深圳龙岗区房地产市场调研报告一、深圳市宏观经济状况2011年深圳经济运行良好，主要经济指标增幅加速，全年GDP预计突破1.1万亿元人民币，同比增长10%以上。

主要指标方面：●工业生产快速增长，1-11月份，全市规模以上工业增加值4688.09亿元，同比增长12.5%；●固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1852.44亿元，同比增长10.0%，其中，房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；非房地产开发项目投资1346.20亿元，同比增长4.7%；●社会消费品零售总额快速增长，1-11月份，全市社会消费品零售总额3199.58亿元，同比增长17.7%。

外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3753.68亿美元，同比增长21.8%。

居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上涨5.5%。

二、深圳市房地产发展现状及趋势分析2011年深圳市住宅预售套数46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅、别墅及小户型商务公寓，其中以大众化的普通住宅为主，普通住宅的户型结构主要为1-4房的紧凑户型，充分满足广大工薪阶层的购买需求。

在长期的、频密的高压调控政策之下，宏观调控在2011年度终于取得了显著的成效，量价齐跌。

2011年深圳全市住宅成交量为273.2万㎡/32020套，创历史新低，同比减少14.9％，成交均价18992元/平方米,同比下跌6.0%，为12年来第二次回落。

上述指标说明2011年深圳房地产市场的供给有所增加，市场购买需求受宏观调控和楼市前景不明朗等因素的影响而有所萎缩，在供给放大、需求萎缩的环境下，房价开始松动和回落。

2011年房价的回落，主要依赖于从2009年底开始的宏观调控，自2009年底宏观调控以来，成交量下滑，开发商长期面临资金链的压力，在资金链紧绷的压力之下，越来越多的发展商在2011年度采取低价营销策略，从而使得2011年全市成交均价回落明显，另外，成交结构的低端化也是导致房价下跌的重要因素。

三、深圳龙岗区房地产市场状况1、土地成交情况2011年出让的地块，多为安居型商品房用地和政策扶持用地，不能够为市场带来有效供给，能够为市场带来有效供给的地块成交甚少，从而大大制约了当前房地产市场的发展。

龙岗区出让2块居住用地，用地面积83837.12㎡，建筑面积309896㎡，成交金额68784万元，楼面地价2220元/㎡，龙岗区出让的2块宗地均为安居型商品房用地，不能够为市场带来有效供给。

2、新房供应情况2011年楼市的预售量主要分布在特区外的宝安和龙岗两区，特区外预售面积是特区内的2.9倍，特区外预售面积295.41万㎡，同比减少2.3%，特区外预售套数33444套，同比减少3.3%，特区内预售面积101.52万㎡，同比增加11.4%，特区内预售套数13499套，同比增加两成。

龙岗区住宅预售面积147.03万㎡，同比减少16.0%，龙岗区住宅预售套数16260套，同比减少16.9%，龙岗区的产品类型主要有：普通住宅、高尚大宅及别墅，中海康城国际、星河时代、万科清林径是龙岗区预售量超过10万㎡的几大楼盘。

3、新房成交情况●成交均价分析就深圳地区而言，除了“中央级”的政策外，本地的最高限价、二手房按评估价征税等政策加码进一步加大深圳楼市的压力，特别是高价房，受到前所未有的打击。

不过，纵然销售艰难，但房价并没有多大的松动，个别高端项目更是高价热销，另外，在“恐高时代”下，偏远镇区的一些低价房则受到了市场的青睐，量价丰收，整体而言，中低端楼市主宰2011年深圳楼市。

其中以标准小三房，刚需为主。

图表分析显示：各行政区2011年的成交均价走势分化明显，罗湖区、福田区、南山区、龙岗区有不同幅度的上涨，盐田区、宝安区则大幅下跌。

其中：龙岗区2011年随着大运会的到来，各项市政工程陆续竣工，区域的交，通、环境、配套等均有明显改善，房价坚挺，特别是价格较高的星河时代，是区域的房价走高的中坚力量，全区全年的新房成交均价为14743元/平方米，同比上涨2.4%；●成交量分析龙岗区2011年的新房成交量虽然有较明显的下滑，但仍然是深圳新房成交量最大的行政区，全区全年共成交新房119.42万平方米，同比减少18.6%，成交套数13421套，同比减少13.1%，成交金额176.07亿元，同比减少16.6%。

中海康城国际、星河时代、万科清林径、尚模八意府、佳兆业等项目的成交量都超过6万平方米，上述五盘合计贡献全区4成以上的成交量，其中，中海康城国际以164562.86平方米/2003套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。

物业型态方面，龙岗区2011年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力，成交面积82.98万平方米，占全区总成交量的近7成，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交体量相当，各成交18万平方米左右，各占全区的15%左右。

附：2011新房成交户型构成：4、深圳热点片区分析：根据深圳房地产信息网的监测，2011年以下十个片区表现活跃，分别为：华侨城、后海、蛇口、前海、龙华、西乡、观澜、龙岗中心城、布吉、坪山。

这些片区行政区分类成交面积成交套数成交面积占全区比例龙岗区90平米以下829827 10948 69.5% 90-144平米 186365.79 1540 15.6% 144平米以上178052.15 933 14.9% 合计1194244.9413421100%或者对全市的房价有较大的支撑，或者对全市的成交量有较大的贡献，或者两者兼而有之。

龙岗中心城是2011年全市最重要的成交区域，片区内21个项目贡献了全市1/4的成交量，为71.49万平方米/8129套，成交金额接近百元，成交均价13982元/平方米。

不过，相对较低的价格也拖累了全市的房价水平。

5、龙岗区量价走势分析近年来龙岗房地产的发展速度在全市之上。

龙岗经济近年保持20.00%左右的增幅，而且大量新兴产业项目落地龙岗，逐步发展成为深圳的现代产业基地。

随着经济的发展,大量就业人口聚集，商务等对外联系活动逐步增多，第三产业发展迅猛,产业结构更趋合理。

近年政府用地出让集中于关外，品牌发展商纷纷出关，各项城市建设规划拉近了关内外的距离，关外置业的潮流已经成功启动。

四、龙岗竞争区域内重点项目概况竞争区域的界定：这里将竞争区域的范围界定为：以项目所在地大广农贸综合批发市场为中心（地铁龙南路附近），北至观澜河，西至龙岗区政府；东南皆至惠盐高速；借鉴商圈定义，我将项目周边五公里以内定义为第一邻近区域，五至十公里以内为第二邻近区域。

隶属于第一邻近区域的楼盘主要有：摩尔城、怡龙枫景园、世纪新城、东鸿雅居等；隶属于第二邻近区域的楼盘主要有：御府名筑、珠江广场、万科天誉、公园大地、保利上城等。

而在2011年表现尤为突出的中海康城国际、星河时代、万科清林径虽不在第一第二邻近区域内，但是由于其影响力之大，在此也作为重点关注项目。

1、摩尔城2、东鸿雅居3、怡龙枫景园4、万科天誉5、御府名筑6、中海康城国际7、星河时代花园五、龙岗区住宅市场研究在龙岗区的房地产市场中，有两大地产板块颇为引人注目。

首先是布吉板块，其次是龙岗中心城板块。

布吉以其先天的优越位置、完善的配套、旺盛的人气已成为特区外房地产市场的领头羊。

而龙岗中心城则在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的规划、完善的配套设施、优美的环境、高水平的城市形象，正日渐成为特区外甚至是整个深圳市房地产市场的一颗新星。

而大运会的开展也惠及了大运附近板块。

随着基础设施的逐步完善，大运附近楼盘表现非常抢手。

龙岗中心城的物业发展具有以下特征：●规模大——与深圳特区的项目相比，中心城各楼盘可谓庞然大物，各楼盘建筑面积基本都达到或超过10万M2，且以多层项目为主。

●销售速度较慢——由于本区域市场供应量大，消费市场有效需求不大，加上各物业的营销手法落后，故各物业销售时间普遍较长。

有些物业从2010年销售至今。

大部分楼盘地块的实用年限已超过6年以上。

●价格相对较低——龙岗中心城物业因成本较低及消费力不高，其销售平均价格相对深圳特区内的物业低，为14743元/平方米2。

但也有部分定位较为高端的楼盘，拉升了物业的整体价格，高端市场价格去到30000-4000元/平方米2。

●消费市场以本市为主——龙岗中心城地理位置已成为决定物业消费市场的重要因素。

大户型的购买者主要集中在本区周边村镇的二次置业人士，而标准三房实用户型的购买者主要集中在来自福田、罗湖、龙岗的具有一定经济基础的首次置业者。

港人及特区内消费者很少在此置业。

六、结论综上所述，龙岗住宅存在着巨大的机遇。

●拥有大量的土地储备，度低成本相对较低。

●基础设施的逐步完善，为龙岗住宅发展的大环境做好铺垫，从而吸引聚集人气。

●龙岗中心城的高起点规划为龙岗中心城的发展指明了方向，提供了可依凭的蓝图。

人们住宅郊区化的趋势为龙岗中心城的开发与销售提了一个全新思路，在一次由斯立信市场调查公司的调查报告中显示有44.3%的深圳市民认为如果交通方便，住在偏远一点的郊区更好。

●龙岗区交通逐步完善，环区地铁预计将于2014年开通。

交通的便利是居住郊区化的前提，自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者的两大因素，理想的郊区距离中心的车程约为30分钟。

潜在消费者在郊区够房的主要目标有三种，第二置业改善居住条件的有38.8%，首次置业居住的32.5%。

休闲渡假的有16.9%。

而交通的逐步完善，势必会吸引更多的购房者。