期，初期也较频繁。 至今为止本项目出差达20多次，90多人次
其中 方案阶段 到2月15号，出差6次，30人次 初设阶段 到6月初，出差5次，11人次 施工图阶段 至10月初，出差3次，22人次 施工配合阶段至今，出差6次，27人次
公司：各顾问公司在缺乏总调控的情况下，各自
为战，相互推诿，施工图公司不得不兜底。
2.业主不专业
现实：业主第一次操作酒店项目，无总协调管理
团队，各部门完全没有经验，业主寄希望于各顾问 公司利用专业经验协助其操作成功。
历史: 我司一直与业主合作项目仅限于方案阶段
，对于业主设计部有关公建施工图的设计管理协调 能力了解不多。
3.管理构架缺乏
大理酒店项目业主组织架构
业主
酒店管理 公司
基 坑 支 护 设 计
顾 问
风 洞 试 验
结 构 工试 程验 、 风
风 洞 试 验
燃 气 工 程 设 计
性 能 化 消 防
厨 房 工 艺 设 计
…… …… LEED
Project Location 项目地点 Tianjin, China 天津 Design/completion 设计/竣工 2008/— Gross Area 面积 398,885平方米 Building Height 建筑高度 358米 Collaborators合作单位 MAD /WATG
酒店项目的设计管理
大理实力﹒希尔顿大酒店
2013-09-05
WSP：规划设计 WATG：建筑方案、初步设计 柏诚：机电方案、初步设计
CCDI：结构方案、初步设计 建筑施工图设计 机电施工图设计
HBA：室内方案设计 YAC：室内施工图设计 WATG：景观方案设计 泛亚：景观施工图设计
历时1年半的全过程
材
施监
料
工理
供
单单
货
位位
单
位
A+B模式（部分委托）：管理事项业主部分委托专业公司负责（推荐模式）
业主
设计管理部
项目管理公司 酒店管理公司 酒店顾问公司
建 筑
系 统
专 项
咨 询
成本控制部 财务管理部 工程管理部 材料设备部….
设集设顾
计成计问 单设单单 位计位位
材
施监
料
工理
供
单单
货
位位
单
位
实例
中汇海口世贸中心灯塔酒店（B模式——全权委托管理）
设计管理的方式关键是：决策权和支付权
业主
协助 业主
合同
设计 管理
主体设计
合同
设计 管理
其他设计
施工 配合
施工 配合
施工单位
设计总包服务的关键资源构成
投资
咨询服务
设计服务
实施服务
营销运营服务
设 计
（ 项
总目
包管
管 理 服 务
理 服 务 ）
技
项采 .
术财目购 .
质务进合 .
量管度约 .
管理管管 .
理
配合 服务 引导 沟通 主动 支持
BIM 学习
应对
1.组织架构
2.针对该项目特殊背景，积极配合业主要求； --三边工程操作经验
业主的进度
CCDI的进度
最终敲定的进度
最终实施的进度
利用公司既有经验，协助业主协调进度及组织管理，统一安排 项目进展，顺利推进项目。
3.依托公司整体实力，为业主提供最大可能服务，后期业 主意识到问题要求我司总控项目，对项目后期推进有利； --引导业主需求
中汇海口世贸中心灯塔酒店（项目实施组织构架）
项目公司（中汇+葛洲坝+其他投资方）
酒店管理公司
项目管理公司
（中汇+CCDI）
酒店顾问公司
设计管理部
工程管理部
成本合约部
市场销售部
行政、人力、 财务部
建系专咨
筑 统 项 询施 监
市
设 集 设 顾工 理
场
计 成 计 问单 单
营
单 设 单 单位 位
销
位计位位
建筑初设（WATG）进度从2011年12月延迟到 2012年春节后； 后期由于业主期望施工图考虑室内设计（HBA） ，项目暂停； 4月业主突然应政府要求开始施工图设计，而此时 机电初设（PB）已经延迟到6月提交，为配合三边 工程，我司按照现场施工要求，先提交桩位图、从 8月开始每周逐层提交施工图纸。我司于10月中旬 提交第一轮施工图完整版本供业主和各顾问公司审 查，然后根据各顾问公司审查意见修改的施工图完 成时间实际上为11月中旬。
中汇海口世贸中心灯塔酒店（CCDI提供的服务团队）
总经理：
常务副总经理： （设计）
副总经理： （行政）
副总经理： （工程）
市场销售部 财务管理部 工程管理部 设计管理部 成本合约部 行政人力部
技术总负责： 设计管理部经理： 总建筑师： 副总建筑师： 总规划师： 总工程师： 副总工程师： 建筑专业负责人： 总图专业负责人： 结构专业负责人： 电气专业负责人： 智能化专业负责人： 暖通专业负责人： 给排水专业负责人： 室内专业负责人： 景观专业负责人： 幕墙专业负责人： 能源规划负责人： 建筑绿色负责人： 导向标识负责人： 景观照明负责人： 建筑经济负责人：
中钢天津国际广场（A+B模式）
中钢（天津）国际广场
项目管理公司
钓鱼台国宾馆
MGM
协助控制 协作配合
业主顾问 （包括造价咨询及设计 专家）
协助控制
施工总包
施工配合
合
作
设计 总控
协 调
CCDI
建 筑 方 案
①
酒 店 设 计
①
机 电 顾 问
①
建 筑 测 量 师
①
室 内 设 计 顾 问 ②
交 通 顾 问
②
厨
青岛海天大酒店改造工程(海天中心)一期工程（A+B模式）
Project Location 项目地点 Qingdao, China Design/completion 设计/竣工 2012/ Gross Area 面积 468,000平方米 Building Height 建筑高度 350米
业主：青岛国信
理理 .
PM资源
规 投 建 人 绿 商 交 智 能 . 幕 室 景 工 室电 . 造 设 采 施 . 能 楼 营 招 .
划 资 筑 防 色 业 通 能 源 . 墙 内 观 程 内梯 . 价 计 购 工 . 耗 宇 销 商 .
城 策 产 设 节 策 组 化 规 . 设 设 设 算 外设 . 管 现 服 组 . 管 健 服 服 .
成本控 制部
设计管 理部
财务管 理部
工程管 理部
材料设 备部….
建
系
专
咨
材
筑
统
项
询
施
监
料
设
集
设
顾
工
理
供
计
成
计
问
单
单
货
单
设
单
单
位
位
单
位
计
位
位
位
酒店顾问 公司
以操作普通项目的组织架构操作大型酒店项目，对于多达30多项的专业方缺乏总协调部
门，导致各部门相互推诿，责任不清晰。
4.整体设计周期长、施工图周期短
5.技术难度高
地形：山地建筑，建筑、总图、结构难度大 消防：高层酒店、消防难度大 抗震：8度抗震要求，新结构规范出台 高挡墙设计：地块设计复杂，退台较多，产生较
多高10m左右的挡墙
BIM：为应对复杂设计，建筑专业使用BIM全过
程参与设计，最终建筑专业使用revit顺利出图
6.配合难度大
地区：外地项目需经常前往当地配合，不仅在后
问题
1.项目背景复杂
环境：全国房地产不景气，但当地属于三线城市不限购 起源：各地政府为了业绩及政府形象工程，在土地推介时 把公建用地和住宅用地捆绑拍卖的模式，开发商为了拿住 宅用地而被迫连带开发无法销售的酒店或难于销售的办公 、商业。据了解仅2011~2012年大理州政府已拍卖的土 地中包含有1500万㎡的公建，本项目也是属于“商业+ 住宅+酒店”的综合用地。 业主：第一次操作酒店类项目、不知深浅。 时机：业主为赶在国庆节销售本项目一期别墅，答应政府 开工酒店，并向政府承诺12年11月30日主体封顶的施工 计划，导致初设阶段未完成即开始施工图设计。 收费：建筑面积从方案阶段的7.5万增长为9.2万，而签 的包干合同没法修正。
市 划 品 计 能 划 织 顾 划 . 计 计 计 量 标计 . 理 场 务 织 . 理 康 务 务 .
设 策机顾 顾 设问顾 .
识
. 服 设.
检
.
计 划电问 问 计 问 .
设
. 务 计.
测
.
结
计
构
咨
询
基本建筑平台（土建主体、基本机电系统） 建筑全信息数据交互平台（BIM）
生产资源
不断延伸 不断拓展
谢谢
构成 组织
建议
模式
传统的业主管理模式
进度
计部门审
成本
安全监管部门
质量监管部门临时组建、培供训应的商建设班子难档以案满馆足 顾问咨询
高总水包平项目管理需求，主要表变现更为：
业主
交通主管部门缺乏专业化
电力主管部门
缺设乏计职业化合同
交易中心
安全
质量 环境监成管本部效门益受影响 监理
招标代理
分包
消防主管部门
不断延伸
1. A模式（业主自管）：全部管理事项由业主负责 2. B模式（全权委托）：全部管理事项业主委托专业公司负责 3. A+B模式（部分委托）：管理事项业主部分委托专业公司负责（推荐模式）