多位于城市核心繁华地带、商圈周边、交通方便，按照星级酒店 设施标准进行建筑外部内部设计，体现档次与舒适性，一般只租 不售和产权式经营为主，大多聘请国际知名品牌物业管理公司， 专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物 业管理费也较高
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2：公寓类型
（3）酒店式公寓 按产品类型分，可分为产权式酒店公寓、酒店式公寓
业管理提供高于普通住宅的而外优质服务销售价格一般高于区域整 体价格
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2：公寓类型
（2）商务公寓
用地性质 一般为综合性用地（商住）或商业用地 产权类型 商务公寓 产权年限 根据用地性质而定，50年或40年 产品特点 一般处于城市核心地段及商务中心区即可居 住，又可办公，具备写字楼功能，部分城市 可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可 达2成，按揭可达20年-30年，产权性质为 商务公寓，非纯写字楼
6、层高不超过4米， 梯户比较高
1、一般处于城市核心地段及 商务中心区，即可居住又可办 公
2、具备写字楼功能，可注册 公司
3、物业管理提供高于普通住 宅的而外优质服务
4、首付5成，贷款为商业利率
5、层高可达5-6米，梯户比 高
1、面积较小，主力户型主要在90以下，装 修档次高
2、大多位于城市繁华地带商圈周边，交通 方便
目录
1：公寓的概念界定 2：公寓产品类型 3：商务公寓特征及用途 4：公寓产权型 5：公寓产品特性 6：公寓目标客户
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11：：概概念念界界定 定
从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区 别是；非住宅用地，40年或50年产权的产品。
与住宅区别：
=
公寓
公寓新定义：
=
公寓
+
非住宅房 产证
非住宅+房
产证
商务公寓
酒店式公寓
1、自用型客户，尤其成长中 1、租客主要以外籍跨国企业
1、高级白领及投资客
的小企业及创业者的偏好 高管、在海外籍人士，来往
2、低首付、低月供
2、投资者，可作为商住型出 海陆两地的商务人士为主
3、精装修交房，配套完善， 租，投资回报率高，升值潜 2、购买客户主要以投资客为
商务公寓：梯户比高，一般要达到3梯10户以上，私密性较差不宜适合家居生活 住 宅：土地年限为70年
无阳台
商务公寓：公建立面，无阳台，通风较差，无法晾晒衣物 住 宅：大阳台
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2：公寓类型
（1）普通公寓（居住型公寓） 用地性质 一般为住宅 产权类型 公寓 产权年限 70年 产品特点 户型面积小，30-60平米精装修标准，拎包入住配套设施完善物
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1：概念界定
功能复合的公寓产品
VS
区别于居住产品： 非居住用地，40年或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务配套、商
务化物业管理 套内空间和平层空间的可分割
区别于商务产Biblioteka ：智能化消防要求不一致，无中 央空调等
层高多为3-3.3米。商务物业 3.6-4米
增加了天然气等生活配套
公寓产品是一种物业形式；它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满 足办公与居住功能的复合需求
按档次分，可分为高、中、低
类型
特点
高档会所公寓 中档会所公寓 低档会所公寓
CBD中心商务区、大型规模、标志建筑、高端配套、专业管理 城市中心地段、中等规模、中端配套、优质管理 交通较方便、中小规模、简单配套、普通物业管理
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2：公寓类型
（3）酒店式公寓 用地性质 一般为商业用地 产权类型 公寓或商务公寓 产权年限 根据用地性质而定，40或50年 产品特点 户型面积小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大
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2：公寓类型
（2）商务公寓
按空间性质分，可分为平层、复式、错式三类
类型 平层商务公寓
特点 又称标准商务公寓，是指标准层高的商务空间，层高在3.3米-3.6米之间
复式商务公寓 错式商务公寓
立体而开阔的格局，上下双层的复式结构，层高一般在6米以上 适当的错层设计与空间高差营造，有助于区隔功能空间、丰富空间环境
40、50年 产权
40、5+0年
产权
不符合住 宅日照与 楼间距要求
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1：概念界定
从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户 办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。
住宅 公寓产品 写字楼
住宅
写字楼
公寓
对商务功能 对居住功能
不具备 具备
集中办公，形 象展示较好
不具备
两种功能无明显界 限，可自由转换， 处于不同的市场环 境会呈现不同使用 功能的偏向
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1：概念界定
公寓与住宅技术指标对比
年限
商务公寓：土地年限50年，不可以迁户口 住 宅：土地年限为70年
水电费
商务公寓：水电费按商用算，电费1块以上 住 宅：水电费按民用算，电费0.6元
天然气
商务公寓：由于为商业性质，是无天然气接入，只能用电或者煤气瓶。 住 宅：一般都接入天然气管道，方便便宜。
梯户比
【公寓类型对比】
普通公寓
商务公寓
酒店式公寓
用地性质 住宅
综合性用地或商业用地
商业用地
产权性质 公寓
商务公寓
商务公寓或公寓
产权年限 特点
70年
40年或50年
40年
1、面积小30-60平 米
2、常带装修，拎包 入住
3、物业管理提供高 于普通住宅的而外优 质服务
4、销售价格一般高 于区域整体水平
5、首付3成，住宅利 率
类型
特点
酒店式公寓
是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、 会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效，但 其本质仍然是公寓
产权式酒店公寓
实质是酒店，其软硬件配套是按照酒店标 准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，一 般位于旅游度假胜地、酒店资源集合的、 繁华商务地段，面对短期的日、月住客
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2：公寓类型
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2：公寓类型
（2）商务公寓 按产品类型分，可分为SOHO、loft、studio、club，产权式商
务公寓等形式
类型
特点
SOHO公寓
商住两用，可商可住、灵活多用
Loft公寓
Studio公寓 Club公寓 产权式商务公寓
层高较高，空间开阔，不受拘束的特色办公空间
主打工作室概念，带有一定的艺术空间 俱乐部，为一群人制定的商务空间 新的产品形态
3、按照星级酒店的设施标准进行建筑的外 部及内部设计，体现档次与舒适性
4、一般只租不售和产权式经营为主
5、大多聘请国际知名品牌物业管理公司， 专业酒店管理集团，提供专业、细致、科学 的酒店式服务，因此物业管理费较高
6、层高可达5-6米，梯户比高
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2：公寓类型
公寓的目标客户及功能要求
普通公寓（居住型公寓）