第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
一、房屋拆迁补偿制度
（一）拆迁补偿的概念 所谓拆迁补偿是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附 属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据法律、法规的有关规 定给予被拆迁人的一定的经济赔偿。 （二）拆迁补偿的对象、范围和标准 1、拆迁补偿的对象 拆迁补偿的对象是产权人或称为所有权人（注意不是使用人）。 《拆迁条例》规定的所有权人包括两种代管人：一种是私有房屋的代 管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代 理人。另一种是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产 管理局。
三、特殊情况下的拆迁补偿、安置 例题1：拆迁人对被拆除的 ( )应予补偿。（××年试题）
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
A 违章建筑 B 抵押房屋 C 超过批准期限的临时建筑 D 未超过 批准期限的临时建筑 E 产权有纠纷的房屋 答案：BDE 解析：必须拆除的违章建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑， 是合法建筑，应予补偿；不能因产权有纠纷，对其房屋不予补偿。因 此，BDE是对的。 例题2：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关 事项向( )办理证据保全。 A 人民法院 B 公证机关 C 检察机关 D 人民政府 答案：B 解析：产权不明确的房屋在被拆除前，因为未进入法律程序，只有公证 机关，才能办理证据保全。
• 2、熟悉城市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠 纷的处理，房屋拆迁行政裁决工作规程。 • 3、掌握房屋拆迁补偿的对象、方式与标准， 特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置。 • 4、了解拆迁现状
第一节 城市房屋拆迁管理概述
一、城市房屋拆迁的概念和特征
城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府 的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除和迁移建设用地 范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附 属物的所有人或使用人进行补偿和安置的一系列活动。（仅适用在城 市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，集体土地上的拆迁行为，按照 《土地管理法》等有关法律、法规执行） 具有以下法律特征： （一）房屋拆迁具有强制性 （二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准 （三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给与合理的补偿
向公证机关办理证据保全。 其中，“证据保全”是指对可能灭失或者以后难以取得的，证明一
切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和
证明力的一种措施。
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
三、特殊情况下的拆迁补偿、安置 （二）抵押房屋的补偿、安置 抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债 权的担保。 设有抵押权的房屋被拆迁时．应当按以下程序进行补偿和安置：一 是要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不 应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置；二是应当及时通知抵押权
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
一、房屋拆迁补偿制度
（二）拆迁补偿的对象、范围和标准（续） 2、拆迁补偿的范围 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超 过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应给 予适当补偿。 3、拆迁补偿的标准
拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
二、房屋拆迁安置
（二）拆迁安置的标准 《拆迁条例》规定，拆迁安置的标准是以被拆除房屋的面积作为计算
依据。拆迁安置根据被拆除房屋是住宅还是非住宅和区位地段不同，在
安置面积上有一定程度的区别（由原来的重置价转向市场价、对人转向对物） 2003年12月，建设部下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》，这是
会更科学。
三、特殊情况下的拆迁补偿、安置 （四）临时建筑的补偿、安置及违章建筑的处置
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物 和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。拆迁人对拆除超过批 准期限的临时建筑并不予补偿是符合法律规定的，也符合公平原则的。 未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑， 会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当按使用期限的 残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违 反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是 否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。 作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有认定权利，也没必要自行认定。在 拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。
被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法 确定。
“等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、
使用率、楼层、朝向等．
一、房屋拆迁补偿制度
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
（三）拆迁补偿的形式 1、产权调换 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房 屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算 调换差价的行为。 拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币 补偿。 2、货币补偿 所谓货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除 房屋所造成的经济损失。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用 途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 3、产权调换与货币补偿相结合 产权调换与货币补偿相结合的拆迁补偿是指拆迁人对被拆迁人部分 采取产权调换、部分采取作价补偿。
三、特殊情况下的拆迁补偿、安置
（一）产权不明确房屋的补偿、安置 产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确
定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。
由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是， 拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补
偿。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项
规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益的新的规范性
文件，该《意见》已于2004年1月1日起施行。 （三）拆迁安置补助费
是指拆迁人向被拆迁人支付的因被拆迁人迁移他处居住时的费用。
拆迁安置补助费包括三种：(1)搬家补助费；(2)临时安置补助费； (3)损失补助费。
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。 拆迁安置的对象分为两种：一是指公民；二是指法人。
拆迁人对房屋使用人的安置，可以实行临时安置和长期安置。临时
安置是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过 渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费
的一种安置办法。长期安置包括易地安置和原地长期安置
第三讲之第四部分 城市房屋拆迁
五、房屋拆迁主管部门的权利和义务
《拆迁条例》规定的房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据职权实施管 理。 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其 管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。 地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房 屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作 实施监督管理。 根据《拆迁条例》的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房 屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂 停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理 强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监 督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查 处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。
城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的 工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的 要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格 体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市 房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地 的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对 被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格， 合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、 维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键 所在。
人，—般是接受抵押的银行；三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆
迁人，付款前必须经抵押权人认可；四是不能解除抵押关系的，按照法 律规定的清偿顺序进行清偿，依法向抵押人进行追偿。
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
三、特殊情况下的拆迁补偿、安置
（三）公益事业房屋及其附属物的补偿 公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性非生产性事
(十)
第二节 城市房屋拆迁补偿与安置
二、房屋拆迁安置
（一）拆迁安置的含义与对象 拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所
作的用房安排处置。
被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁 范围内具有营业执照或者正式办公的机关、团体、企业、事业单位。
《拆迁条例》规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定
第二节城市房屋拆迁补偿与安置
有关拆迁补偿安置的两个问题 第一，关于拆迁补偿标准问题 重置价格/重置价格结合成新 市场评估价格 第二，对公共利益与强制拆迁关系认识的转变 • 强制拆迁应否以公共利益为前提 • 如何界定公共利益 • 通过程序规则防止“公共利益”被滥用
• 房屋重置价格：是指在当前的建筑技术、工 艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情 况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质 量、功能基本相同的房屋所需的费用。是估 价中运用成本法进行房地产价格评估的关键 步骤之一 。 • 市场评估价格：根据被拆迁房屋的区位、用 途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价 格确定。
业，公益事业多为非营利的社会福利事业。
用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老 百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的；二是考虑
此类房屋是否有经营、是否有收益。
对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，公益事业 用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，用成本法评估可能