城市花都、桃花岭项目投资价值分析（预可行性研究）一、项目概况（见项目调研报告）二、项目公司基本情况（见项目调研报告）三、国内政策环境及当地房地产市场现状（见项目调研报告）四、财务测算及经济评价（一）基础条件1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。

2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。

3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。

4. 未来的税率将在正常范围内变化。

5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。

6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。

（二）项目计算期项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。

预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。

第一部分城市花都项目财务测算（三）主要技术指标项目主要技术指标一览表（城市花都）（四）项目总投资估算项目总投资估算表（五）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。

别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。

销售收入与经营税金及附加估算表（城市花都）单位：万元（六）项目盈利测算利润测算表（城市花都）单位：万元（七）项目总体财务测算城市花都项目总体财务测算表（八）现金流量全部投资现金流量表（城市花都）单位：万元财务净现值：33065.91万元；内部收益率：29.8% ；动态投资回收期：3.8年第二部分桃花岭项目财务测算（九）主要技术指标项目主要技术指标一览表（桃花岭）（十）总投资估算项目总投资估算表（桃花岭）单位：万元（十一）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。

独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

销售收入与经营税金及附加估算表（桃花岭）单位：万元（十二）盈利预测利润测算表（桃花岭）单位：万元注：高尔夫球场的收益未计算在内（十三）总体财务测算表项目总体财务测算表（十四）现金流量全部投资现金流量表（桃花岭）单位：万元财务净现值：24836.2万元；内部收益率：18% ；动态投资回收期：4.06（十五）总体经济评价从以上财务分析测算的结果看，城市花都项目和桃花岭项目均具备较强的盈利能力。

在全投资状态下（不考虑融资因素），城市花都项目投资方只须使用将近5亿资金即可顺利完成项目操作，操作时间五年，全部财务净现值 3.3亿元，内部收益率高达29.8%，动态投资回收期3.8年；桃花岭项目投资方需投入资金7.5亿元、在六年内完成项目操作，在未考虑高尔夫球场收益的情况下（投入已算），其全部财务净现值2.48亿元，内部收益率18%，动态投资回收期4.06年。

若项目建设过程中能在银行或其他金融机构融资，则其收益率还将大大提高。

因此，上述项目在经济上是可行的。

五、项目优劣势及风险分析（一）项目优势分析1、项目采用垫资建设市政工程，政府给予土地回报的方式操作，满足了政府和开发商的不同要求，因此只要关系处理得当，政府的支持力度会较大，基本可保证了项目的顺利实施；2、合作方智邦集团是“湖南房地产品牌企业十强”和“湖南省私营企业十大行业五百强企业”，具备一定的实力，其在湖南省进行房地产开发多年，拥有较多的政府资源和广泛的社会资源，同时也积累了很多房地产操作经验；3、长沙市作为湖南省的省会以及中南地区的文化、交通、旅游和经济中心城市，其房地产的市场容量较大，加之经济稳定快速增长，市区面积不断扩大，使得项目的销售前景较好；4、长沙市的房地产市场目前仍处于发展的初期阶段，房地产价格指数位居全国34个大、中城市的倒数第二位，高档楼盘数量其少。

预计未来几年市场将会迅速向成熟市场靠拢，发展空间极大。

目前正是介入的最佳时期；5、项目地块独立完整,规模较大,生态环境较好,地理位置优越，原生景观优美，具备较好的基础开发条件，是开发建设高档楼盘的绝佳场所。

6、项目地块地价较低，当地土建、安装等开发成本也处于较低水平，经测算后，项目利润空间极大。

（二）项目劣势分析1、由于要垫资建设市政道路，项目前期需要投入较多资金，可能会在某一时段出现资金瓶颈，影响项目进度。

2、项目地块所处地段的市政、道路交通等各项基础设施目前还不够完善。

3、地块所在区域生活配套设施相对缺乏，对项目本身的配套工程提出了较高的要求。

4、项目规模大,开发周期较长，可能增加市场风险和资金压力。

5、项目地质条件相对复杂，给规划设计和建筑施工带来许多不确定性风险。

（三）影响项目的其他重要因素分析政府政策因素1、政府对土地总体规划和年度计划的调控因素政府供应土地的质与量，直接控制基本建设的规模和结构。

特别是由于我国国有土地由政府垄断出让，对项目的发展更具有直接明显的影响。

2、城市规划的影响城市规划建设十分重视统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

政府在批租土地时还会附带一些约束条件，进行项目开发，必须十分重视城市规划的限制因素。

3、税收的影响房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。

税收调节方法时效性强、突变的特点明显，应引起高度重视。

4、金融杠杆作用房地产业与金融业息息相关，政府通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场。

由于金融杠杆的调节作用往往呈周期性变化，本项目应注意掌握和预测金融市场的变化规律。

5、住房政策的影响只有市场与非市场相结合，才是解决住房问题的有效途径。

项目应注意加强与政府的沟通，随时了解政府住房政策的最新动向。

环境因素1、项目的自然条件拟开发土地的地形、地貌、水文地质条件等，对于大型项目显得尤其重要。

2、城市的基础设施条件开发商需要研究项目与城市基础设施网络连接点之间应承担的费用，因为这些设施越来越复杂，建造费用也越来越多，应聘请有关专家进行分析。

经济因素1、经济增长影响经济增长速度对房地产市场的影响很大，经济增长，房地产价格上涨；经济衰退，房地产价格下降。

应当把握现时和将来的社会经济发展状况，对房地产价格的波动作出准确的判断。

2、财政金融状况影响政府为控制过快的经济增长速度，可采取紧缩货币、提高利率的措施，控制投资增长。

这些措施必然要影响到房地产的供给与需求，反之亦然。

财政金融状况是观察房地产市场状况的重要窗口。

3、工资水平及物价变动的影响市场物价与工资相对水平形成实际购买力，影响房地产的价格。

4、工业商业发展的影响工业和商业的发展产生城市，并带动城市的发展。

工业和商业的发展，吸引许多人流向城市，也提高了社会购买力，从而增加了房地产的需求。

但当工业走向下坡时，人们又开始离开，又使商业和其它行业下滑，房地产价格下降。

存在的其他限制因素该项目具有投资大、收益高的特点，从项目的筹划、立项、可行性研究、设计、施工，到交付使用、管理收费等，操作环节多、难度大，项目开发周期长；房屋质量主要取决于施工质量，建设企业不能对施工质量直接控制，这些都可能成为最终影响项目收益的限制性因素。

（四）项目风险分析本项目由企业投资开发，其风险主要来自以下方面：1、企业自身原因。

主要指信远集团首次以控股方的身份进入湖南市场，对各面情况不太熟悉，如公共关系、招商组识等，可能对项目实际操控能力带来影响。

2、当地政府及政策原因。

主要指政府的优惠承诺，是否能全面落实，政府是否全方位支持本项目。

3、国家大环境因素。

指国家财政金融状况、经济增长速度、工资水平及物价变动等，这些因素对项目投资是有影响的，在上述大环境条件很好时，应加快建设，否则遇到经济调整期，就会给项目带来风险。

（五）项目风险规避1、加强对国家宏观经济政策和各行业产业政策的研究，积极把握国家政策的动态，在产业政策调整时，及早做出对策，化解因产业政策的调整而带来的风险。

2、注意协调好与当地政府机构及人员的关系，尽最大可能取得政府的最大支持。

3、加强人力资源配置，尽力完善项目开发建设组织机构；4、做好地块的全面勘查，摸清地质状况，尽量减少投资的不可预见性；5、科学安排道路建设和房地产开发的节奏，尽量保持前期资金稳定有序地投入，避免出现大起大落的局面，以缓解项目融资压力，减少财务成本；6、探索新的融资渠道，加强融资能力，保证项目建设后续资金；7、注重宣传推广，在项目前期和建设期即尽快提高项目的透明度、可信度和知名度，以保障后期销售目标的顺利实现。

8、加强营销管理，采取完全公平的收费策略，强化管理以期降低成本，同时精心策划组织营销工作，早日回笼资金，降低资金成本，争取最大的利润空间。

六、结论综合以上分析，城市花都和桃花岭项目具备较强盈利能力，利润空间较大，经济上是可行的；如能保证前期资金足额到位，并科学安排投入进度，则项目风险基本可控。

因此，该项目具备较大投资价值。

北京管理总部：刘品 2003年10月28日。