2. 市场及客户分析—— 怡湖玫瑰苑
怡湖玫瑰苑客户分析：购房客户以30-45岁中青年为主，具备一定购买力，多为公务员及企业高层，以青白江原住民为主；关注开发商品
牌及居住舒适度；
客户特征分析：
➢ 居住区域：新都及成都的上班族（白领阶层）、青白江地区原住民，其次是周边县市的客户及 省外拓展的团购客户；
• 2017年下半年去化.30万㎡， 而供应仅16万㎡随着时间进入 2017年青白江区域项目基本清 盘，剩余2个项目在售，青白江 片目前在售存量、近年潜在供 应仍处于低位，市场需求旺 盛，未来市场潜力较大。
2. 市场及客户分析—— 高层面积段走势
宏观住宅市场
青白江区域住宅市场近年来。70-90㎡以下刚需产品供销缩减，90-110首置产品供销稳定，110-130 ㎡供销上涨明显。此外，90-110㎡供应下滑成交上涨，110-130㎡供小于求，存在一定机会空间。
2. 市场及客户分析—— 合谊同华
合谊同华客户分析：购房客户以中青年为主，工作性质多样，以青白江本地及周边乡镇客户占比较大，不乏新都、成都城区等因限购被迫
外溢客户；家庭结构以两人和三人为主，以首改为主，关注价格及未来发展。
客户特征分析：
➢ 居住区域：成交客户以青白江地区为主，新都、成都等因限购的投资客户作为补充； ➢ 置业目的：以首次置业为主； ➢ 年龄特征：成交客户主要30-45岁中青年为主，多为三口之家； ➢ 职业类型：主要以普通职工、个体户为主，公务员作为补充客群； ➢ 关注因素：主要看重性价比和未来潜在升值空间。
2. 市场及客户分析—— 清江花语
卖点：社区全WIFI覆盖、指纹密码锁、智能人脸识别、智能车辆识别等智能配套、入户花园。
位置 规模 总建 总货量
青白江区华金大道699号（青白江公安局旁） 占地32375㎡5、2T4
建筑类别 现批次产品 开盘时间
高层、跃层
73.68-91.97㎡套二，98.7-122.69㎡套三， 152.14㎡套四
位置 规模 总建 总货量
同华大道1365号（新川化中学旁） 占地120216㎡ 492230㎡ 3680户
梯户比
2T6
建筑类别
高层
现批次产品
103-110㎡套三
开盘时间 现行价格 核心卖点
2017年10月，后期开盘时间待定 6000元/㎡ 完善配套
户型
面积 （㎡） 总套数 占比
套二单 67-73㎡
1472 40%
卖点：央企开发商、低密墅质大盘，全1T2产品，具有竞争力。
位置 规模 总建
总货量
伟业大道（汉洪高速汉南出口处） 占地79129.35㎡ 79129.35㎡
400户
梯户比
1T2
建筑类别
小高层、洋房、叠拼
现批次产品 开盘时间 现行价格 核心卖点
全盘售罄 2017年10月 高层6300元/㎡，洋房8100元/㎡ 1.38超低容积率，青白江花墅洋房
商业
青白江区华金大道以北、大同集中安置房以西 住宅兼容商业
7 QBJP2017-4(252) 青白江区凤凰大道以南、凤凰西四路以西 住宅兼容商业
8 QBJP2017-6(252) 青白江区凤凰大道以南、凤祥大道以北 住宅兼容商业
9 QBJP2017-5(252) 青白江区凤祥大道以北、凤凰西四路以西 住宅兼容商业
2月1日取得预售证
现行价格
高层6300元/㎡
核心卖点
智能华宅
户型
面积 （㎡） 总套数 占比
套二
75-86㎡ 329 30%
套三
88-120㎡ 714 65%
套四
152.14㎡ 55 5%
2. 市场及客户分析—— 天府欧城
卖点：集“欧式景观高层+集中式商业街+酒店式公寓+五星级酒店+大型百货商场”为一体的“景观建筑 集群”
套三单 76-86㎡
736 20%
套三双 86-110㎡
736 40%
2. 市场及客户分析—— 誉府仕家
卖点：邻近国家级4A级景区，周边景观资源较配套较为充足，户型赠送面积较大且景观视野较好。
位置 规模 总建 总货量
凤凰大道三段8号（凤凰湖公园正面对面） 占地133333万㎡ 652500㎡ 698户
➢辅助客户——新都、成都等限购客户 •年龄特征：30-40岁 •置业目的：受政策挤压，投资居多 •工作背景：城市个体户、企业高管等 •关注因素：舒适性、未来发展潜力、未来交通规划；
➢主力客户——周边边缘性客户
•年龄特征：30-35岁 •置业目的：想更换居住环境及方便在周边工作，需求功能性、舒适 性； •工作背景：以政务中心公务员及建材城个体户客户 •关注因素：看中面积、总价及环境；
20
5%
20
20
100% 8500-9000
20
5%
20
20
100% 8500-9000
• 青白江片区现无房源在售，且均开盘售罄，从市调来看，套三产品为市场主流，100-110㎡功能性套三高层 产品市场关注度更高；
• 清江花语因暂未开盘，现无项目去化信息，天府欧城现阶段在售100-110㎡高层； • 合谊同华因1T2低密物业、品牌开发商打造更受市场欢迎； • 以合谊同华为例：108㎡套三高层、94㎡和140㎡叠墅关注度更高；
户型
面积 （㎡） 总套数
占比
套二
94-105㎡ 124 31%
套三
105-140㎡ 276 69%
2. 市场及客户分析—— 主要竞品项目现阶段户型配比及去化分析
竞品名称 建筑类别
天府欧城 高层
高层 洋房 合谊同华 叠拼
户型
3-2-2 3-2-2 3-2-2 3-2-2 3-2-2 2-2-2 3-2-2 2-2-2 2-2-2 3-2-2 3-2-2
THANKS！
面积 （㎡）
103㎡ 112㎡ 110㎡ 100-105㎡ 105-110㎡ 95-105㎡ 105㎡ 94㎡ 105㎡ 127㎡ 140㎡
总套数
套数占比 （%）
开盘时间
已推套数
已售套数
去化率 售价 （%） （元/㎡）
备注
47
50%
47
24
25%
2017年9 月
24
24
25%
24
47
100% 6000
15.509 331.23
10000 5000 0
商业比例 25 100 100 100 100 20 20 20 20 20 20 20 20 /
• 青白江区域近几年房地产市场 进入快速发展期，销量持续走 高，青白江区域出现供不应求 的态势，但受到市场政策限价 影响目前青白江区平均价格下 滑至6300元/㎡左右
2. 市场及客户分析—— 合谊同华热销户型分析
高层：108平米（套三双卫）
• 108㎡套三产品因三阳台、主卧花 园、户型朝南市场接受度更高；
叠拼：140平米（套三双卫）
• 叠拼产品因错层跃式、双入户、大花园、大露台、及30-60 ㎡高赠送市场接受度均较高，其中94㎡叠墅因低总价更受关 注、140㎡叠墅因舒适度更受关注；
10 QBJP2017-8(252) 青白江区同华大道以北、凤华路以南
住宅兼容商业
11 QBJP2017-3(252) 青白江区大弯东路以南、同济大道以西 住宅兼容商业
12 QBJP2017-7(252)
13
QBJP2017-1 （252）
青白江区凤祥大道以北、凤凰西八路以东
青白江区凤凰大道以南、凤祥大道以北 合计
数据来源：锐理数据/市调 数据口径：认购
3
2. 市场及客户分析—— 区域主要竞品项目分布
本 案 美的
在售 未推 售罄
区域主要竞品项目分布
瀚城国际
天府欧城 合谊同华 清江花语
佳兆业 嘉和世纪城
金科博翠天宸 凤凰岛
万科
誉府仕家 蝴蝶洲
怡湖玫瑰苑
项目所在区域及周边的主 要项目如图所示；
综合项目的地段条件、资 源及配套条件、规模大小 、控规指标等因素分析， 可以确定，本项目的主要 竞品及参照项目为：合谊 同华、天府欧城、誉府仕 家、清江花语
梯户比
1T2、2T5、2T6
建筑类别
高层、低层、叠拼
现批次产品 开盘时间 现行价格 核心卖点
90-120㎡高层 加推时间待定 均价6500元/㎡ 生态别墅大盘
户型
面积 （㎡） 总套数 占比
套二单
67-73㎡ 279 40%
套三单
76-86㎡ 140 20%
套三双
86-110㎡ 279 40%
2. 市场及客户分析—— 合谊同华
容积率≤2.5
1.0＜容积 率≤3.0
1.0＜容积 率≤3.0
1.0＜容积 率≤3.0
1.0＜容积 率≤3.0
1.0＜容积 率≤2.5
1.0＜容积 率≤3.0
1.0＜容积 率≤3.0 /
建筑面积 36.46756 8.673898 64.35146 14.03521 64.47314 31.03633 12.16954 14.0432 6.848751 15.33244 14.26336 34.02334
24
100% 6000 加推时间待定
24
100% 6000
20
5%
20
20
100% 6300
148
37%
148
148
100% 6300
84
21%
84
84
100% 6300
68
17% 2017年9
68
20
5%
月
20
68
100% 8100