中海·东湖观邸前期物业管理招标书宁波东钱湖旅游度假区建设管理局中海兴业（宁波）有限公司二OO六年四月目录第一章招标项目简介第二章投标人须知第三章投标书的编制第四章投标书处理第五章评标、决标第六章合同的签订第一章招标项目简介根据《全国物业管理条例》精神、《宁波市物业管理招投标暂行办法》及《关于进一步加强前期物业管理招标投标工作的若干意见》（甬建综【2004】304 号），东钱湖旅游度假区物业管理招标领导小组（以下简称招标领导小组）审核了中海兴业（宁波）有限公司提交的中海·东湖观邸（以下简称“本项目”）的招标申请，决定以公开招标方式选聘本项目前期物业管理公司。

一、项目基本情况：本项目位于宁波鄞县大道南侧（原大红鹰跑马场）地块，总用地面积约33.6 万平方米，为联排住宅及小高层混合型大型高标准住宅区，容积率约1.01 ，开发总建筑面积约33.9 万平方米。

其中联排住宅计容积率建筑面积约16 万平方米。

高层住宅计容积率建筑面积约17 万平方米，本项目一次规划，分期开发，项目一期已于2005 年12 月动工，预计于2009 年完工。

项目一期主要经济技术指标：用地面积约86417 ㎡；总计容积率建筑面积约58502 ㎡，联排住宅65 栋，计容积率建筑面积约56537 ㎡，计容积率商务会馆面积约1965 ㎡；项目一期容积率0.68 ，建筑密度22.2%；总户数232 户。

（一）总平面布置概况项目一期在地块西北侧，总计容积率建筑面积约58502 平方米，规划有65 栋联排住宅，1 栋2 层楼商务会馆及配套公建设施（包括商业用房、配电房以及环网站、垃圾工具间）。

（二）交通组织及停车概况1、出入口:小区一期主入口开向鄞县大道，项目于政府规划的15 号公路两侧开有二个出入口，在项目南侧沿政府规划的16 号公路设有车辆进出主路口一个，辅助人行路口一个。

2、道路系统：由社区主干道与入户道路两级道路构建其整个社区的交通系统。

3、停车方式：联排住宅以半地下车库结合户外停车位为主。

（三）建筑设计概况联排住宅的建筑设计以欧式建筑风格为基础，加之本土化而演化出具有新古典主义的“现代本土的”风格特色，使用以暖色为整体基调，浅色的墙面配以缓坡灰蓝色瓦面屋顶、圆弧的山墙。

外墙局部使用石材砖和涂料；部分户型采用花架、栏杆。

（四）结构设计概况联排住宅主体为双联或多联住宅，结构形式为钢筋混凝土框架结构为主。

（五）给排水系统设计概况1、给排水系统（1）供水管由地块北侧市政道路管网引入，由市政管网直接供水。

（2）排水系统：采用雨污水分流排水体制，室内污废合流。

雨污分流，雨水管就近排入南面河道，污水经净化排入市政污水管网。

2、热水系统商务会馆配有室内游泳池及配套浴室、在开放期内有热水供应。

商务会馆地下室设热交换器机房。

3、游泳池循环水处理系统根据泳池体容积，设水处理机房，商务会馆游泳池水经水处理设备过滤、消毒处理。

（六）供配电系统设计概况1、小区西北侧设1#公用变，小区北侧设2#公用变，小区南侧设3#公用变：各设四台800KVA干式变压器；商务会馆单独设置专用变：设一台250KVA 干式变压器。

2、负荷等级为三级负荷，公用变高压采用环网柜供电。

（七）智能建筑设计概况本项目设置以下弱电系统：电话、网络系统、有线电视系统、智能化安全管理系统（可视对讲系统、电视监控系统、周界防盗系统、）。

（八）燃气系统由城市燃气管网直接供气。

（九）消防消防车道：小区主干道兼消防车道，形成消防环路。

并按消防法规设置室外地上式消火栓。

（十）社区文化设施项目设商务会馆，面积约1965 ㎡；内有羽毛球馆、棋牌室、咖啡厅、室内游泳池等活动设施。

（十一）本项目指标及数据以政府审批及综合验收为准。

二、物业专项资金和物业用房根据宁波市的有关规定，按照本项目一期规划，配套下列资金和物业用房。

（一）物业专项资金二）物业用房以上建筑面积、资金及用房面积以最后综合验收时建筑面积、户数、核实用房及核算资金为准。

三、物业管理内容及要求按照宁波市《贯彻全国物业管理条例的实施意见》、《宁波市物业管理服务基本标准》的规定：1、公共场所、公用设施的维修养护和管理；2、道路、排水等公用设施的使用管理和维修养护；3、绿化养护和管理；4、配合公安部门做好治安及公共秩序的维护；5、房屋共有部分和公共场所的保洁；6、车辆进出及停放的管理；7、受托向业主、住用人提供特约服务；8、配合社区建设，组织开展社区文化活动；9、法律政策及合同规定的其他事项；10、其他物业管理事项。

有条件时，接受供电、供水、通讯、有线电视等专业机构的有偿委托，扩充物业管理内容。

路灯等公用设施水电费均由综合服务费列支。

四、物业管理收费标准本项目物业类型为高标准住宅，遵照宁波市有关物业服务收费的有关规定，招标领导小组会议决定本项目物业管理收费按酬金制执行，具体标准为：沿街经营用房的综合服务费可按标准上浮30%确定。

五、确定投标单位1、市内（建设方推荐的除外）取得建设部颁发的一级物业管理资质企业。

2、到投标截止时间，投标单位少于三个的，经东钱湖旅游度假区建设管理局核实，报市建设委员会备案，招标人可采用协议方式选聘相应资质的物业管理企业。

六、前期物业管理相关说明1、制作标书时，统一以2006年5月为物业管理公司进驻时间（具体进驻时间由招标方另行通知）。

2、招标方委托管理的前期物业管理期限为本项目交付使用后二年，合同期满后，由业主大会视中标单位工作业绩决定是否续聘。

3、物业管理费在前期物业管理阶段未经业主大会同意不再调整；在前期物业管理期限内业主大会成立后，如业主大会对中标物业管理公司的物业管理服务不满意，并经辖区物业管理行政主管部门批准，根据规定另行选聘物业管理公司的，招标方不负违约责任。

4、除小区标识牌、果壳箱、岗亭、垃圾收集点及入口大门由招标方投资配套的设施外，在中标物业公司投标中提出的需增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用，中标后委托合同签订时可与招标方协商，需在承诺期内予以实施。

5、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理的建议招标单位将予以采纳。

6、招标方提供的物业管理用房等配套用房达到简装修标准。

7、招标方为中标单位初期管理提供合理办公场所及必需的条件。

具体费用由招、投标单位另行协商。

8、招标方按照物价局文件规定支付空关（置）房的物业费。

9、中标单位接到中标通知书后，应在十个工作日内与招标方签订前期物业服务合同，中标单位派出前期相关管理人员入驻小区，参与小区建设的质监监督。

10、中标单位不得采用转包、转让或其他未经招标单位或物业主管部门同意的方式转移中标结果。

七、奖惩措施：八、其他事项第二章投标人须知一、投标依据1、国家、省、市及区的物业管理相关政策、法规。

2、《中海东湖观邸前期物业管理招标书》。

3、《宁波市住宅小区物业管理条例》。

4、《全国住宅小区物业管理考核评分标准》。

5、《关于加快推行物业管理招投标工作的通知》。

二、投标程序：1、4月28日上午8:30 到16:00 之间，投标单位携投标申请书、营业执照、资质证书、业绩证明到东钱湖旅游度假区建设管理局报名。

2、4月29日下午14：00，招标领导小组从投标单位中抽签选择2家物业公司和建设单位推荐物业公司参加竞标，招标办审核投标单位名单后，收取投标保证金5000 元和投标保证书；3、4月30日上午9：00，招标预备会（地址：东钱湖鄞县大道中海写字楼6 楼）：发放招标文件与招标单位召开现场答疑会议。

招标单位组织投标单位现场踏勘并答疑。

4、 4 月30 日至5 月8 日，投标单位制作投标书。

5、 5 月9 日，投标开标会议：投标单位在上午9：00 点至11 点之间携密封的主、附属投标书到东钱湖旅游度假区建设管理局投标，公证人员记录查验。

上午，公布标书有效性。

6、5月9日下午14：00评标、决标大会：投标单位的答辩人员在规定时间内完成陈述、答辩，现场公布评标分数，公布中标单位。

7、 5 月10 日，中标单位到东钱湖旅游度假区建设管理局交纳风险抵押金2 万元，在规定期限内与招标单位签订物业管理委托合同，办理移交手续。

第三章投标文件的编制本次评标分主标书评议、附属标书评议、公开陈述和答辩评议三个阶段，为显示公正、公平的原则，要求本次投标书分主投标书（标书评审内容）和附属投标书（现场陈述内容）二部分，内容和编制要求如下：一、主投标书的项目和要求1、物业管理服务的整体设想和要求体现整体管理方案的中心立意，要求表现管理方案的水平、特色及创新点，明确管理措施、服务意识、行为要求的合理定位，体现社区文化、环境文化的物业管理模式。

2、管理机构设置和规章制度（1）机构设置、组织框图、工作流程及激励机制、监督机制、自我约束机制等；（2）规章制度：公众制度、内部岗位责任制、管理维护运作责任制度及企业内部激励、监督、反馈机制等、小区的近期目标、远期规划；（3）物业用房、设施、配备的利用，办公装备配套，操作人员的妥善安置、设施折旧安排。

3、管理人员配备、管理（1）管理、操作人员配备、技术人员比例；（2）人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制；（3）人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。

4、物业企业创优及管理方案（1）争创“物业管理优秀住宅小区”目标及实施方案；（2）房屋设施、设备管理，维修管理实施方案；（3）市政等公共设施管理具体实施方案；（4）环境卫生的具体实施方案；（5）绿化养护管理的具体实施方案；（6）公共秩序的维护及治安配合具体实施方案；（7）各类管理档案的建立与管理。

5、社区建设（1）结合小区特点与文明社区创建工作，配合社区活动设想及安排；（2）支持配合社区居委会工作，协助管委会筹建工作，明确管委会权利义务及配合工作。

6、初期管理措施（1）前期管理：人员安排、管理、监督、配合方案；（2）三大服务（常规性、委托性及特约性）内容及便民服务措施，分列有偿、无偿服务项目和收费标准；（3）入住管理：入住公约、手续及便民措施等方案；（4）管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作；（5）装修管理：依据法规管理装修、违章搭建、房屋外观方案；（6）安全防范措施：车辆进出、流动人口、噪音控制等；7、维修养护计划（1）房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及措施；（2）日常养护计划，住户报修、维修回访制度等；（3）公建配套设施、设备及各类管线的管理措施；8、创新措施（1）智能化系统设备维修养护计划及措施；（2）新的管理模式、管理思路，且切实可行；（3）充分发挥高科技在物业管理小区应用；（4）管理现代化9、成本预算（1）按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书；（2）分析盈亏情况，分列前期管理三个年度经济预算持平计划和增收节支计划；（3）建立收支公开、监督制度；（4）以业养业的计划及提高自身发展后劲的计划和措施；二）、主投标书的文书要求1、投标书总页数要求控制在60 页以内，文字说明：仿宋3 号字体黑白打印，每页27 列*24 行字=648字，十五页为1 万字，表格10 页，仿宋5 号字体，页号设在页脚居中，页眉页脚除页码外不得出现其它文字和符号，标书中应无涂改，无明显记号，无彩色，无黑体字体，无水印等特殊标记，竖向装订成册，装订次序按目录- 主标书内容- 表格装订方式，采用招标单位统一提供的A4 中性纸和封面，以粘贴方式，不得打孔或作明显有违招标书规定的装订方式，一式八份；2、主投标书通篇不能出现投标单位名称字样、投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。