地下车位销售方案XX地下车位销售方案第一部分:成都市中心及项目周边地下车位市场调查一、成都车位市场简介1.车位供应严峻短缺，购买需求冷淡。
2006年4月发布的《成都市城市交通规划总报告》显示,成都每100辆机动车仅拥有33个泊位，但80%以上的人选择了租赁车库,对车位的认购和投资热情仍然未被调动起来。
2.车位供应日益不足造成收费标准的大幅上涨。
2007年1月1日，成都开始实行新的停车收费标准，一环内、外临时停车相差一元，一环以内普通室内包月停车由以前的180元/辆?月，涨到了300元/辆?月。
3.车位紧俏将为未来车位的购买市场带来契机。
根据最新市场调查显示，近八成人接受地下或半地下停车方式，加上成都的私车量以300-500辆/天的速度增长，预计未来几年，车主来说只租不愿掏钱买车位的观念，将随着小区车位的紧俏而改变。
结论:本方案制定的宏观市场基础——从长期的车位购买市场发展分析，未来市场将越来越具投资价值，前景看好。
地下车位销售方案二、《物权法》关于车位的规定——车位销售的约束条件《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
成都市当前对政策的执行情况是非业主购买车库不办理产权证件，其他公司在新政推出后也未向非业主出售。
三、项目周边车位租售现状1、中心城区车位现状(普通车位、机械式停车位见附件)2、周边区域车位现状区域界定:北门大桥至玉沙路，太升北路至北大街项目名称车位情况简述售价租价(临) 租价(月) 北斗星花园 -2F100余个车位 8-10万 3元/2小时起，后1元/1小时盛世年华 -1 F100余个车位约8万 4元/4小时起，后1元/1小时排量1.8以下，230元/月;排量1.8-2.5，330元/月;排量2.5以上，430元/月东方美地 -2 F 400余个车位无 3元/2小时起，后1元/1小时北大花园 -2 F 100余个车位约10万 4元/4小时起，后1元/1小时地下车位销售方案长盛苑 -1 F 60余个车位不清楚 4元/4小时起，后1元/1小时时代印象 -2 F 6-11万(标准车位约8万) 3元/2小时起，后1元/1小时时代锋尚 - 只租不售 3元/2小时起，后1元/1小时排量1.8以下，200元/月;排量1.8-2.5，300元/月;文殊坊 - 只租不售 5元/2小时起，后1元/2小时排量2.5以上，500元/月和平电影院 19个车位 - 3元/2小时起，后1元/1小时排量2.2以下，200元/月;排量2.3以上，300元/月备注:2008-7-19下午实地调查数据，调查人:xx。
四、结论成都市目前的停车位大体分为2类:普通车位(又分为微型、标准、豪华、子母车位)和机械车位成都市中心目前地下停车位的市场租金:200-300元/个?月(普通车位);成都市中心目前地下停车位的市场售价:6—16万/个(普通车位)，其中微型车位约6-8万/个，标准车位约8-10万/个，豪华车位(含子母车位)12-15万/个, 从有限的资料来看，车位的销售情况均不太理想，主要原因是车位的租售比低，投资回报率低，导致大多数业主愿租不愿买。
地下车位销售方案第二部分:本项目车位产品分析一、产品分析1.总产值(根据目前规划设计图纸)车位359个(规划车位391个，其中32个为子母车位，合并字母车位后实际359个。
)产值预估约2800万元。
2.车位套内面积划分及依据按套内面积分为3类，微型车位、标准型车位以及子母车位。
, 微型车位(<10?):3 (-4.5)m×1.92(-2.16)m, 标准型车位(>10?):4.75(-5)m×2.28(-2.4)m, 子母车位(子母车位>19?):19.68?、24?(12?+12?)参考:成都花园?上城(套内):豪华车位:13?;标准车位:12?;微型车位:10?万科?魅力之城(套内):标准车位:12.72?(5.3 m *2.4 m);微型车位:8.8?(2.2 m *4 m) 3.车位数量车位类型套内尺寸(m)及面积(?) 负一层负二层合计12(2.4*5) 134 139 273标准型车位10.83(2.28*4.75) 1 1 2地下车位销售方案合计 135 140 275配比 37.60% 39.00% 76.60%5.76(1.92*3) 11 0 117.68(1.92*4) 19 22 41微型车位合计 30 22 52配比 8.36% 6.13% 14.48%19.68 9 9 1824(12+12) 8 6 14子母车位合计 17 15 32配比 4.74% 4.18% 8.91%总计 182 177 359 二、优劣势分析1.优势:1)市中心，车位较少，而停车需求较大;2)项目位于RBD商务休憩区，紧临文殊坊大体量商业，且临主干道，到达率高;3)项目住宅约800户，商铺89套，车位仅359个，车位比不到0.5;楼体交付使用后，居住、商务、商业对车位有较大需求。
地下车位销售方案2.劣势:1)购买住宅的客户主要以首次置业(过渡性居住)及投资者为主;首置客户购车比例较小，投资者对车位多持观望态度。
且商家(商铺)客户多以租赁为主，购买的可能性较小。
2)销售应符合《物权法》的相关规定。
三、客户分析1.A座客户分析1)、年龄:以40岁以下为主14040%成交客户年龄分布35%12030%10025%8020%6015%4010%205%00%31岁以下31-4041-5051-6060以上系列2系列1 2)、年收入:3—10万占到61% 地下车位销售方案成交客户年收入4025%20%3015%2010%105%00%3万以下3-5万系列2系列15-7万3)、购买目的:自住居多8-10万成交客户购房目的25070%10-15万60%20050%15-20万15040%20-30万30%10020%30万以上5010%00%自住投资两者兼可系列2系列12 .B座客户分析地下车位销售方案1)、年龄:40岁以下为主成交客户年龄分布16060%14050%12040%1008030%6020%4010%2000%31岁以下31-4041-5051-6060以上系列2系列1 2)、年收入:6—15万为主成交客户年收入5035%30%4025%3020%15%2010%105%00%3万以下3-5万5-7万8-10万10-15万15-20万20-30万30万以上系列2系列1 3)、购买目的:投资居多地下车位销售方案成交客户购房目的12070%60%10050%8040%6030%4020%2010%00%自住投资两者兼可系列2系列13.商业客户鉴于商业物业的特殊性，不必要对商业客户做特梳理与分析。
一般情况下只有高楼层自营客户会考虑购买车位。
本项目高楼层商业自营客户不多。
就A\B栋客户来看，A\B栋虽然购买人群有明显的差异，但是作为以首次置业为主的A栋业主，在经济实力上有明显的不足，大规模购买车位的可能性不高;而投资客为主的B栋，由于其置业目的的特殊性更不会过多考虑购买本项目车位。
4、成交客户的付款方式与付款金额分析1)、一次性付款客户:一次性付款的客户中，总价在35万以上的客户占11%。
地下车位销售方案160148一次性付款140120100户数7780百分比60402011%20% 035万以上35万以下2)、按揭客户:按揭客户中，总价在35万以上的客户占27%77148户数35011%20%百分比按揭付款307300250193200户数百分比1501005027%42%035万以上35万以下193307户数27%42%百分比地下车位销售方案5、针对可能购买车库的客户抽样测试:1)、抽样数据:50平米以上，共260户2)、有效数据:230份有效问卷无效问卷合计填写情况 230 30 260百分比 88% 12% 100%3)、意向购买的客户分析车位类型标准车位微型车位未透露合计数量 22 2 3 27 百分比 10% 1% 1% 12% 车位个数1个 2个多个未透露合计数量 25 0 0 2 27 百分比 11% 0% 0% 1% 12% 付款方式分期一次性按揭未透露其他合计地下车位销售方案数量 5 10 1 8 3 27 百分比 2% 4% 0% 3% 1% 12%注:其他为:2个看优惠情况，1个看政策购买时间交房前1个月交房后1个月入住后未透露合计数量 5 2 7 13 27 百分比 2% 1% 3% 6% 12% 4)、需要考虑的客户分析车位类型标准车位微型车位未透露其他合计42 8 11 2 63 百分比 18% 3% 5% 1% 27%注:其他为:2个关心车位价格车位个数1个 2个多个未透露合计44 0 0 19 63 百分比 19% 0% 0% 8% 27%地下车位销售方案付款方式分期一次性不确定未透露合计17 11 5 30 63 百分比 7% 5% 2% 13% 27% 购买时间交房前1个月交房后1个月入住后未透露合计12 3 12 36 63 百分比 5% 1% 5% 16% 27%综合以上分析可以得出，我们首批次车位销售率大概在7.5%(27个)—25%(90个)之间。
四、销售策略1.年度预期销售目标预期09年完成销售车位总量的20%(74个)-40%(147个)，销售金额约592-1176万 2.推售策略1)基本策略:集中推售+自然销售选定某一周末启动内部认购，在短时期内形成销售高潮，快速走量，最大限度刺激和消化原有车或近期拟购车业主(住宅/商铺/商家);后进入自然销售地下车位销售方案期，对客户通过对车位预期收益(投资方向)引导为主，尽可能的转化潜在客户。
2)销售组合功能性分区，部分推出，且以销售为前提。
分区:-1F以租赁(临时/月度，物业管理)为重心，以对项目内/外客户租赁为主。
-2F以销售为重心，，以住宅客户销售为主，辅以商家(商铺业主)销售及购买;(见附件-车位分区图)3.启动时间及目标拆分1)启动时间:3月14日(星期六)时间选取依据:A.11、12月是商铺的集中销售期，车位推售时间应避免与商铺销售冲突，可在商铺集中推售期对车位销售开始推广(电话通知/售楼部内展示/户外围墙)。
B.车位销售需顺势消化，忌喧宾夺主，选取周末以内部认购的形式进行集中统一发售。
C.考虑销售节点及开发商目标，建议3月14日(星期六)集中发售。
2)年度目标拆分目标预期推断的原则:集中推售期为启动的一个月内。