服务承诺中国建设银行股份有限公司镇江分行：我们已仔细阅读了建设银行镇江分行发布的关于贵行个人贷款抵（质）押物评估机构招标的通知，对照招标通知的要求，我们对投标单位应履行服务内容郑重作出如下承诺：一、我们保证严格遵守国家建设部、国家质量技术监督局于1999年2月发布的《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2006年1月联合发布的《房地产抵押估价指导意见》的要求进行评估工作。

认真履行各项规定要求的义务与责任，依法进行房地产抵押评估。

二、我们保证向委托人提供完整、真实、合法、有效的投标文件及其他所有材料，并对其负责。

三、我们保证认真履行与贵行在合同中约定的各项服务内容，若我们未能履行合同规定的义务违反了合同条款的要求，我们将自觉承当所有责任。

四、我们严格按照法律的规定，并切实结合项目实际情况，选用市场比较法、收益法、成本法，对评估对象进行评估，不做任何虚假的估价，努力做到估价结果客观、公正、合理、合法、谨慎。

五、我们严格规范操作，在工作中详细的记录查勘记录，查勘结果，委托人签字认可，对评估标的个体情况和周围环境状况进行具体描述，并在报告中予以反映。

保证评估报告图文并茂，直观的反映评估标的的实际状况。

六、我们承诺对评估报告书执行三级审核制度，一级审核：估价报告出具必须由两名专职评估师签名，第一位签名的评估师是本项目的责任人，对报告负责；二级审核；由分公司负责人或授权人专人执行，审核估价结果的合理性；三级审核：由总公司技术总监执行，确保估价报告的质量。

七、我们将遵守"守时、守信" 的原则，保证在承诺期间内出具项目的评估报告。

八、我们承诺：若贵行认为评估报告没有严格执行评估规范或对合同存在疑义的，我们将在约定的时间内做出书面回复；发现报告确实有误的，将立即撤回并改正。

九、我们将严格遵守贵行要求的收费项目和标准，正当收费，杜绝乱收费行为。

十、我们将积极配合贵行对我们从事个人贷款抵押物评估进行定期检查和不定期检查。

认真接受贵行提出的各项批评与意见，及时整改，努力提高业务水平。

十一、我们将以书面形式存档保管所有的评估结果报告，技术报告，查勘记录，查档记录。

我们将不断加强内部管理，加强职业道德的培养，提高业务水平能力，积极接受监督。

在评估项目操作时我们将兑现下列服务承诺：一、分公司人力资源配置江苏正成房地产评估咨询与测绘有限公司镇江分公司于2003年5月领取工商营业执照，在镇江市房管局办理备案手续，现有专业房地产评估技术人员12名（有关证明材料详见资格证明文件），其中专职注册房地产评估师6名，具有上岗资质的评估员6名，另兼职评估师1名（具备全国注册房地产及土地评估资质）。

镇江分公司拥有先进的办公设备，并建立了适合分公司运作的内部管理体系，实现了资源共享化、管理规范化、办公自动化，大大提高了内部管理水平。

二、个人贷款的抵（质）押物的评估方法采用市场比较法、收益法、成本法。

我们对个人贷款的抵押物评估操作说明如下：（一）个人贷款的抵（质）押物评估估价方法的选用对个人贷款的抵押物估价我们选用两种以上的估价方法进行估价。

针对已明确以房地产抵押价值评估为目的的估价，我们的估价人员将深入细致地分析委估标的抵（质）押物的特点和实际状况，并研究委托方提供的及我们所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，结合现状及收集的市场资料情况，有条件选用市场比较法进行估价的，我们以市场比较法为主要估价方法；收益性房地产的估价，我们选用收益法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，采用成本法作为主要的估价方法。

市场比较法，又称交易实例比较法。

我们根据公司掌握的市场资料，遵循房地产交易中的替代原则，选取与估价对象相关的实例，并分别进行实地勘察，从三个或三个以上已经发生交易的类似房地产的已知价格，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，从而估算出估价对象客观合理的价值的一种房地产评估方法。

收益法，是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法，是以开发或建造估价对象房屋或类似房屋所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，然后扣除折旧，得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

所谓类似房产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象相同或类似的房屋。

（二）市场比较法运用市场法估价我们按下列步骤进行1、可比案例数量的确定：所选取的案例即可比实例的数量不低于3个。

2、可比案例的来源：拥有大量房地产实例资料是做好市场比较法的前提，通过下列途径建立案例数据库，尽可能多地搜集房地产实例，具体如下：1）充分利用镇江市房地产信息预警预报系统会员资格，技术查阅关于房地产交易的申报登记资料；2）查阅各种报刊上关于房地产租售信息；3）以购房者身份与房地产经纪人和当事人洽谈了解租售信息；4）通过各类房地产交易展示会索取资料；5）与同行之间相互交流；6）我公司与苏州总公司及省内分公司之间本着资源共享，互通信息以及其它途径获取资料。

可比实例与评估的区位与镇江市房管局公布的16个区域划分一致。

选择的可比案例应真实、有据可查，同时可比案例的成交时间、区位选择应符合房地产估价规范要求，（注明房屋所有权证证号）。

作为镇江市房地产信息报告会员，镇江市房地产市场预警预报信息系统按季度向会员定期提供反映我市房地产市场基本情况的信息指标，二手房、商品房交易的样本的报告，镇房指数为各项修正系数的确定提供必要的参考依据，房地产信息报告会员具有查阅二手房交易的档案的资格，通过获得房地产交易的登记资料，结合中介公司提供的租售信息等方法，可以及时搜集到所需大量的交易案例。

将此搜集到的内容输入计算机，建立数据库实现快速查询调用和动态管理。

3、可比案例的确定：可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中选取与估价对象房地产条件相同或相似，成立日期与估价时点相近的，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易的实例，价格选取遵循中价的原则，实际成交日期应在一年以内。

4、可比案例的修正要素及修正幅度的确定：有证据表明修正要素未能全部或部分在所选可比案例中得到体现。

对可比案例进行修正时，凡进行修正的要素均需说明修正的必要性，将评估标的与可比实例充分对比后科学计算其修正幅度。

为了使估价对象的比较价格更科学、合理所以必须进行（1）交易情况修正（2）交易日期修正（3）房地产状况调整的修正。

（1）、交易情况修正本公司在个人贷款抵押评估时，选用的可比实例大部分是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例，成交价交易情况已进行修正，可视为交易情况正常，因此本公司对可比实例的交易情况一般不作修正。

如《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》可选用交易实例中没有足够的可比成交实例时，估价人员可选用平时搜集整理的交易实例资料，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，把握适当的修正系数，进行交易情况修正，交易情况修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%。

（2）、交易日期修正本公司在进行个人贷款抵押评估时，选用的可比实例大部分是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例。

因此本公司在对可比实例的成交价做交易日期修正时，是采用《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中公布的每季度市区住房各片区均价及涨幅概览表中的环比增长率，进行交易日期修正，交易日期修正对可比实例成交价格的调整不超过20%。

（3）、房地产状况修正房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

本公司在个人贷款抵押评估时，选用的可比实例是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例，房地产状况明确，因此本公司对可比实例的房地产状况修正时，分析可比实例与估价对象之间在区位状况、权益状况和实物状况方面的差别，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项对比，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；估价对象优于可比实例，价格必须为向上修正；估价对象劣于可比实例，则必须为向下修正；可比实例的房地产状况与它估价对象房地产状况逐项对比打分。

如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。

每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%。

（三）收益法运用收益法估价我们按下列步骤进行：1、搜集有关收入和费用的资料；2、估算潜在毛收入；3 、估算有效毛收入；4 、估算运营费用；5 、估算净收益；6、选用适当的资本化率；7、选用适宜的计算公式求出收益价格。

净收益根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：（1）出租型房地产，根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

维修费、管理费、保险费和税金根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。

若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（2）商业经营型房地产，根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（3）生产型房地产，根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（4）尚未使用或自用的房地产，比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都采用正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金。

利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。

若与正常客观的情况不符，进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

在求取净收益时，根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情形。

资本化率按下列方法分析确定：（1）市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。