房屋买卖合同备案相关案例及解读
甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由______
方承担，未尽事宜甲乙双方协商解决。
房屋买卖合同备案相关案例及解读
一、商品房买卖合同备案登记不具有准物权的效力
【案情】2020年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房
购买合同》，合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场B0710号、B0711号、B0712号房屋分别以135.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价
格卖给原告，原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于2020年10月31日前将该
房屋交付给原告使用，且由某房地产开发公司为原告代办房屋所有权证。原告与某房地产
开发公司的合同中第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责
办理备案登记。2020年3月25日，原告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开
发公司。同年11月4日，原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修
基金、产权登记的契税等18.8万元。同年12月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给
了原告使用。之后，原告对上述房屋进行了装修并使用至今。
2020年4月，原告在向某房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知某房地产开发公司与第二被告徐某于2020年12月13日签订了《商品房买卖合同》，某房
地产开发公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、133.3万元(合计276.6万元)
的价格再次卖与徐某，并进行了登记备案。另，某房地产开发公司又将商业广场早已卖给
其他人的另外十几套房屋在同一天卖给了第二被告徐某，并进行了登记备案。为此，原告
向法院起诉，请求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。
实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚
实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢?笔者
认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错
责任，因此，笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。
【分歧】第一种观点认为，本案第二份签订的商品房买卖合同有效，主要是后签订的
合同经过政府不动产登记机构的备案登记，具有准物权的效力。同时，在没有按照物权法
规定开展预告登记的城市，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，应当认定经过备案登记的第二份合同有效，驳回原告诉讼请求。
严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的
不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是
购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
第二种观点认为，备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应按照缔约
目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的
效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效，而第二份合同无效。
【评析】笔者同意第二种意见。商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉
的问题，适用法律较为复杂，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而
争议较大。
正确处理该类案件，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物
权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现
物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之
日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定，从全国行政机关执行的情况来看，只
有部分城市取消商品房买卖合同备案登记，直接进行预售登记(即预告登记)，不少城市要
先进行备案登记，再进行预售登记，有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所依据的
是城市房地产管理法，申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。根据物权法定
的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。故本案应根据合
同法来确认合同的效力。
本案的审理带来一个思考，即在没有办理预告登记的地方如何保护购房者合法权益?
笔者认为，首先，应正确认定备案登记的法律性质;其次，注重审查当事人的缔约目的，
综合当事人是否存在恶意以及占有使用房屋的现状，然后根据公平合理等原则谨慎处理;
最后，各地房屋管理部门应贯彻落实好我国物权法及关于不动产登记的登记管理制度，尽
快开展预告(售)登记，对逾期不登记的予以处罚、警示等，以规范房地产市场的管理，减
少类似纠纷的发生。
二、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保
在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期
限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方
实际交接之日起_______________天内取得房地产权属证书，买受方有权提出退房，出卖
方须在买受方提出退房要求之日起___________天内将买受方已付款退还给买受方，并按
已付款的________%赔偿买受方损失。
【裁判要旨】在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证
据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实
意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案
登记的行为，足以构成一种非典型担保。
【案情】2020年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订商品房买卖合同，约定杨伟鹏向
嘉美公司购买商铺53间，价款340万元。买受人应于当日交纳全部房款，出卖人应于
2020年8月30日前将商铺验收合格交付使用，并在交付使用后360日内，将办理权属登
记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不得擅自改变商铺的建筑主体结构、承重结构和用途。签订合同当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了340万元，嘉美公司向杨伟鹏
开具了销售不动产统一发票，但发票原件由嘉美公司持有。签订合同第二日，双方对案涉
商铺进行了备案登记，并由房产管理局出具了商品房备案证明。
2020年4月9日，杨伟鹏以嘉美公司为被告向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认商品房买卖合同有效;2.嘉美公司交付案涉商铺，并支付违约
金372300元(计算到2020年9月1日);3.嘉美公司承担本案诉讼费用。
二审法院另查明：杨伟鹏支付的340万元，系依嘉美公司指示汇入严欣等5名嘉美公
司债权人的账户。2020年6月28日至12月28日，嘉美公司分9次向杨伟鹏汇款总计
61.1万元。
最高人民法院再审查明：2020年2月至5月，嘉美公司分别与严欣等5人签订三份借款合同，借款金额共计340万元，利率2.3%，并就案涉商铺以销售方式办理了备案登记。嘉美公司与杨伟鹏签订合同当日将严欣等5人的备案登记撤销，并于次日将杨伟鹏作为购
房者登记备案。嘉美公司已于2020年1月8日将销售不动产统一发票原件在税务机关缴销。
【审判】广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理认为，商品房买卖合同、销售不
动产统一发票以及商品房备案证明均系直接证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。
嘉美公司虽辩称系借贷关系，商品房买卖合同系对借贷的担保，但未能提供借款合同这一
直接证据，商品房买卖合同的内容及办理商品房备案登记手续，亦不具有担保的意思，故
此辩称欠缺事实和法律依据。鉴于双方之间系商品房买卖关系，商品房买卖合同合法有效，杨伟鹏要求嘉美公司依约交付案涉53间商铺的诉讼请求，应予支持。因杨伟鹏未提供证
据证明曾向嘉美公司主张过权利，且其地址不明致嘉美公司无法送达交房通知书，故对其
要求嘉美公司给付违约金的诉讼请求，不予支持。
广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审判委员会讨论决定，作出(2020)来民一初字
第6号民事判决书：一、杨伟鹏与嘉美公司签订的商品房买卖合同有效;二、嘉美公司应
于本判决生效之日起10日内，将案涉53间商铺交付给杨伟鹏;三、驳回杨伟鹏的其他诉
讼请求。
嘉美公司不服一审判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。