注意事项一、商业目的本商业计划书由胶东县品高科技实业发展有限公司编制并提供，目的在于使有意愿的投资者在一定程度上了解本项目，在对本项目进行审慎性实地考察之前，较为全面地把握项目的整体情况。
二、内容及责任声明本商业计划书包含有项目运作的机密信息，提供该信息的目的仅在于使有意愿的投资者能够对本项目进行初步评估。
本商业计划书由胶东县品高科技实业发展有限公司编制并制作，其内容含义亦由本公司负责解释，并由该本公司来确保本文的准确性和真实性。
三、保密要求本商业计划书属商业机密。
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本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。
项目经理签字：接收日期：年月日收到日期项目编号项目经理目录第一章项目概要 (10)1.1项目提要 (10)1.1.1项目名称 (10)1.1.2投资金额 (10)1.1.3建设地点 (10)1.2项目概述 (10)1.2.1方案提出原因 (12)1.2.2项目宗旨 (13)1.2.3生态园核心概念：甜园 (13)1.3项目规划内容 (14)1.4主要经济技术指标 (15)1.5项目投资与回报 (16)1.5.1资金筹措 (16)1.5.2经济效益 (16)1.6项目融资策略及风险控制 (17)1.6.1项目融资策略 (17)1.6.2项目投资风险与规避 (18)1.7项目结论 (18)第二章市场分析 (20)2.1玫瑰产业市场分析 (20)2.2生态游市场分析 (21)2.3生态游市场前景及容量 (23)第三章项目重点规划布局 (26)3.1项目分区规划概述 (26)3.2项目旅游观光模块规划 (27)3.2.1四季飘香观光采摘区 (27)3.2.2玫瑰文化休闲区 (29)3.3项目设计原则 (31)3.3.1整体性与开放原则 (31)3.3.2生态原则 (31)3.3.3经济及参与性原则 (32)3.4观光方案设计 (32)3.4.1设计概念：甜园 (32)3.4.2规划年限与阶段 (32)3.5项目规划原则 (33)第四章项目总体建设 (34)4.1建设内容与规模 (34)4.1.1建设规模 (34)4.1.2建设内容 (35)4.2工艺技术方案 (36)4.2.1玫瑰鲜切花生产流程及技术要求 (36)4.2.2玫瑰干花蕾生产流程及技术要求 (37)4.2.3玫瑰精油生产流程及技术要求 (38)第五章项目经营与发展 (40)5.1发展战略 (40)5.1.1总体战略 (40)5.1.2发展战略 (40)5.2市场开发安排 (41)5.2.1产品服务 (41)5.2.2市场策略 (43)5.3项目市场推广 (43)5.3.1广告 (43)5.3.2公共关系 (44)5.3.3项目的市场培育 (45)5.3.4项目的市场维护 (45)第六章组织架构与项目管理 (46)6.1项目建设单位 (46)6.2组织机构 (46)6.3运行管理 (47)6.4运行机制 (48)6.4.1经营机制 (48)6.4.2资金运营机制 (48)6.4.3土地利用效率机制 (48)6.4.4规避风险机制 (48)6.5项目管理 (48)6.5.1计划管理 (49)6.5.2工程管理 (49)6.5.3资金管理 (49)6.5.4信息管理 (50)6.5.5经营技术管理 (50)第七章项目投资及还款安排 (51)7.1项目建设投资估算 (51)7.2融资需求 (53)7.3还款计划 (53)7.4资金使用和管理 (54)第八章财务评价 (55)8.1评价依据 (55)8.2基本数据 (55)8.2.1计算期的确定 (55)8.2.2营业收入估算 (55)8.2.3总成本费用估算 (56)8.3利润估算及分配 (57)8.4财务盈利能力分析 (58)8.4.1投资利润率、投资利税率 (58)8.4.2财务内部收益率（FIRR） (58)8.4.3财务净现值（FNPV） (59)8.4.4投资回收期（Pt） (59)8.5财务不确定分析 (60)8.5.1盈亏平衡分析 (60)8.5.2敏感性分析 (60)8.6财务评价 (61)第九章风险分析 (62)9.1农业发展新问题 (62)9.2现代农业发展面临的风险 (62)9.2.1.资源行业风险 (62)9.2.2政策风险 (62)9.2.3自然风险 (63)9.2.4市场风险 (63)9.3防范风险措施 (63)9.3.1政策风险对策 (63)9.3.2经营风险防范 (63)9.3.3行业风险防范 (64)9.3.4市场风险防范 (64)附表：财务报表 (64)附一：总成本与费用估算表（单位：万元） (65)附二：损益表（单位：万元） (66)附三：固定资产折旧与摊销表（单位：万元） (67)附四：流动资金估算表（单位：万元） (69)附五：全部现金流量表（单位：万元） (71)附六：预期资产负债表（单位：万元） (72)附七：资金来源与运用表（单位：万元） (74)附八：借款还本付息表（单位：万元） (76)第一章项目概要1.1项目提要1.1.1项目名称项目名称：胶东玫瑰生态园建设项目1.1.2投资金额投资金额：总投资5950万元，品高科技实业发展有限公司前期已经完成玫瑰种植基地流转，计划在现有种植基地基础上追加生态观光等其他项目建设。
项目投资采用分步投资和盈利再投入方式，稳步提升项目收益。
1.1.3建设地点胶东玫瑰生态园座落于胶东县，山清水秀，绿树成荫。
1.2项目概述胶东县属珠江三角洲地区，地理区位优越，交通十分便利。
胶东玫瑰生态园（以下简称“生态园”），位于胶东县境内，距离胶东县城和惠州市15km，距离最近高速出口3km，地理交通位置优越，生态园占地面积1800亩，现有6千株树龄超过20年的名贵品种荔枝树。
胶东县气候宜人，特产丰饶，风景优美，有众多的自然景观和人文景观。
胶东县一直重视和支持旅游业的发展，尤其是近几年来，县政府充分利用胶东得天独厚的自然条件，抓住惠州市评为中国优秀旅游城市、中国加入世贸组织和“中海壳牌”项目效应的各种机遇，实施“旅游旺县”战略，致力于把胶东建设成为具有国内、国际知名度的旅游度假胜地。
胶东县品高科技实业发展有限公司通过市场调研，请专家论证，1995年完成规划并开始实施玫瑰生态园项目建设，项目为适应市场发展需要，并做到长短期效益相结合的目标，计划在现有园区规划基础上建设生态观光游项目，长期则依托生态园玫瑰资源，发展玫瑰深加工产业。
胶东玫瑰生态园是一个以生态开发为宗旨，集玫瑰种植、采摘、旅游休闲为一体的绿色生态园，项目拟在现有玫瑰基地的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及现代生态园的休闲特点，充分利用项目地自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—生产—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。
项目建设以农业作为基础产业，坚持“公司+基地+农户”的农业经营模式。
在此基础上，再通过休闲旅游的开发，打造时尚、精致的农业产业链以及农业品牌，提高农业产品的附加值。
旅游业则以园区内的特色玫瑰资源为依托，分期投资，打造独具特色的玫瑰旅游项目；建立专业团队管理旅游工作，形成自己的农庄休闲旅游客户社群，打造“玫瑰旅游”品牌。
1.2.1方案提出原因现代都市灯红酒绿、喧泄杂闹，让人身心疲惫，胶东县旅游资源丰富，本项目在立足玫瑰产业基础上不断开辟经营领域，进行综合开发，生态游将增设各种不同主题特色旅游项目，会使景区风格更具独特魅力，项目打造将具有以下综合效益：社会性：提升胶东当地极其周边的环境品质，满足人们娱乐，休闲的需要，把人们从繁忙的社会生活中解脱出来。
生态性：人工化环境与自然环境想融合，既满足人的活动要求，又增强采摘园开发的生态效益和可持续性。
参与性：通过各种采摘及民俗活动的开展，加强人们分得主观能动性。
多样性：注重了环境多样性的保护和景观多样性的开发。
文化性：挖掘传统的文化内涵，赋予观光采摘园独特的文化品格。
愉悦性：以赏心悦目的景观感染人，愉悦人。
1.2.2项目宗旨随着我国旅游资源的不断开发，人们更加崇尚自然和回归自然，人们不断参与的各种休闲方式也在悄然变化，人们对大自然的热爱已不局限于欣赏，而更热衷于参与其中、融汇其中，而玫瑰园采摘活动的开展正迎合了游客的这种心理。
旅游观光采摘园的建设，完善了各种玫瑰园生产的基础设施，完善了每个环节的科技含量，并配备各种旅游配套设施，更大的满足了游客的旅游观光休闲需要，丰富了都市居民乡村假日休闲娱乐内容。
生态回归游：以观光采摘为主题的自然生态环境来满足久居城市的居民渴望回归自然、融于自然，享受大自然的恬静和安详，放松疲惫的身心。
1.2.3生态园核心概念：甜园甜园----取玫瑰甜蜜之意，亦取同音字“田园”1.3项目规划内容项目建设包括五大功能区，其中玫瑰加工区与其他功能区分开建设，具体功能分区如下：（1）玫瑰种植示范区；（2）产品展示交易区；（3）观光旅游区；（4）玫瑰加工区；胶东玫瑰生态园区的整体规划分两期进行，一期完善种植与观光旅游部分，完成四季飘香观光采摘区（包括果树采摘区和花卉采摘区）、农耕文化体验品味区（现实版QQ农场）、放牧区（现实版QQ牧场）、玫瑰文化文化休闲区（包括玫瑰洗浴、垂钓园、玫瑰婚约、玫瑰产品加工区和农家乐）等模块建设。
项目二期重点打造玫瑰深加工，利用自有玫瑰生产基地种植大马士革等品种生产玫瑰油、玫瑰浸膏、玫瑰干花蕾等产品，同时进行产房建设，购置设备提炼玫瑰油和玫瑰浸膏等高附加值产品。
1.4主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表1.5项目投资与回报1.5.1资金筹措项目建设总投资5950万元，所需资金由项目承建单位自筹资金加融资资金共同组成。
1.5.2经济效益胶东玫瑰生态园占地1800亩，计划投资5950万元，预计初期每年的营业额将达到 800——1500万，3年内将达到产值1亿元以上，同时可以有效带动当地观光旅游和休闲度假产业的运作和发展，商业开发价值巨大，将为当地的发展带来无可估量的经济和社会效益。
项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅游服务收入。
园区开发旅游休闲观光功能，通过QQ农场认领、玫瑰浴场、垂钓和生态休闲等项目的运作和经营进行投资回收。