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房地产经济学第五章
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2020/11/19
房地产经济学第五章
房地产经济学第五章
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2020/11/19
房地产经济学第五章
第一节 房地产市• 场的类型和特点
市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系 商品经济的纽带。市场有两重含义，一是指买卖 双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。 房地产市场就是指房地产交易活动的总和，是买 卖双方相互作用的一种机制。
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•
•按用途划分房地产市场
•住宅市场 •写字楼市场
•商业楼房市 场
•房地产市场
•工厂厂房市场 •仓库市场
•特殊用途市场
•图5—1 按用途划分的房地产市场
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按照发育程度划•分的房地产市场
•
•房地产萌芽市场
房
•房地产发育市场
地
产
市
•房地产成熟市场
场
•图5—2 按照发育程度划分的房地产市场
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四、影响房地产供求的因素
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影响房地产供求的• 因素有以下七项：
人口 就业及工资水平 利率以及抵押贷款的条件 税率、土地利用成本、租金水平控制 建筑工人的工资、建筑材料价格 建筑技术的变化、建筑质量 售价、租金水平、空置率
•开发商
•二级市场
•新房
•顾客
•顾客
•三级市场 •二手房
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房地产子市场特征
一级市场 （土地市场）
二级市场 （增量市场）
三级市 （存量市
市场供应方
政府
房地产开发商
业主
市场需求方
房地产开发商、 投资者
业主
市场竞争
供应方垄断供给、 需求方竞争
在特定物业类型和 区域内开发商垄断
（二）房地产•市场运行特征
单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。 如果房地产供求均衡则价格稳定。 如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成
立。 市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，
同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求 也增加；反之成立。 房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量 的空置房地产（或空置率）。
•价
•S0
格
•S
•S1
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•供给
•图5—7 房地产供给 量
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(三)房地产• 供求平衡
• 我们把这某一价格上房地产需求量和供给量正好相等的价格 称为均衡价格。如下图所示。
•价 格
•P0 •s
•d •数
•Q0
量
•图5—8 房地产供求均衡
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(四)房地产• 供求弹性
•
（一）房地产市场运行机制
地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因
•价 格
•s1
•b
•d2
•d1
•供求数量
•图5—10a 短期房地产供求
•价 格
•s1
•d3
•d
•s2 •d
2
•c
•d •b
1 •a •g
•s3
•L
•e
s
•f
•供求数量
•图5—10b 长期房地产供求
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第三节 房地产市场分析
一、房地产市场分析的概 念
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•
房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有 用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市 场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行 存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与 者未来的行为。
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房 所地不产同市场分析的技术因分• 析的内容和深度不同而有
市场环境及总体市场情况的分析：有专门的分析方法，可 以借助政府部门的专业分析成果。
专业市场的分析：其分析的内容主要是供需量及其平衡关 系。
项目市场的分析：调查方法包括实地调查法、问卷访问法、 座谈会等。
竞争
市场价格
政府主导，开发 商参与
开发商主导定价
业主
接近完全竞 场
双方协定、 议价
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房地产营销活动的特征
二级市场
三级市场
产品
增量房地产
存量房地产
价格
开发商主导价格
交易双方协定定价
促销 分销
较多使用广告、包装、价 格等促销手段
较少使用分销渠道
较少使用促销手段
多种分销形式，如连锁加盟 介合作，客户网络，代理
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二、房地产市场的类型
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房地产市场的分类
• 1、按房地产的用途和等级划分 • 2、按地域范围分 • 3、按房地产交易形式划分 • 4、按房地产购买者的目的划分 • 5、按房地产开发、销售与消费过程特点划分 • 6、其他划分方式
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•土地市场
•土地使用权出让市场 •土地使用权转让市场 •土地出租市场
•增量房屋交易市场 （简称新房交易市场）
•存量房屋交易市场 （简称旧房交易市场）
•出卖市 场出租市
场 •出卖市 场出租市
场
•（包括工业厂房、 商业用房和住房）
•（包括工业厂房、 商业用房和住房）
•图5—4 我国房地产市场的分类和称谓
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(一)房地• 产需求
• 房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价 格下，愿意而且能够购买的房地产数量。
•价 格
•d
•d 1
•d
0
•需求
量
•图5—6 房地产需求
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(二)房地• 产供给
• 房地产供给是指在一个特定时期内，开发商在各种可能的价 格下，愿意而且能够供给的房地产数量。如下图所示。
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•
•房地产市场
•按照覆盖（影响） 范围划分： •国际性市场 •全国性市场 •地方性市场
•按照层次划分： •一级市场 •二级分的房地产市场
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我国房地产市场• 的分类和称谓
•房地产 •市场
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二、房地产市场分析的内容
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房地产市场分析的内容• 有四个层次。如下图
•宏观经济的分析 •地区市场的分析 •专业市场的分析 •项目市场的分析
•图5—11 房地产市场分析的内容
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三、房地产市场分析的技术
•供给调节滞后性
•地区性
•房地产 •市场
•投机性
•垄断竞争性 •图5—5 房地产市场的特点
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•第二节 房地产市场的运行
一、房地产市场的参与者
房地产市场的主要参与者有政府、房地产开发商、 房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单 位及个人。
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二、房地产市场的供给和需求
• 房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%， 消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映了 需求量对于价格变化的敏感性。如下图所示。
•价
格
•S0
•S1
•S2
•数 量
•图5—9 房地产供给弹性
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三、房地产市场的运行
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•三、房地产市场的特点
• 1、房地产市场是房地产权益交易的市场 • 2、房地产市场是典型的区域性市场 • 3、房地产市场具有不完全开放性 • 4、房地产市场交易形式具有多样性 • 5、房地产市场的变化具有周期性
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•
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一、房地产市场的分级
针对房地产经纪人，根据房地产开发、销 售与消费过程的特点，将房地产市场分级
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• 一级市场：土地市场 • 二级市场：房地产增量市场 • 三级市场：房地产存量市场
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•一级市场
•国 家