踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。

踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。

踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。

楼盘个案分析表范本（见附件1）。

关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。

（见附件2）楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。

（附件3）关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。

（附件4）突发事件的解决办法。

（附件5）踩盘标准作业流程：准备工作:事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。

注：要求在踩盘前做好以下准备工作：了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。

尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。

踩盘人员进入接待中心：✧主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。

（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。

✧索取楼盘书面介绍资料向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。

以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。

✧引导销售人员在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。

通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。

（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）✧向销售人员索取名片在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。

（也可以于过程中提前索取。

）完成楼盘个案分析表在填写楼盘个案分析表的同时，如果还有没有了解清楚的地方，通过电话再次向销售人员询问。

楼盘个案分析表楼盘名称调查日期基本技术参数开发商：策划销售：规划用途：工地位置：接待中心地址：接待电话：建筑设计单位：建筑楼层：总建筑面积：平均单价：开盘日期：交房日期：在建进度：一次性付款折扣：其它折扣：环境分析：交通条件：优良、一般、极差区域概念：综合环境分析居住氛围：商业环境：公园绿地：就学条件：就医条件：大型公建：产品力分析规划理念：出众、一般、较差小区规模：（规划面积）小区配套：主力房型：主力面积：外观立面：物业管理公司：物业收费标准：车位配备：（地上）（地下）价格分析价格范围：楼层差价：销售情况销售进度：填表人：日期：附件2关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、询问方式及填写注意事项基本技术参数环境分析综合环境分析居住氛围：居住的整体环境（简单描述）商业环境：是否购物便利（简单描述）公园绿地、就学条件、就医条件、人文遗产大型公建：罗列具体位置和名称产品力分析价格分析价格范围：可以询问销售人员，填写时根据该项目不同用途分别填写价格范围。

楼层差价：可以询问销售人员，填写时根据该项目不同用途分别填写楼层差价。

销售情况销售进度：目前该项目的销售率以及所处的销售状态一般一个项目基本分：预约、开盘、强销期、持续期、尾盘销售、交房。

附件3楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式1、平均单价：请问你们这边的楼盘均价大概是多少？2、开盘日期：啊！真是遗憾，我来晚了，那你们这个楼盘什么时候开始卖的啊？我怎么都不知道！3、交房日期：那请问我买了这个房子什么时候能住进去装修呢？（什么时候能给我使用呢？）4、在建进度：我看你们建造的情况、你能告诉我现在是到什么程度了啊？5、折扣：那我买这个房子有折扣吗？一次性付款和按揭贷款折扣一样吗？6、主力房型、主力面积：我是买了作投资用的，想了解下你们这边什么房型卖的比较好啊，面积是多少呢？您能帮我推荐一下吗？7、销售进度：那请问你们这么还有房子卖吗？或者说现在有什么房子可以让我挑选呢？附件4关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领关于市场调查的要领一、心态的调整作为一名市调人员,必须转换自己的身份和心态,以一名购房者的心态去操作,并以正常的流程进行。

二、年龄层次年龄现在不是问题,现在的购房者高收入者的年龄层次也越来越趋向年轻化,他们通过一些房地产专业的网站获取到一定的房地产相关的知识和术语,从而让这些人拥有更有理性化的消费观念。

所以现在不必担心自己去接待中心是不是象个购房者,只要你自己能摆整心态。

一般情况下现在的接待中心的销售人员都不会太轻易去过滤筛选客户。

三，熟悉市调报告的内容在每次去市调前，先要熟悉需要收集的资料名称和具体含义，知道每个数据的来源和出处，并形成一定的概念。

四、观察到了现场接待中心后，先不必急于进接待中心，可根据市调报告上的内容先将能直接观察到的资料以书面方式记录下来后再进接待中心。

五、进入接待中心进入接待中心后仔细观察内部情况（收集与市调报告相关的资料）注意每个细节部分。

六、与销售人员洽谈与销售人员洽谈时，不必急于发问，先要求销售人员讲解该项目的情况，在其中可以加以引导提供有关市调资料和需要了解的问题。

（原则：适当的时候提出适当的问题）。

有些问题可以在销售合同范本或在带看工地的时候了解比较感觉自然。

七、结束在将结束市调工作前，记的问销售人员索取名片，回去后如有不明白的问题还可以电话中询问了解。

关于填写楼盘个案分析表注意事项1、如该项目有几个部分组成，如有商铺、酒店，办公和住宅的话，在规划用途、平均价格、价格范围和楼层差价上要分开填写。

尤其是分期开发要交待清楚。

有些楼盘开发时间跨度很大，应关注不同时期的营销特点。

2、关于综合环境分析应注意描述不能过于笼统。

3、在一些可选择的问题中，如果是单选的话，请把其他的划去。

4、整个分析表在填写时请注意其美观和整洁。

5、调查日期请务必填写，以便公司今后对该楼盘的跟踪调查6、注意填写最后的填表人和日期附件5 突发事件的解决办法如果在踩盘过程中由于经验不足或者由于个人其他原因造成被销售人员识破的突发事件，这个时候主要不要惊慌，要保持冷静，同时可以和销售人员解释说自己也是同行，只是今天是帮家里人或朋友来看看房子，由于工作关系，就问的比较详细一点，专业点。

同时这个时候建议态度要诚恳，有礼貌，还可以和他谈谈其他的一些操作方式，互相交流一下，这样比较能够取得对方的信任，不会让整个气氛变的很尴尬。

总结总体来说，踩盘是没有十分具体的操作流程的，以上只是把一些主要的技术指标和基本的踩盘流程罗列出来，但最主要是靠平时不断的去实践来积累经验，不断的去优化踩盘的过程和技巧，作到能在很流畅的交流中获取自己想要的资料。

楼盘个案分析表案号案名调查日期基本技术参数开发商：企划销售：规划用途：工地位置：接待中心：接待电话：基地面积：建筑设计：建筑楼层：总建面积：在售面积：在售户数：平均单价：单价范围：在售总价：主力面积：规划面积：主力总价：公开日期：交房日期：在建进度：销售率：一次付款折扣：其它折扣：环境分析：交通条件：优良、一般、极差区域概念：临近街道情况：捷运系统：主要道路动线：出行方式：周遍交通线路：综合环境分析居住氛围：商业环境：公园绿地：就学条件：就医条件：人文遗产大型公建：地段综合评价：产品力分析规划理念：出众、一般、较差小区规模：超大、大型、中型、小型（超大总建面20万以上、大型12-20万、中型5-12万、小型5万以下）景观设计单位：代表景观述求：会所规划：代表会所述求：公建配套：代表配套设施：产品塑造：出众、一般、较差主力房型：代表房型：主力面积：建议主力面积：调整依据：外观立面：特别强调：建材配备：装修标准：物业管理公司：物业收费标准：车位配备：（地上）（地下）面积配比情况优良、一般、较差产品综合力评价：销售分析接待中心营造：特别之处：接待人员水平特别之处：样品房：特别之处：SP活动：特别之处：媒体分析媒体表现：主要媒体：价格分析价格范围：行情差价：楼层差价：朝向差价：去化分析主力去化房型：去化原因：特别优惠：优惠方式：客源分析：主力客户（区域）：现场买气：强烈、一般、尚可、较差现场客户（组）综合分析：本案有利因素：不利因素：整改可能：制表人：日期：市场营销技巧很多老板创业都是从销售起步的。

如IBM的创始人以前就是一个很好的销售员。

做好销售，一方面能积累资本，为创业做好物质准备。

另一方面能锻炼自己做生意的能力。

不管是替人打工还是自己开公司，销售都是一个最重要的内容之一。

在现在的时代里不缺产品，而是市场，要生产市场需要的产品，要把市场需要的产品推销出去，需要市场营销。

我认为销售是营销的核心部分。

如果学会了做销售就是学会了做生意。

因此，对有些人来说，要创业，不妨先从做销售做起。

那么，如何做一个成功的销售员呢。

销售员需要一定的素质。

这种素质，有的是先天具有的，但更多的是后天的努力。

销售能力也是一个人创业的基础。

◆熟悉自己推销的产品的特点。

优点、缺点、价格策略、技术、品种、规格、宣传促销、竞争产品、替代产品。

尤其在客户面前要注意显示对产品非常熟悉。

◆熟悉自己推销产品的目标客户。

这些目标客户要进行分类，哪些是核心客户，那些的非核心客户，哪些是重点客户，哪些是非重点客户，客户可以分成几类，按照什么方式分类，争对不同的客户类别应该分别采用什么不同的策略和方法。

对不同类型的客户所分配的时间和精力是不一样的。

◆熟悉产品的市场。

市场怎样细分，竞争对手有哪些，市场的容量如何，客户的地理分布和产品的时间分布如何，产品市场的短期发展趋势（未来2-3年的发展趋势）。

◆推销产品时，要合理安排时间，要根据客户的购买习惯和地理位置进行合理的空间分配。

要讲究方法和策略。

推销不是一味的蛮干，要随时总结经验，不断提高。

而且销售还具有这样的特点，就是一开始着手的时候非常难，无从下手，随着时间的增长，会渐入佳境。

从中会挖掘出很多商机。

销售的过程也是一个扩大人际交往的过程。

通过这种活动，人际关系网会大量扩大，信息量也会大量增加，这些人际关系网络和市场信息将为进一步创业提供大量的机会。

公式1：成功=知识\+人脉公式2：成功=良好的态度\+良好的执行力◆推销产品就是推销自己介绍自己，推销自己比推销产品更重要◆不断的派发名片◆任何时候任何地点都要言行一致，就是给客户信心的保证◆客户不仅仅是买你的产品，更是买你的服务精神和服务态度。

◆从肢体动作和语言速度上配合顾客的语言和动作◆要作好计划安排，先作好计划，才能提高时间的利用效率，提高销售的效果。