外购的资产出售给出租人，然后向出租人租回并使用的租赁模式。

租赁期间，租赁资产的所有权发生转移，承租人只拥有租赁资产的使用权。

双方可以约定在租赁期满时，由承租人继续租赁或者以约定价格由承租人回购租赁资产。

2）设备的买卖是形式上的交易，承租企业需将固定资产转为融资租入固定资产。

返还式租赁强调了租赁融资功能，失去了租赁的促销功能，类似于“典当”业务或者银行的抵押贷款。

适用于流动资金不足的企业；具有新投资项目而自有资金不足的企业；持有快速升值资产的企业。

售后回租的一般性操作流程：（1）原始设备所有人将设备出售给融资租赁公司。

（2）融资租赁公司支付货款给原始设备所有人。

（3）原始设备所有人作为承租人向融资租赁公司租回卖出的设备。

（4）承租人即原始设备所有人定期支付租金给出租人（融资租赁公司）。

其他形式（不作具体讲述，有需要了解的，可自行了解）：厂商租赁、经营租赁、风险租赁、销售式租赁、项目融资租赁、委托租赁、杠杆租赁今天我们结合相关案例来具体研究的一下第一编融资租赁合同的认定及效力第一条人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

展开：合同法第二百三十七条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。

融资租赁法律关系从四个方面进行认定（Y/N）一、标的物的性质-是否可以作为租赁物？目前未有明确的法律规定租赁物的范围，司法解释也没有进行明确。

根据银监会和商务部的部分规章和司法解释的相关规定，结合融资租赁法律关系的特点，租赁物一般应具备以下几个法律特征：(1)租赁物依法可流通(2)租赁物为可特定化的有形物、有体物(3)租赁物为非消耗品(4)租赁物权属和所有权转移应当明晰案例1：上海市第一中级人民法院民事判决书（2014）沪一中民六（商）终字第469号编入上海市高级人民法院《2014上海法院金融审判系列白皮书》之《2014年度上海法院金融商事审判十大案例》2011年08月25日，仲利国际租赁有限公司（以下简称“仲利公司”）与上海伊诺餐饮管理有限公司（以下简称“伊诺公司”）签订《租赁合同》，约定仲利公司向伊诺公司出租“装修材料1批”，租金分36期进行支付。

同日，嘉岛公司、优雅公司、费成明及其作为个体工商户经营的上海市宝山区新伊诺酒店作为保证人分别在三份《保证书》上签字盖章，承诺就上述《租赁合同》中的全部应付款项承担连带保证责任。

2011年08月25日，仲利公司（出租人）、伊诺公司（承租人）与案外人强望公司、文波公司、磐茵公司（出卖人）分别签订了三份《买卖合同》。

其中，编号为11A1908A-1的《买卖合同》约定：仲利公司应伊诺公司请求向强望公司购买“装修材料1批”并出租给伊诺公司；编号为11A1908A-2的《买卖合同》约定：仲利公司应伊诺公司请求向文波公司购买“装修材料1批”并出租给伊诺公司；编号为11A1908A-3的《买卖合同》约定：仲利公司应伊诺公司请求向磐茵公司购买“装修材料1批”并出租给伊诺公司。

另外，上述三份《买卖合同》均约定，由卖方将标的物直接交付于伊诺公司，且经伊诺公司完成验收并将标的物《租赁物交付与验收证明书》交付于仲利公司时，视为仲利公司已将标的物交付予伊诺公司且验收完成，同时标的物所有权视为转移予仲利公司，标的物风险视为转移予伊诺公司。

2011年08月26日，伊诺公司向仲利公司出具《租赁物交付与验收证明书》，载明“该租赁合同设备清单中的所有设备已交付于承租人，承租人已对该租赁合同设备清单中所有设备进行了其所认为必要的所有测试，认为一切完全满意并予以验收”。

后仲利公司因向伊诺公司催讨租金未果，遂诉至上海市长宁区人民法院（以下简称“一审法院”），要求解除租赁合同，伊诺公司支付欠付租金和违约金以及保证人承担连带保证责任。

结果：一审法院判决驳回仲利公司的全部诉讼请求。

仲利公司不服上诉至上海市第一中级人民法院（以下简称“二审法院”），二审判决驳回上诉、维持原判。

以房地产等不动产作为租赁物的合同是否认定？1.对租赁物包括企业厂房、设备在内的融资租赁合同，认定构成融资租赁合同关系。

理由是，此类租赁物符合银监会及商务部有关租赁物为固定资产的规定，体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，也符合通过融资租赁支持实体经济的产业政策。

从权利义务关系的设定上来看，将企业的厂房、设备的所有权转移给出租人，并在此基础上建立的融资租赁合同关系符合《民法典》第735 条有关融资租赁合同的权利义务关系的规定。

就商业地产而言，其承租人为融资需要，以融资租赁合同的方式取得商业地产的使用权，并实际占有、使用租赁物，出租人作为租赁物的所有权人，在其物权担保得到保障的前提下，提供融资便利，并不违反法律法规的强制性规定，也并非政府房地产调控政策的调整对象和目标，故也不应以其租赁物为不动产而否定融资租赁合同的性质和效力。

注意一点：商业地产的承租人和使用人是否一致的问题如果是开发商以待售商业地产开展售后回租，由于开发商并非商业地产的实际使用人，该种售后回租就属于典型的以融资租赁之名行借款之实。

如果该商业地产已由承租人所有并使用，如酒店经营者，则可以开展售后回租业务。

2.对于以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发商作为承租人、租赁公司作为出租人的“融资租赁合同”，倾向于认定不构成融资租赁合同关系。

主要理由是：（1）房地产在建项目尚不具备法律上的所有权，故出租人并未实际取得房地产项目的所有权，此与租赁期间出租人享有对租赁物的所有权的特征相背离；（2）房地产开发商作为承租人，并非租赁物的实际使用人，其租赁在建房地产项目，也并非为使用租赁物，而是通过房地产项目来取得贷款融资；（3）在建房地产并不属于实质意义上的固定资产。

3.对以城市的市区道路、保障房等限制流通物作为租赁物的“融资租赁合同”，不应认定构成融资租赁关系。

融资租赁交易的特点系以购买租赁物、保留租赁物所有权的方式为租金债权提供担保，因限制流通物无法变价抵偿，不具有担保功能，故不适宜作为融资租赁交易的租赁物。

实务中，存在以城市的市区道路、保障房等限制流通物作为租赁物的情形，实际上是变相扩大了政府债务的风险，租赁物本身并不具有担保功能，出租人无法取得租赁物的所有权，承租人也不能实际占有、使用租赁物，故此种交易不应当认定为融资租赁合同关系。

除了消耗品、易耗品、在建商品房项目、保障房项目外，还有其他项目也是不可以作为租赁物的：1.收费权（如高速公路收费权）或专利权、商标权等知识产权《金融租赁公司管理办法》、《外商投资租赁业务管理办法》均否定无形资产单独作为租赁物的合法性。

深圳前海合作区人民法院《关于审理前海自贸区融资租赁合同纠纷案件的裁判指引（试行）》第4条规定，融资租赁合同的标的物一般为有体物，以高速公路收费权、商标权、专利权等权利作为标的物的，应按照权利质押、知识产权许可使用等合同性质认定当事人之间的真实法律关系。

2.软件A.无实体载物的独立的软件租赁（不构成）B.依附于设备上的软件租赁（构成融资租赁）如果软件和设备可以分离的情况，要注意以设备租赁的名义行软件租赁之实的情况，这个不构成融资租赁。

二、标的物的价值-是否具有价值？（过低？过高？）（1）低值高估——该种情况，无法起到租金债权的担保作用，租赁物严重低值高估不构成融资租赁关系。

（2）高值低估——法律尊重意思自治原则，如果承租人认为价值评估过低，属于重大误解或显示公平，可以主张变更或者撤销。

实际对其之后需要承担的的法律责任影响不大，因为有合同法第249条规定。

根据《合同法》249条，出租人解除合同收回租赁物的，收回租赁物价值超过承租人欠付的租金及其他费用的，承租人可以要求出租人返还超出部分。

展开：《合同法》249条，当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。

在售后回租中，租赁物的购买款低于租赁物价值是很正常的情况。

考虑到租赁物的贬值和折旧情况，在签订合同时，租赁物的购买价值款低于其实际价值才有可能在日后出租人取回租赁物时，租赁物的变现价值能够覆盖租金债权，租赁物才能真正实现担保功能。

三、融租租赁合同中租金的构成-没有法律规定明确的上限租金不可以脱离正常的租金构成。

租金的确定：根据《融资租赁法（草案）》第十一条，融资租赁合同的租金，可以根据出租人取得租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。

目前常见的租金支付方式：1.等额年金支付——每期归还的租金金额相等。

2.等额本金支付——每期归还的租赁本金金额相等。

值得注意的是：租金是否合理，还需要结合租赁物的价值来判断。

租金是否过高，即相对于租赁物的价值而言，如果明显高于租赁物的价值，则可能被认定为借贷关系。

四、当事人的合同权利和义务合同中约定的内容、权利、义务要符合融资租赁法律关系。

（1）出租人权利：租赁物所有权、合同履行期内租金（费用）收取全、合同履行障碍后的解约权或宣布租金加速到期权、解约后的租赁物取回权以及违约损害赔偿请求权。

（2）承租人权利：租赁物的选择权、受领权、占有使用权、索赔权、解约权、留购权以及违约损害赔偿请求权等。

最重要的权利：出租人的所有权租赁物的所有权必须归出租人所有，如果不享有租赁物的所有权，融资租赁的法律关系就无法成立。

案例：见PDF第一条第二款对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

具体实务中，法庭审理过程时，会主动示明本案可能并不构成融资租赁法律关系，询问当事人是否同意适用其实际构成的法律关系处理。

如果当事人坚持要依照融资租赁法律关系审理的，法庭会直接驳回诉讼请求。

【售后回租】法律认可返还式租赁第二条承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从第三条根据法律、行政法规规定，承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，人民法院不应仅以出租人未取得行政许可为由认定融资租赁合同无效。