冷库项目商业计划书泓域咨询规划设计/投资分析/产业运营报告摘要冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。
根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。
中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。
该冷库项目计划总投资8879.43万元，其中：固定资产投资7624.94万元，占项目总投资的85.87%；流动资金1254.49万元，占项目总投资的14.13%。
达产年营业收入9852.00万元，净利润1515.80万元，达产年纳税总额941.90万元；达产年投资利润率22.76%，投资利税率27.68%，投资回报率17.07%，全部投资回收期7.36年，提供就业职位213个。
冷库项目商业计划书目录第一章基本信息第二章项目建设背景分析第三章项目市场研究第四章建设规模第五章项目工程设计说明第六章运营管理模式第七章风险应对评估第八章 SWOT分析第九章进度计划第十章项目投资计划方案第十一章项目经济评价分析第十二章项目综合结论第一章基本信息一、项目名称及建设性质（一）项目名称冷库项目（二）项目建设性质该项目属于新建项目，依托xx经济新区良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以冷库为核心的综合性产业基地，年产值可达10000.00万元。
二、项目承办单位xxx投资公司三、战略合作单位xxx实业发展公司四、项目建设背景2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。
与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。
值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。
以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。
但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。
xx经济新区把加快发展作为主题，以经济结构的战略性调整为主线，大力调整产业结构，加强基础设施建设，积极推进对外开放，加速观念创新、体制创新、科技创新和管理创新，努力提高经济的竞争力和经济增长的质量和效益。
该项目的建设，通过科学的产业规划和发展定位可成为xx经济新区示范项目，有利于吸引科技创新型中小企业投资，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚xx经济新区，进一步巩固xx经济新区招商引资竞争力。
五、投资估算及经济效益分析（一）项目总投资及资金构成项目预计总投资8879.43万元，其中：固定资产投资7624.94万元，占项目总投资的85.87%；流动资金1254.49万元，占项目总投资的14.13%。
（二）资金筹措该项目现阶段投资均由企业自筹。
（三）项目预期经济效益规划目标项目预期达产年营业收入9852.00万元，总成本费用7830.93万元，税金及附加157.86万元，利润总额2021.07万元，利税总额2457.70万元，税后净利润1515.80万元，达产年纳税总额941.90万元；达产年投资利润率22.76%，投资利税率27.68%，投资回报率17.07%，全部投资回收期7.36年，提供就业职位213个。
十、项目评价1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xx经济新区及xx经济新区冷库行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xx经济新区冷库产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。
2、xxx有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“冷库项目”，项目的建设能够有力促进xx经济新区经济发展，为社会提供就业职位213个，达产年纳税总额941.90万元，可以促进xx经济新区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。
3、项目达产年投资利润率22.76%，投资利税率27.68%，全部投资回报率17.07%，全部投资回收期7.36年，固定资产投资回收期7.36年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
4、近年来，从中央到地方加快了经济体制改革和经济发展方式的转变，相继出台了一系列重大政策鼓励、支持和引导民营经济加快发展。
民营经济已成为我省国民经济的重要支撑，财政收入的重要来源，扩大投资的重要主体，吸纳劳动力和安置就业的主渠道，体制创新和机制创新的重要推动力，为我省经济社会又好又快发展作出了积极贡献。
第二章项目建设背景分析一、项目承办单位背景分析（一）公司概况公司一直秉承“坚持原创，追求领先”的经营理念，不断创造令客户惊喜的产品和服务。
公司是一家集研发、生产、销售为一体的高新技术企业，专注于产品，致力于产品的设计与开发，各种生产流水线工艺的自动化智能化改造，为客户设计开发各种产品生产线。
公司始终秉承“集领先智造，创美好未来”的企业使命，发展先进制造，不断提升自主研发与生产工艺的核心技术能力，贴近客户需求，助力中国智造，持续为社会提供先进科技，覆盖上下游业务领域的行业综合服务商。
公司认真落实科学发展观，在国家产业政策、环境保护政策以及相关行业规范的指导下，在各级政府的强力领导和相关部门的大力支持下，将建设“资源节约型、环境友好型”企业，作为企业科学发展的永恒目标和责无旁贷的社会责任；公司始终坚持“源头消减、过程控制、资源综合利用和必要的未端治理”的清洁生产方针；以淘汰落后及节能、降耗、清洁生产和资源的循环利用为重点；以强化能源基础管理、推进节能减排技术改造及淘汰落后装备、深化能源循环利用为措施，紧紧依靠技术创新、管理创新，突出节能技术、节能工艺的应用与开发，实现企业的可持续发展；以细化管理、对标挖潜、能源稽查、动态分析、指标考核为手段，全面推动全员能源管理及全员节能的管理思想；在项目承办单位全体职工中树立“人人要节能，人人会节能”的节能理念，达到了以精细管理促节能，以精细操作降能耗的目的；为切实加快相关行业的技术改造，提升产品科技含量等方面做了一定的工作，提高了能源利用效率，增强了企业的市场竞争力，从而有力地促进了项目承办单位的高速、高效、健康发展。
公司将加强人才的引进和培养，尤其是研发及业务方面的高级人才，健全研发、管理和销售等各级人员的薪酬考核体系，完善激励制度，提高公司员工创造力，为公司的持续快速发展提供强大保障。
公司正处于快速发展阶段，特别是随着新项目的建设及未来产能扩张，将需要大量专业技术人才充实到建设、生产、研发、销售、管理等环节中。
作为一家民营企业，公司在吸引高端人才方面不具备明显优势。
未来公司将通过自我培养和外部引进来壮大公司的高端人才队伍，提升公司的技术创新能力。
（二）公司经济效益分析上一年度，xxx有限责任公司实现营业收入9535.65万元，同比增长8.02%（707.73万元）。
其中，主营业业务冷库销售收入为8149.57万元，占营业总收入的85.46%。
上年度主要经济指标根据初步统计测算，公司实现利润总额1828.62万元，较去年同期相比增长437.56万元，增长率31.45%；实现净利润1371.46万元，较去年同期相比增长153.97万元，增长率12.65%。
上年度主要经济指标二、冷库项目背景分析冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。
根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为70.3%。
二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为21.6%。
钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。
三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为8.1%。
按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库。
高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。
目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到71.8%；中温库其次，占比12.7%；高温库占比10.5%，速冻库占比0.5%，其他类型占比4.3%。
与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。
普通的钢结构仓库造价约400元/㎡，土建库造价约300元/㎡，而中端装配式冷库（对应钢结构仓库）造价为5000元/㎡，中端土建冷库造价4000元/㎡，冷库造价是普通仓库的10倍不止。
按照容积为3000吨的中端冷库来测算，土建库的建造成本约为153.3万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为191.58万元。
目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式冷库的造价更高。
并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差500元/平米，特殊冷库造价相差2000元/平米。
除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。
这些费用主要由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电费和人力成本，分别占运营成本的45%和40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为7%和8%。
冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够使用15-20年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在100-120%。
从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。
不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。
例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明显的上浮。
三、冷库项目建设必要性分析冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。
根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。
中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。