32%
建筑覆盖率
不详
停车位
1283 个
周边配套
公交
内部配套
幼儿园，商业
建筑 住宅类型
100 米高层，11 栋塔楼
住宅套数
3647 户
住宅套型及面积 B 类户型 1997 套，占 54.8%；C 类户型 1650 套，占 45.2%
注：此处 A、B、C、D 类均为本文表 2 所列户型。
3.2.2 规划及建筑设计 松坪村经济适用房三期住宅区位于深圳市南山区，规划建设分为东西两区，东区以 60 ㎡户型为主，西区以 50 ㎡户型为主，目前已全部竣工。 松坪村三期东西区均采用围合式周边布局，形成中央公共花园，效果较好。但公共花园 上未能有效布置老幼活动设施，较为可惜。 松坪村三期建有两层地下车库，车位达到 0.35 个/户，成本较高，停车位闲置率高，空 间浪费严重（图 6）。
为成功的例子。但外廊式布局难免导致走道空间过长，缺乏空间识别性。（图 5）
3.2 松坪村三期
3.2.1 基本概况
表 9 松坪村三期概况
概况 项目位置
南山区松坪山宝深公路南
项目性质
经济适用房
建设时间
2012 年 12 月竣工
规划 占地面积（万㎡） 4.73
建筑面积（万㎡） 27.28
容积率
5.12
绿化率
11 万户
户籍低收入住房困难人群 8 万户
预测“十二五”期间
无自有住房高级人才
新增 1.4 万户，共 4.2 万户
无自有住房中初级人才
新增 12.6 万户，共 23.6 万户
根据第六次人口普查数据，深圳市全市截止到 2010 年底，全市总人口为 1322 万人，其 中户籍常住人口为 249 万人，非户籍常住人口为 787 万人。深圳市户籍人口比例仅占 19%。
0
0
137 0.6%
0
0
0
0
0
0
137 0.008%
图 2 “十一五”计划所建保障房分布图
由图表所示，在“十一五”计划所建保障性用房中，经济适用房刚开始所占比重最高， 之后逐渐下调。总体而言，公租房所占比重最高，经济适用房次之，廉租房最少。从现在的 角度看来看来，应该是 2012 年广东省调整住房保障政策，暂停新建经适房，将其供应对象 纳入公租房范围内的先兆。
浅谈深圳保障房建设现状
【摘要】简述深圳保障房相关概念及需求与供给状况，分别以龙悦居、松坪村三期及梅 山苑二期三个保障房项目为例浅谈深圳保障房目前规划及建筑设计上得一些问题。
【关键词】深圳保障房，规划，建筑
1 深圳保障房相关概念 1.1 定义 本文所指深圳保障房，是指深圳政府投资建设、通过其它途径筹集或给予特殊的政策优 惠，由社会力量开发，以限定的标准和价格，向符合条件的保障人群出租或者出售的房屋， 其中含盖了廉租房、公共租赁房、经济适用房、安居型商品房。
图 6 松坪村三期地下车库
图 7 松坪村三期朝北户型空置率高
东西区共 11 栋塔楼均为一梯十户，平面近似蝶式布局。然而据笔者实地调研所见，西
区朝南户型（包括东南、西南向）已基本住满，朝北户型（包括东北、西北）却呈现十室九
空的奇特形象（图 7）。据悉，住户拒收朝北户型保障房的主要原因是：①户型面积小，建
2.2 深圳保障房供给状况 2.2.1 “十一五”期间
表 4 “十一五”期间保障性住房完成情况
年份
2006 2007 2008 2009 2010 合计
已安排筹集建设总套数
套数
比例
13707
8.1%
21735
12.9%
54544
32.3%
29032
17.2%
50000
29.5%
169018 100.0%
表 2 按户型分类
户型 建筑面积 居住空间数量
适用范围
A 类户型 35 ㎡
一个或两个
①面向低收入家庭的廉租房和经济适用房
②安居房和面向人才的公租房
B 类户型 50 ㎡
三个
①面向低收入家庭的廉租房和经济适用房
②安居房和面向人才的公租房
C 类户型 65 ㎡
三个，可改造为四个 安居房和面向人才的公租房
D 类户型 80 ㎡
容积率
4.0
2.5
3.5
绿化率
35%
建筑覆盖率
30%
34%
不详
停车位
不详
周边配套
地铁、公交、客运
内部配套
商业、幼儿园、社区健康中心
建 住宅类型
100m 高层
60m 高层
100m 高层
筑 住宅户数
729
1600
4002
住宅户型及面积 D 类 729 套
A 类 800 套 A 类 2308 套
B 类 800 套 B 类 1590 套
1.2 类型
类型 廉租房 公租房 经济适用房 安居型商品房
表 1 按经营方式及面向人群分类
供给性质
面向人群（同时满足条件）
租赁
①本市户籍；②社会救助对象；③无自有住房
租赁
①本市户籍；②中低收入家庭或单身居民；③无自有住房
购买
①本市户籍；②中低收入家庭或单身居民；③无自有住房
购买
①本市户籍；②政府认定的人才；③无自有住房
经济适用住房 13707 100.0% 11019 50.7% 18164 33.3% 5962 20.5% 15300 30.6% 64152 38.0%
类型
公共租赁住房
0
0
10579 48.7%
36380 66.7%
23070 79.5%
34700 69.4%
104729 62.0%
单位：套
廉租房
3.3.2 规划及建筑设计 梅山苑二期公租房位于福田区下梅林梅山街西侧，西、南两面与生态保护山体相邻，环 境优美，周边配套设施完善，生活条件便利。 然而离住区步行五分钟距离内仅有一条公交线路可供出行使用，且最后班次是 20：30， 交通线路未免过少。根据《深圳市保障性住房建设标准（试行）》，保障房住区区域公交线网 密度不宜低于 4 公里/平方公里，住区区域人均公交车辆拥有率不宜小于 14 标车/万人。梅 山苑二期在这方面仍有待改善。 整体建筑布局按日照间距排布，绿地组团分散布置，由于周边是生态保护林，并不显得 局促。但仔细分辨，住区内公共绿地其实被地面停车蚕食严重（图 8），不利于居民日常活 动交流。
单位：平方公里 年供应总量
1.26 0.69 0.69 0.77 0.69 4.1
总体而言，“十二五”期间深圳保障房计划建设总量比“十一五”期间计划建设总量超 出 42%，比 2005 年之前过去三十年保障房累计建设总量还要多。
由以上两个图表可知，“十二五”期间，安居型保障性住房所占保障性住房比重比“十 一五”期间所占比重有大幅度提升。政府加大对人才住房保障的力度，吸引更多初中高级人 才来深发展的意图十分明显。然而对面向低收入人群、尤其是非户籍中低收入的住房保障的 关注依然没有太大改善。
项目性质
公租房
建设时间
2007 年 12 月开工，已竣工
规划 占地面积（万㎡） 2.51
建筑面积（万㎡） 10.19
容积率
3.2
建筑
绿化率 建筑覆盖率 停车位 周边配套 内部配套 住宅类型 住宅套数 住宅套型及面积
不详 不详 620 公交，商业，中小学，餐饮，银行，药店，娱乐 幼儿园，警务室，社区委员会 6 栋 28 层高层，1 栋 13 层综合楼组成 1565 42.22-45 ㎡一房一厅有 1096 户，50-60.96 ㎡有 469 户。
2.2.2 “十二五”期间
表 5 “十二五”期间新增安排筹集建设保障性住房时序指引表
（不包含“十一五”已安排项目）
年度
安居型商品房
（含经济适用住房）
套数
建筑面积
公共租赁住房
（含廉租住房）
套数
建筑面积
年度合计
套数
建筑面积
（万套） （万平方米） （万套） （万平方米） （万套） （万平方米）
2011 4.1
图 4 龙悦居总体规划分区图
图 5 龙悦居三期点板结合布局
其中一、四期均采用按日照间距进行排布，普遍缺乏组团层次，形式较单一。二、三期
采用围合式布局，外部空间向心感较强，层次较丰富（图 4）。整个小区规划配套设施较为
完善，但遗憾的是，目前大部分住户迁入已有数月，配套设施建设仍未跟上，进度较为滞后。
建筑平面上，三期采用的是点板结合布局，充分利用面宽及端头空间，减少公摊，是较
表 6 “十二五”期间保障性住房用地供应指引
安居型商品房用地面积
（含经济适用住房用地）
及其所占比例
0.93
73.8%
0.56
81.2%
0.58
84.1%
0.59
76.6%
0.44
63.8%
3.1
75.6%
公共租赁住房用地面积 及其所占比例
0.33 0.13 0.11 0.18 0.25
1
26.2% 18.8% 15.9% 23.4% 36.2% 24.4%
流动人口
非户籍常住人口
户籍常住人口
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
单位：万人
图 1 深圳市人口结构图
根据 2011 年深圳市保障性住房保障人群数量研究，户籍人口住房自有率为 76%，非户 籍人口住房自有率只有不到 30%。而深圳市保障房主要面对户籍人口，对非户籍人口的住 房保障尚显不足。
筑实用率较低；②朝向不佳，采光系数较低。
在此，我们应当Βιβλιοθήκη 意到不同供给性质的保障房住户对房屋各项系数指标的要求亦有所不