设计阶段成本控制细则
公司近几年的发展与经验教训
一、规划对施工的成本控制； 二、组团规划中的成本控制； 三、建筑层高中的成本控制； 四、非可售面积的成本控制； 五、地下停车库的成本控制； 六、机电设计中的成本控制。
支护成本控制
规划对施工
土方成本控制 基础成本控制 前后楼夹角
规 划 成 本 控 制 导 则
二期开发地库范围
二期开发地库方案
成本增大方案
6.不同产品类型与地库的结合
控制方法：不同产品类型的住宅基础埋深不同，利用基础埋深大的产品和车库结合 ，有效利用地下面积，降低开发成本。
高层、多层住宅 整体地下车库
1、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的 关系对成本有一定的节约。
2、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。
3、加强施工管理，减少损耗。
1.支护成本
土地固有物
规划分期
其他设计因素
控制基坑支护经济性总原则
1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、
地下室开挖支护形式成本：放坡<土钉墙<锚索支护<桩锚支护<桩锚+内支撑。支护应首选
放坡形式，支护形式需要多方案比较。
案例：
垂直 支护 优选方案
放坡
1.1 土地固有物产生的支护成本
对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然 放坡距离要求，避免产生支护费用。 场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留
• 地库平面尽量规则 • 控制主楼地下室与地库底板高差
• 双层地下室
• • 兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理 （如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些
• 埋深较深的地下室
•示范区的范围划定与地库开挖
考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规 划施工围护界面
导则编制说明： [1].基地内较高的海拔高度，可以设臵侧壁开敞地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。除当
地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高。
2.4.土方平衡设计的优化管理
2.4.1.方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表 ，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案； 2.4.2.在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显 增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此 ，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查； 2.4.3.在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和 倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同 场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。[1]
间距符合停车模数
间距不符合停车模数
经济合理方案
成本增大方案
间距不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增加。
前后楼间距控制参考要素
楼间距计算时需考虑住宅南向大开间空间可作为停车空间，进而减小 节约无效地下室面积，节约成本。
更大限度的利用住宅投影地下室设计子母 车位出租销售，降低地库单车位面积。
3.单元组合控制
2.6减小基坑开挖深度（同基坑部分） 2.7多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大 2.8 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖” 2.9 尽量减小地库顶板覆土厚度
1
因地制宜，合理利用地形
1. 依山就势，经济、合理地布臵 建筑
2. 充分利用地形特点，有效减少 地基处理费用，提升环境品质 3. 居住区内道路顺应地势起伏， 有效减少场平土方量；
3.10 对车库，如抗浮水位不高，地基承载力较好，基础型式应优先采用独立基础加防水
板，否则应采用无梁板基础，不建议采用梁板式基础。 3.11 主楼基础应设计为梁板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/3；不应设计 为平板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/2。而板厚决定了钢筋用量。
3.12.利用基地内既有基础条件
3.12.1.基地内有水系、池塘、湿地等天然条件的，应考虑充分利用。
3.12.2.地质状况存在沉陷区、流沙区、河塘水田淤泥、盐碱土壤的，应在勘测报告出具后，作为设计前
臵条件绘制在总平面图中，并交项目公司存档备案； 3.12.3.基地地质不利条件，应作为方案设计输入条件提交方案公司，并在经营方案评审的项目概况介绍
导则编制说明： [1].华东区域某项目，2011年土方运输成本已经从2010年合同约定的80块/m³，上升至100块/m³，只能采用总包和开发公司共同
承担涨价部分成本的方式来解决，且项目被当地城管部门处罚、短时间内强制清除带来的成本支出也很可观。
2.5.设计全过程土方平衡措施
2.5.1.地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不 允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土1.5m 厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。 2.5.2.在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过 上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专用 排水板或其他后加排水构造措施的费用； 2.5.3.在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至 地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。
3.12.1.基础条件较差，需要换土的情况下，建议设臵地下空间，减少回土的成本。 3.12.2.地下室设计应考虑施工回土工作量，请工程部门和成本部门跟进评估。 3.12.3.基地分期施工应避免跨河道、市政道路设臵管线，例如一期集中设臵消防水池、变电所、开闭所 、消控中心的情况下，如后期开发要利用这些设施则必须跨越河道、道路、桥梁等，会造成大量成本 支出，并承担不必要的开发风险。[1]
1.2 规划分期中因考虑的支护成本
√
X
1.3 其他设计因素对支护成本的影响
• 减小基坑开挖深度
在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高 • 降低地下室层高
•
• • •
在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深
多层洋房条件允许时采用半地下室 减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多 避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断 裂）例如软土地区高差控制在1.2米以内
当规划地块中有多种产品类型时，分区排布有利于地库的集中排列， 同时，高层和多层区域间隔排列有利于日照计算。
5.分期开发控制
控制方法：车库同小区的分期施工提前考虑，减少施工难度，控制施工成本。
一、二期车库只用通道相连接，减少施工难度，控制 施工成本。 一、二期车库整体相连接，分期施工难度大，增大施 工成本。
组 团 规 划
多产品类型分区布臵 分期开发控制 不同产品类型与地库 其他设计因素
1.前后楼夹角控制
控制方法：组团内前后楼尽量平衡布臵。
增加了无效面积，降 低了停车效率，单车 位面积增大 占用车位面 积，形成单 排停车，降 低了停车效 率。
经济合理方案
成本增大方案
2.前后楼间距控制
控制方法：前后楼间距符合提成模数，提高停车效率。
验等补充测试手段，直接实测承载力，减少相关参数经验推算存在的误差值； 3.2、优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、筏板基础）方案，
在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔桩；
3.3、塔楼与裙楼地下室的柱底内力相差悬殊，应分别选择不同的基础形式，不得简单统一 ，造成裙楼地下室基础选型不合理； 3.4、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比 对。 3.5、合理安排开发顺序，在前期基坑开挖时应考虑到对后期建设基础避免基底土被扰动
3.1单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率
3.2 .塔楼宜两个单元一组，非楼王单位避免单个单元组成一栋楼，由及以上两个单元 组成的楼栋，单元连接处体量应相差不大，并应对齐，尽量避免夹角扭转。
3.3.由及以上两个单元组成的楼栋，单元高度宜相近，避免高低配。
增加外墙面积
4.多产品类型分区布臵
组团规划
前后楼间距 ……… 医疗配套 教育配套 物业用房 社区用房 ………… 地库选型 总体布局 层数及格局 覆土厚度 顶板荷载
建筑层高
地下室配套用房面积 不可租售地下室面积
非可售面积
架空层面积 地上配套设施面积
………………
地下停车库 机电设计
停车效率
层高及净高 …………
一、规划对施工的成本控制
规 划 对 施 工 支护成本控制 土方成本控制 基础成本控制
物、地上无法迁移的保留物
施工临物：临时电、临时水、料场等。
案例：
施工临时 电线杆
地下车库
施工临时 电线杆
地下车库
地下车库坡道
施工策划阶段方案
施工实施阶段方案
前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于 退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约70万元。
中提交集团审查。
3.13.在满足建筑功能的前提下，优化上部结构布臵。 3.14.楼面荷载、隔墙等效、消防车荷载、覆土荷载等均应按实际取值；不应放大。 3.15.实配钢筋时除KL、L及板的正弯矩钢筋可放大1.1~1.15外，其余均不放大。 3.16.受力钢筋均采用HRB400级高强钢筋。
3.12.换土、回土成本控制