3、产业环境综述
在商业配套建设上，汽车城项目必备全面性的服务业
打造一站式的汽车服务商业环境
一站式释义： 通过齐全的商品和全方位的服务。让顾客享受到一次性完成或一步到位的便捷,不 再需要东奔西走，节省了时间，提高了效率，以适应现代人快节奏、高效率的要 求。
3、产业环境综述
一站式要求
1、汽车城必须的 销售、维修、美容装潢、年检、保险、配件销售批发、汽车改装、 二手车交易及置换、汽车俱乐部、汽车培训、汽车展览 时尚公寓、星级快捷酒店、汽车主题游乐园、汽车运动场所
基于主体建筑现代时尚气质。构建具有视觉冲击力外部建筑特征、 细节性的艺术空间、外部生态空间、内部多功能空间及各项基于 人性化的空间；
▲体验系的打造：
以体验式的统一要求商家建立的透明消费、休闲消费、亲情化消 费、专业服务消费运作要求，服务服务终端消费群体。 ▲要求：
细节人文，以人为本。
▲工作方向： 跨界研究建筑考察相关专业市场，例如国内知名建材城、家具城等。
2、汽车环境相符的
3、嫁接于汽车城的
特色的休闲环境，涵盖中心主力店、品牌名店、原创精品、中西 特色餐饮、主题酒吧、茶馆、甜品咖啡、迪厅、SPA、KTV娱乐 场，品牌性餐饮、娱乐、商务等功能的一条街。
3、产业环境综述
县域消费需求电动车、摩托车、农用机械设备 等市场，怎么样合理搭配运作不影响整体的汽 车城环境？
广饶汽车城商业运作策划案
瑞尔特房地产控股集团山东公司 2011年2月5日
开篇
▲万事万力，情归一家人。
目标
▲合作共赢，取得佳绩。
架构一览
PART1 市场研究篇
PART2
PART3 PART4
项目定位篇
进程控制篇 招商运营篇
PART5
媒介整合篇
架构一览
PART1 市场研究篇
PART2
PART3 PART4
展示活动中心
青少年活动基地
基于少年群体的各种展会、培训、展演、协会等商业化运作；联谊政府、学校、企事业 单位开展针对少年群体的创新性活动；
星级标准定位建设：品牌化自营，借鉴特色酒店的运营管理经验，引进高级酒店管理人 才；引入连锁性快捷酒店商家； 除基本的年检服务外，联谊车管所建立体验式真情化服务工程，为汽车城广饶汽车城品 牌加印象分； 项目各团队的现代化运营管理用房；引入其它基于汽车服务的公司、团体；出租式商务 楼专业开发 现代时尚感年轻化公寓特色的定位； 开放式特色入口建筑特质；高效快捷的道路系统建设；园林景观与商业氛围的融合；园 艺装饰内街休闲式消费；
高炉造馒头，才能个个香。
努力方向： 苦练火候，馒头有大小，营造外观统一， “香气诱人”，吸引客户的？
4、竞争环境综述
基于区域的竞争环境划分及描述 1、东营市区域：
分流中高端购车及维修保养客户群体；辐射范围 区域大；特征为档次相对中高端，专业性服务。 2、县域及周边：
特征为分散，小集群；集中在交通便利，服务特 定区域范围；租金较低，成本优势明显；熟人黏 性优势较强。
2、县域市场环境综述
县域汽车产业相关消费特质点 1、能够做透的最大市场范围？ 2、什么车好卖？买好车，去哪里？ 3、我认识某某，你去某某叔叔的修车厂吧？ 4、一样的服务，一样的价格，我要远要近？
2、县域市场环境综述
地域性特质
特 质
主流中低端特质
口碑性特质 便捷性特质
1、消费区域内在的范围区间过小！
6、产品特质综述
产品特质自我定位
统领广饶第一城市印象
特质点描述：
时尚现代感、活力动感； 创新式体验，引领消费趋势和潮流； 细节人文建设，以人为本； 功能齐全，业态排序自然有序； 运营管理服务亲切感与成长感； 专业性、唯一性的商圈经济体；
统领广饶第一城市印象
品牌4S店 品牌优势要突出；形象门面工程，布局大气，建筑外观现代感立体感要突出；服务功能 的完善性建设； 一站式功能性业态；业态分布要合理有序；门面规划品牌化；运营管理要统一规范化； 多功能娱乐、餐饮、购物专业市场业态；特色一条街建设； 整合资源，举行广饶乃至东营市有影响力的展会、论坛、企事业活动、政府活动等；内 部空间艺术性、人文性、现代性装饰；内部设施科技化、现代化、网络化； 商务配套服务区
表 现 形 式
作用产生—优势集结号
1、宏观市场环境综述 未来式，路漫漫不修远！ 中国汽车市场还有很长的路要走，达到 顶峰的时间取决于中国城镇化进程。
内 在 支 撑 点
1、基于中国传统的面子消费文化，拥有汽车对身份的象征。 2、消费能力提升，城市发展，汽车等于彩电的那一天！！ 3、年轻一代消费理念的超前=先买车后买房 4、网络媒体及各种新型媒体对汽车传播的革新
4、竞争环境综述
应对策略方向
1、东营区域：
为其做补充，提高专业服务品质；引进中高档汽车 品牌商家；做透邻近广饶的其它县的乡镇周边区域；
2、县域及周边： 引领消费者，营造良好的汽车消费环境——消费者 总是倾向于服务好，品牌化服务，价格合理的商家， 发挥集群品牌优势，建设主题性的汽车一站式消费 专业市场；
简 述
2、主流消费中低端化。 3、消费者口碑传播利于品牌建设。
4、性价比差别不大的情况下，便捷服务尤为重要。
2、县域市场环境综述
提高服务综合性价比赢得口碑。
方 向
“人气工程”系统化建 设 服
务
口碑=买单
2、县域市场环境综述
终端消费者买单环境营造，综合性价比优势建设。
▲可视系的打造：
重 点 发 散 思 维 节 点
快捷酒店
车管所 自用写字楼 职工公寓 外观环境打造
架构一览
PART1 市场研究篇
PART2
PART3 PART4
项目定位篇
进程控制篇 招商运营篇
PART5
媒介整合篇
项 目 定 位 篇
1、项目SWOT分析 2、品牌形象定位 3、功能定位
4、建筑定位
5、业态定位
1、项目SWOT分析
地块区位紧接汇通机车市场，有一定的配套优势； 地块自然属性优势明显，易于开发； 项目北接潍高路，交通便捷； 结合其它房产项目的开发，城南区域所处板块发展优势明显； 开发商有良好的资源整合，专业市场管理运营优势； 项目体量大，未来资金要求压力大； 开发商为新型房开公司，房产开发经验有 限； 目前相关项目建设、管理人才配备有限； 项目地周围总体印象偏低； 市场辐射能力不够强，对于未来运营管理 能力要求较大； S 中高档买车传统渠道倾向于市区； T O 县区乡镇周围类似相关汽车服务业态分流 部分客户； 广饶大量商业地产的上市将分流部分投资 客户； 某些投资客户对汽车专业市场认识度不高 义务商贸城、亿丰时代广场相关汽车服务 业态对本项目有一定冲击；
人气是否旺；未来发展前景；招商条件是否优越； 与自己品牌优势是否符合和冲突； B类：
市场是否能成功运作；市场潜力是否优势；
C类： 投资风险性；升值、超值期望； D类： 综合性价比是否最优；
5、客户环境综述
探究客户环境可借鉴的意义 1、推广主题的高度：即不同时期的推广主题要符 合几类客户群的总体关注度； 2、推广主题的分层次：专业的宣传工具和内容应 对不同的客户群体； 3、相关的营销策略方案应对不同的客户群体； 4、针对不同群体组建不同的工作团队负责相关销 售运营工作；
2、品牌形象定位 硬性形象
立体现代感的建筑特色；（mall） 统领广饶汽车消费一站式综合性服务的商业旗舰；（专业性） 具有以人文本的内部空间（mall） 休闲体验式购物环境。（mall）
软性形象
时尚、动感、引领城市印象；（mall） 业态功能齐全，专业性的商业服务环境。（专业性）
关于MALL的注释：销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入 主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年 人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好 。
2、品牌形象定位
问题：要MALL还是专业性？形象1是构建形象2的内在硬件，
结论
形象2是实现形象1的基础。 两个形象是统一化的不可分割要素。 针对汽车城入住商家及商户： 看得到专业性，看得见MALL 针对终端消费群：看见的是MALL。
项目面子品牌化、年轻化氛围营造的培育市场期工作方向
1、宏观市场环境综述
小结部分
◆汽车产业有过热的表现，但没有大冷的表现。短
时间的增量速度有增有减，但是增量是一定的 抬升发展。
◆县域市场的汽车保有量将稳步上升，基于汽车销
售及其相关的产业将继续稳健发展。
◆项目所处的市场环境是积极向上的，宏观环境利
于本项目的建设和发展。
5、客户环境综述 5、客户环境综述
客 户 分 类
A、实力商家：厂家及厂家指定的汽车一级、二级经销商； 特色的各种主力品牌型商家；
B、自营业主：已经从事和欲从事汽车相关商业的人群；
C、投资客户：投资型客户； D、终端消费者：最终汽车消费群体
5、客户环境综述
客 户 地 域 范 围 归 纳
实力商家：县级、市级、省级范围内； 自营业主:周边市、本市，周围县域，本县域； 投资客户：周边县域，本县域及本市区； 终端消费者：本县及乡镇，周围县级乡镇区域；
产 业 环 境 营 造 意 见
1、成立专业的运作小组，做热市场需要各个阶层的消费者。
2、统一规划成符合品牌化的专业内部市场。
3、嫁接在汇通机车市场地块，构建电动车广场，摩托车大 卖场，露天机械市场等商区。
产业补充：
扩大消费群体，预防“高”不能落地的不可预知情 况。
3、产业环境综述
产业商业环境营造核心主旨
1、宏观市场环境综述
以北京限购为起点，中国城市汽车产业进入一个结构性调整期。 2010年，国家对于汽车产业相关刺激 政策的退出，汽车销售爆发式增长不 再存在；一定量的市场销售量使得汽 车厂家之间竞争加剧，为争夺市场工 作重心将为转移至更多的二三线城市。