住宅可售余量与成交量之 比（存需比）合理区间在
20.00 18.008-12Fra bibliotek16.00
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00 05-01 05-03 05-05 05-07 05-09 05-11 06-01 06-03 06-05 06-07 06-09 06-11 07-01 07-03 07-05 07-07 07-09 07-11 08-01 08-03 08-05
上海住宅可供开发建筑面积
10000
9000
8000 7000
6649
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
住宅累计可开发建筑面积估算 历年新增住宅建筑面积
上海市场中长期内处于健康状态
+当年住宅新增 建筑面积
上年住宅市场可供开发 量
-当年住宅竣工面积
6649万平方米可供开发建筑面积可以维持3年左右市场 需求
历年上海住宅销售面积
4000
3695
3500
3234
3000
2846 2615
2500
2224
2189
2000
1681 1846
1500 1057 1243 1446
1000
将农民工居住问题纳入城市住房建设规划 经济适用房买卖税收优惠
500
0
按平均销售量核算，可供3.03年开 发 按最高销售量核算，可供1.80年开 发 按最低销售量核算，可供6.29年开 发
注：为统一计算口径，以上所有数 据采用上海统计局数据
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 平均值
08年下半年上海房地产市场走势 预测
08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论
症状一：楼市疲软，销售量骤减
症状二：高端物业或被低价抛售，或 改变销售策略
世 场纪商贸广– 李嘉诚间接出售
锦麟天地
– 摩根斯坦利整体出售
华山夏都
– 摩根斯坦利也有意整体出售
当季住宅新开工量 三季度后住宅供应量
上海市场中长期内处于健康状态
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
根据750万方的供应，至2008年年底，按悲观估计，市场累积 供求比才可能达到8以上的水平，中性预测为5-6
住宅累计供求比预测
上海市场中长期内处于健康状态
09年000000000000000000000000000000000000000000018555555555555666666666666777777777777888888季年------------------------------------------000000000111000000000111000000000111000000度底123456789012123456789012123456789012123456
上海市场中长期内处于健康状态
根据新开工量约等于三季度后供应量的规律，今年下半年，上 海住宅市场约有750万的供应量
新开工面积与新增供应量
600
08.3 08.4 09.1
500
400
400 390 340
300
200 100
0 06.1 06.2 06.3 06.4 07.1 07.2 07.3 07.4 08.1 08.2
市场销量相对乐观估计（平均132.56万方/月 ）
市场销量相对悲观估计（08年水平92.96万方/
月）
8.60
4.24
9.80
4.21
诊断结论
轻度流行性感冒
在北京、深圳、广州等大城市“重度”感冒的情况下，体质强健的上海还处于感冒 初期
08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论
新虹桥绿景苑（皇家花园 ）
– 整体低价出售
御翠豪庭
– 降价万元促销
汤臣一品
– 转售为租
三年前：外伤致病，修养近一年
97年市场低谷，市场不成
05年市场萧条，外伤所致
熟
时间
发布机构
——政策闷棍直接
将行具业体政打策入谷底
关键 字
2005.3.26
国务院
《关于切实稳定住房价格的通知》
国八 条
2005.5.11 国务院七部委
《关于做好稳定住宅价格工作的意见》
新国 八条
2005.5.27 2005.5.29
国家税务总局 、财政部、建
设部
建设部
《国家税务总局、财政部、建设部关于进一步加强 房地产税收管理的通知》
《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于 做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》
营业 税
2005.7.10 国家税务总局
市场陷入死循环
货币紧缩
贷款、融资不 畅
众所周知的原因：开发商资金链紧张
没有钱
降价
利率 存款准备金率 国际国内经济环境恶化
销售不畅
市场信心不足
同时，政府对于房地产行业不断泼冷水
时间
1-6月 2008-03-20
类型
金融
2008-01-07
单位
央行 中国证监会
国家发改委
文件名称
4次上调准备金率至17.5％
房地产企业募资不得用于买地
《中央预算内投资对中西部财政困难地区新 建廉租住房项目的支持办法》
关键词
控制银根 抑制屯地
中西部廉租住房建设纳入中央财政补贴
2008-02-26 2008-03-14
经济适用 房
建设部 财政部、国税总局
《关于改善农民工居住条件的指导意见》
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有 关税收政策的通知》
存需比均值12.65 出现大面积促销 价格促销幅度在1520%
存需比
成交均价
存需比均值：8.89 价格平稳波动 涨幅在1015%
存需比均值：4.41 价格快速上涨 涨幅在30%以上
元/平米 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000
从数据看，上海土地可供开发量连年减少，07年尤为明显
《个人所得税法》
08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论
刚性需求强烈，供需矛盾仍未根本性解决，目前上海房地 产市场健康，内部“免疫系统”正常
住宅累计存需比&成交均价对比
存需比
24.00 22.00