二项目地块属性界定
2.1项目概况
2.1.1项目位置
项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。
图：宗地位置
2.1.2地块现状
宗地方案编号：2009-203-0004；
土地用途：居住用地；
宗地形状：为不规则多边形，1号地块与2号地块通过连廊连接，2、3号地块相连接；
开发程度：地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯），宗地场地基本平整；
地上状况：现状为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目。
图：宗地形状、地势
图：宗地现状图：宗地现状
图：宗地现状图：宗地现状
住宅用地
保障性住房
单身宿舍、幼儿园
2.2项目区域环境分析
2.2.1项目区域环境概况
项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。
经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。
地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。
从片区氛围来看：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。
另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。
项目东北侧临近大南山别墅区（如鲸山别墅等）。
别墅区相对独立，对本项目的影响不明显。
因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。
2.2.2片区关系图
本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区。
在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目的发展及提升。
2.2.3片区发展分析
大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在的综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。
本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。
大南山片区定位：大南山区的发展目标是利用大南山地区特定的区位及自然优势，建设具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。
大南山的功能定位是：具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。
图：大南山法定图则
南油工业区 一突堤商务
海上世界
大南山
四海社区
赤湾港物流港花园城社区
本项目位置
数据来源：市规划网
项目的西南侧即为赤湾地区，赤湾区的城市发展目标是：高标准建设的，以港口作业区、临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港区。
赤湾区的功能定位是：集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。
规划发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融。
随着《市城市总体规划(2007—2020)》草案的出炉，发展重点再次向西扩展。
前海中心一跃而成焦点，有望出现第一个真正的国际滨海建筑群落。
项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市外交通便利性将进一步提高
主要交通干道：
主干路：兴海大道，双向 8 车道；南海大道，双向 6 车道；港湾大道，双向 4 车道；月亮湾大道，双向 10 车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。
西部通道的开通，将引发香港和蛇口经济良性发展的“集群效应”，一地两检以及24小时通关将彻底改变蛇口片区的面貌。
随着西部港区的大规模扩建以及未来规划中的广深沿江高速的开工建设，蛇口的未来发展将不仅限于辐射区域，而将成为深港国际大都会的重要核心之一、整个珠三角的交通枢纽。
次干路：兴工路、沿山路、工业八路、荔湾路、铲湾路等双向 4 车道；轨道交通规划：未来将有地铁二号线和五号线经兴海大道。
地铁二号线拟在蛇口客运港区设置轨道站点，在本项目位置设置二号线车辆段；地铁五
号线拟在片区西北侧通过，在兴海大道设置站点。
2.3项目地块属性界定
2.3.1区位属性
陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹
陌生区域：本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区，项目所在区域的市场认知度低，陌生度较高。
边缘化：在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在的片区属于周边居住区域的边缘地带。
无可延展性：项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位置区隔独立，无可延展性。
不纯粹：项目紧邻的兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。
兴海路
2.3.2物业属性
地铁上盖·规模较小
地铁上盖：项目为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客户对地铁上盖物业的接受度有待验证。
规模较小：计容积率建筑面积为306,100㎡，其中单身宿舍 62,600㎡，保障性住房181,700㎡，住宅45,000㎡，住宅的规模较小。
图：车辆段平面功能布置图
车辆段红线占地面积:18.44公顷840M
310M
2.3.3生活便利度属性
车行便利度较高·生活配套匮乏
车行便利度较高：项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连。
经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。
地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。
生活配套匮乏：生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏。
2.3.4生活氛围属性
居住氛围不足·无生活配套提升可能
居住氛围不足：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，区域生活氛围十分不足。
无生活配套提升可能：项目周边未来基本无住宅供应，缺乏生活配套改善的前景。
2.3.5资源属性
大南山麓一线山景资源·海景资源
大南山麓一线山景资源：项目紧邻大南山，住宅单位视野开阔，可享受一线山景。
海景资源：项目可远眺海景，景观视野开阔，景观条件优越.
住宅
大南山
图：项目周边楼盘分布图
本项目位置
根据世联平台数据，南山区周10大畅销楼盘排名中，以下楼盘多次上榜。
表：2009年第25周（6月15日—6月21日）房地产市场成交排名TOP10
楼盘一览表
排名项目名称区域总套数上周销售套数累计销售套数销售率
1 中海阳光玫瑰园南山981 17
2 751 76.5%
2 诺德国际居住区南山2,771 97 2,162 78.0%
3 半岛城邦花园南山2,020 86 1, 52.8%
4 依云伴山南山1,683 53 388 23.1%
数据来源：世联平台
中海阳光玫瑰园
项目概况——中小户型为主
开发商：市中海光大房地产开发有限公司；
开盘时间： 2008年12月；
基本概况：中海阳光玫瑰园地块编号T102-0019，占地37,591.6平方米，
总建筑面积139,713.57平方米，计入容积率建筑面积110,498平方米。
项目位于大南北侧，紧邻深大附中，拥有青青世界、月亮湾公园、大南山
万元/平方米，租金价格水平主要在100~200元/平方米.月，部分街区商业由于经营档次较低或人流较少，租金价格水平在50~80元/平方米.月；集中式商业较少，主要分布在海上世界公园周边，只租不卖，一层租金在200元/平方米.月，如太子广场、中心广场等。
项目西北侧片区商业呈现出街铺、集中商业并重的态势，周边居住氛围浓厚，人流量较大，消费水平属中等偏上水平，街铺主要为住宅小区底层商业，租金水平在180~300元/平方米.月；集中式商业主要为百安居、天虹商场、人人乐购物中心、岁宝百货等，租金水平在200~250元/平方米.月。
图：项目周边商业分布图（项目东北侧片区）
表：项目周边部分商业租售概况表（项目东北侧片区）
序号商业名称商业形
式
商业售价
（万元/㎡）
月租金
（元/㎡）
空置率
住宅售价
（元/㎡）
1 花果山小区裙楼裙楼 1.5～2.5 70～100 95% 9,600~12,000
2 海尚国际裙楼裙楼约4~5.7 130～400 98% 11,000~23,000
3 海韵嘉园裙楼约3.5~5.3 120~180 90% 14,000~15,000
4 招东小区底商- 50~80 95% 9,000~10,000
5 南海玫瑰二期裙楼裙楼 2.8~4.5 100~250 90% 16,000~22,000
分析小结：
➢美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的
运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市
有一定的“反弹”；
➢市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成
交量的温和放大和价格的持续调整；
➢房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现；。