选题背景和意义：作为一种资金密集型行业，房地产高度依赖金融市场的信贷支持。

如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。

近年来，特别是国际金融危机的发生，使得我国经济增长出现下滑严重，为应对全球金融危机的影响，我国执行了宽松的货币政策，房地产信贷呈现爆发性增长，各家商业银行的房地产信贷业务表现突出，同时，鉴于房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策。

这些政策给市场带来极大的信心：对于消费者而言，其得到的信号是政府鼓励买房；对于炒房者而言，政府的政策令其感到房价还有上涨空间；对于开发商而言，政府的政策令其对房地产业的前途乐观；而对于银行而言，积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。

但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一，风险高度集中在商业银行内部，因此加强对房地产信贷风险的研究，对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。

2011年中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局。

本文正是基于上述原因和背景，力图从房地产当前面临的信贷风险和银行如何规避房地产信贷风险的角度，对具体的房地产信贷业务和银行自身操作业务中存在的风险进行论述和构想，以此希望对银行房地产信贷的风险防范有所帮助。

并且通过研究商业银行在房地产信贷中风险管理，有稳定房地产和金融业的经营基础，保障我国房地产业和金融业的健康发展的意义。

本课题在国内外研究状况：1、国外的研究现状西方国家从英国成立的第一家住房金融机构算起，己有二百多年历史。

西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，房地产业一直是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。

Kau在1998年对房地产抵押贷款中借款人违约风险进行了理论研究。

他在要求权法(Contingent claim approach)中把违约看作是一种合理的决策，认为当住宅价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。

LiSa于2000年提出了房地产抵押贷款风险管理分离均衡论理。

他研究在信息不对称的条件下，由于借款人的风险类别是一种私人信息，只有借款人自己最为清楚，贷款人却知道不多。

因而就会存在分离均衡(separating equilibrium)，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款者则会选择固定利率抵押贷款。

他认为借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作鉴别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号，为房地产抵押贷款借款人风险的管理对策提供了依据。

瑞士的汉斯•马里希•德瑞克在2004年《金融服务运营风险管理手册》中提出对于金融机构操作风险的管理几种方法，这对房地产抵押贷款风险的管理对策提供了值得借鉴的方法，例如设立风险监控指标。

国外对个人住房贷款的研究比较深入，也积累了经验供后人参考。

国外对风险理论，建立的个人信用制度，双担保体系制度等等均比较完善，在政府的政策和商业银行的管理制度的指导管理下，个人住房贷款风险管理不断发展和完善。

2、国内的研究现状国内关于商业银行房地产信贷问题研究起步较晚,主要侧重于商业银行房地产信贷风险的分类、识别和产生原因的定性的模式研究层面; 1998年以来，我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展。

数据显示，近年来我国房地产开发贷款和个人住房贷款的年均增速远远高于同期金融机构贷款的年均增速；房地产类贷款占金融机构全部贷款的比重也大幅提升。

与此同时，金融支持下的房地产市场得到了极大繁荣，房地产开发投资额、销售额以及房地产价格均以较高速度增长。

目前我国商业银行的压力测试难以评估房地产信贷风险，但其对房价下跌30%的可容忍度误导了市场预期。

如果不超前认识到房贷风险、房地产泡沫破灭对金融体系的冲击及对经济的危害性，房贷风险上升将演变为当前我国银行业面临的最大风险。

当前，我国银行业正面临七大风险，其中最为严重的风险是商业银行的房地产信贷风险。

因此，如何防范我国银行业的房地产信贷风险，这个问题更值得关注。

尽管近期国内部分商业银行对房地产贷款进行了专项压力测试，结果似乎颇为乐观。

但是这种压力测试关注的房地产贷款风险基本上是个体的、静态的，从国际上房地产泡沫导致金融危机的历次情况分析，房地产信贷风险却是整体的、动态的。

因此，我们只有从动态的角度出发，才能真正洞悉或把握当今我国房地产信贷的整体或系统性风险，才能防御由房地产信贷风险可能引发的潜在金融风险。

事实上，当前我国房地产泡沫已经被吹大了，只是我们还不知道房地产泡沫什么时候会破灭、泡沫破灭对经济的冲击与影响如何而已。

因此，国内外监管部门仍在密切关注房地产信贷风险的动态变化，试图超前认识到房地产泡沫破灭对金融体系的冲击及对整个经济的危害性。

否则，当房地产信贷的系统性风险真正爆发时，我们将难以减小房地产泡沫的破灭对经济的重大冲击。

(1) 汪利娜在《中国推行抵押贷款证券化的理性思考及制度安排》（中国房地产金融，2002年）中在对比国外在贷款证券化的基础上，认为中国抵押贷款市场存在着许多“先天不足”，提出我国证券化应该成立全国性的抵押证券公司，以及应借鉴香港和加拿大的经验，尽早地推出抵押贷款保险计划，这对住房抵押贷款外部风险管理提供了依据和参考方法。

(2)贾卉在《试论个人住房贷款的风险防范及对策》（市场周刊:商务营销，2003年）中对个人住房贷款中风险隐患进行了分类分析:个人信用带来的风险、诈骗行为带来的风险、由银行自身操作带来的风险、抵押物产权引来的风险、抵押物处分引来的风险、贷款条件风险和其他不可抗力风险；由此还提出相应的个人住房贷款风险防范对策。

(3) 上海财经大学的刘勇、中国人民大学的周宏、中国煤炭经济学院的徐启发在《现代商业银行信用风险管理研究》(投资研究，2003年)中指出，作为金融风险、测度与防范的重要工具，VaR(Value一at一Risk)己经成为金融机构进行风险管理的主流方法，这对在住房贷款个人信用制度不健全，以及信息不对称下带来的风险管理提供了有效的防范对策。

国内对个人住房贷款的研究时间有限，而且联系国内实际情况，许多理论都不能够完善实践。

个人信用制度不完善，信息不对称等风险，使国内研究深度有限，多以定性研究。

目前我国借鉴国外的一些经验教训，联系实际情况和结合美国次贷危机给我国的启示, 提出了若干可行性措施, 以完善我国商业银行对于个人住房贷款风险的管理控制, 协调金融监管和金融创新, 推动我国个人住房贷款业务的良性发展。

本文选择我国商业银行个人住房贷款风险管理为研究对象，依据国内外专家的有关理论和相关学说，探讨个人住房贷款存在的风险，本论文针对这些风险进行研究，并提出相应的风险管理对策。

参考文献：【1】中国人民银行.中国房地产金融报告.中国金融出版社,2007,(3).【2】徐海鑫,. 房地产信贷业发展的风险防范[J]. 经济导刊，2008 ,(02).【3】胡志涛,黄跃平. 我国商业银行房地产贷款风险分析及其防范[J]. 商场现代化, 2009, (02) .【4】论文“拓宽融资渠道化解房地产信贷风险”发表在《金融时报》2007年01期作者：李倩【5】论文“商业银行房地产开发贷款信用风险及其防范措施”发表在《全国商情》（经济理论研究),2009年04期作者：曾正宇.【6】论文“商业银行房地产贷款业务的风险研究”发表在《经济研究导刊》 2009年19期作者：钟璐琳【7】.论文“ 房地产信贷风险控制法律机制研究”发表在《西南政法大学校刊》 2008年20期作者：吴莹迪.【8】论文“坚持房地产贷款调控力度不放松”发表在《上海证券报》 2010年07期作者：苗燕.【9】. 论文“做好房地产贷款风险防控工作”发表在《金融时报》 2010年03期作者：牛娟娟【10】论文“房价变动对我国商业银行住房抵押贷款风险影响的研究” 发表在《金融与经济》2009年03期作者：罗莉【11】论文“中国商业银行房贷危机管理与策略”发表在《长春市委党校学报》2010年03期作者：陆岷峰【12】论文“商业银行应如何加强对房地产信贷风险的管理”发表在《科技致富向导》2009年16期作者：戚剑虹【13】 Commercial bank credit risk prevention policy[J].2006.【14】 On the commercial credit risk[J].2004.【15】Klingebiel,Daniela.The use of asset management companies in the resolution of banking crisis—cross-country experiences.Word Bank Working Paper,2001研究内容与方法（包括实验设计）：主要研究的内容：一、房地产信贷的成因分析二、房地产信贷风险对银行的影响三、房地产信贷风险的预防办法分析为指导，参考现代经济成果三、注重对比分析，使研究主题更加客观四、注重对历史及他国经验的总结关键难点及拟采取的解决措施：一、关键难点：由于房地产信贷风险很大程度上与政府政策有密切关系，如何准确把握其发展趋势及规律成为研究的一大难点。

二、采取的解决措施：查阅资料，包括报纸、杂志期刊，著作和外国文献资料利用网络，随时关注最新的而关于论题的信息实地调研，在实习期间调查有关资料充实论题遇到难点时，及时向指导老师请教论文工作总体日程安排：1. 2011年10月18日到2011年12月5日 确定论文题目，撰写开题报告2. 2011年12月6日到2012年3月30日 毕业实习3. 2012年3月31日到2012年5月15日 毕业论文写作4. 2012年5月16日到2012年5月28日毕业论文答辩指导教师意见：签字：年月日开题报告会专家组意见：组长签字：年月日。