成都商务公寓发展现状分析文章参考时间：2003 年10 月文章来源：成都房地产信息中心《成都房地产市场报告》咨询热线：86279538 文/阿房一、历史背景商务公寓是由早期的商住综合楼发展演化而来，早期的商住综合楼如太升、天祥、泰华、万和苑等电梯住宅项目，由于较好的地段优势，对当时来说较为高档的物业管理服务，宽敞的大厅，不仅吸引了许多人的居家选择，也使许多企业进驻作为办公场所存，但随着时间的推移，商住混合的缺陷，使“商”家觉得进出与提着菜篮子的住户挤在一个电梯里有点跌份，“住”家觉得整天有陌生人在楼里进进出出，缺乏安全感。

商住综合楼逐渐受到了市场的冷遇，一度出现较高的空置率。

二、发展现状早期的商住综合楼代表了一个时代已经过去了，随着入世等利好因素的到来，新一代更具人性化的商务公寓出现了，尤其是较有档次的酒店式商务公寓倍受投资买家的青睐。

商务公寓具有居住式公寓的舒适性、方便性，同时兼具写字楼良好的安防系统、智能化配置。

充分满足业主的办公需求，其次也为他们创造优美环境，提供休闲空间，它是开发者全方位服务理念的产物。

与写字楼相比，商务公寓更趋于人性化，有更低的价位、更多的使用功能；与商住两用楼相比，商务公寓又更强调产品品质、商务用途、商务设施和商务氛围。

在硬件上并不低于写字楼的档次，同时又消灭了商住混杂的形式，并采取与住宅相同的灵活方便的按揭形式。

春熙路商圈内，在建和拟建项目大多定位为楼下商场、楼上小套型住宅或写字间结构。

春禧大厦、世都大厦都有商场和高档商务公寓，底层商场价格达到了3—4 万元／平方米，商务公寓价格在3500元一7000元/平方米。

由于政府对春熙路商圈的改造涉及了很多旧城改造地块,许多沿街商家不得不另寻经营场所，春熙大厦一亮相，还未正式发售就预订出90%A上的商铺，60—80平方米的商务公寓更为中小投资者所追捧，据透露，春熙大厦商务公寓60%被投资者和炒家所购买。

商务公寓拓展了成都市房地产开发新理念，也迎来了房地产市场新时代。

1、商务公寓区域分布市中心-府河沿线、人南延线、成都国际会展中心区域、跳伞塔等区域是目前成都市商务公寓最集中的地带，这些区域都是商业繁华，企业云集的地方，交通方便。

因此更能催生商务公寓的出现，因此目前成都市商务公寓90%以上都分布在这四个区域内。

通过市场调查发现，市中心-府河沿线、人南延线、成都国际会展中心区域及其他区域所拥有的商务公寓比例约是：85 % 10 % 5 %市中心市中心区（市中心-府河沿线）是成都市的政治、经济、金融、科技、文化中心，是国务院确定的“商贸繁华区”，辖区内驻有省人大、省政府、省政协及众多省、市新闻媒体机构，春熙路、盐市口汇集了太平洋等一大批商贸企业，集聚了成千上万的中、小商家和店铺，五星级酒店如锦江宾馆、喜来登大酒店及冠城广场等豪华商务楼，众多旅行社、航空、列车售票中心等云集，是成都市最繁SOHO、 华、最重要的区域，是其它区域所不能望其项背。

市中心商务公寓代表楼盘有：皇城公寓、 王府井商务公寓、春熙大厦、时代 100、成都国际大厦、丽阳天下二期等，还有即将上市的大地•城市脉搏、正兴堂百货大厦、世纪太升以及外销商务公寓冠城广场二期等。

高收入人群城南是新兴的商务区，也是众多商家必争之地。

跳伞塔、科华北路云集着众电脑商家。

家乐福、 广发证券等进驻大世界，给整个城南商业带来新的契机。

城南在发展房地产业中以住宅业为主，开发了锦绣花园、芳草地、丽都花园、中华园、锦官新 城等大批明星楼盘，改善居住环境的同时还优化了投资环境，已被国家批准为西南住宅科举产业发 展基地。

目前，在旧城改造、商业房产开发方面，武侯区的发展空间巨大，政府将出台有力的政策 支持，以建成大型的“城南商务区” 。

城南副中心规划中的科技商务办公区，位于三环路以南地区与 创新大道的两侧，包括商务办公、商住、特色商业街、金融贸易中心等主要功能组团，以混合开发 的方式，形成最具科技与金融活力、商务办公最现代化的区域。

城南商务公寓代表楼盘有：大世界 商业广场、盘谷花园、华西大厦、时代数码大厦、华西美庐、科华之星等。

国际会展中心根据《成都国际会议展览中心商务区城市设计方案》 ，将建成现代城市片区中心，分成会展、商 务、居住三大功能区。

国际会展中心未来商务区主出入口北临二环路，会展区主出入口南临金沙路。

建设商业步行街和立体交通枢纽，全面提升成都国际会展中心片区的档次，打造成成都会展、商务 的黄金口岸。

但成都国际会展中心建成时间短，商气不足。

但这一区域的商务环境、交通环境、硬 件设施正逐渐形成并不断完善。

且具体代表楼盘如下：李林酒店商务公寓、懋园国际商住城、人和 逸景。

2、户型面积逐渐减小，户型设计不断创新今年以来，随着价格相对较低、居住环境较好的二、三环内的许多高档住宅的推出以及郊县千 亩大盘的大举进入，对市区内的高档电梯公寓造成极大的冲击。

商务公寓的户型也呈现逐渐变小的 趋势，市区内许多新开发的楼盘开始走小户型路线，小户型也成为今年楼市的亮点。

豪华型商务公寓主力户型为 120-200 平方米。

早期的商务公寓的客户定位于成都市的高收入人 群，主力户型都在120 平方米以上的跃式和跃复式，代表楼盘有盘谷花园、成都国际公寓、锦江时代花园等。

迷你型商务公寓主力户型为40-90 平方米，市中心的许多项目追逐这一市场热点，如世纪太升、大地•城市脉搏等，主力户型都在40-80平方米。

也有不少前期规划设计为大户型的楼盘更改设计方案，改做小户型。

如时代100 将原来150-180 平方米的临河豪宅该做成为时尚小户型；聚高房地产开发公司将浆洗街“秀水”系列——秀水华府改做小户型商务公寓，项目名称也随之更名为“城市阳光” 。

同时，户型设计不断创新。

新一代的商务公寓大多以高层框架结构为主，内部空间可任意组合。

从传统的平层、错层、跃层户型发展到现在的时尚跃复式户型，户型功能进一步扩大，不仅仅满足居住的要求，而且还具备写字楼的功能。

如成都国际公寓的时尚精典小户型： 4.6 米的大开间，层高的3.3 美，完全按照国际酒店标准设计，享酒店服务，居住、办公两相宜。

国栋国际广场全框架剪力墙结构，房间墙体位置可随意更换，住户可根据自身情况任意组合，在办公之余又可享受高品质的休闲生活。

3、价格根据市场调查，目前成都市商务公寓平均价格主要为每平方米3000-4500 元，这一价位是买家所接受的，如春熙大厦商务公寓4500元的均价，仍然达到95%的销售率。

虽然相对普通电梯公寓，这一价格水平偏高，但对纯写字楼项目却有绝对的价格优势。

商务公寓灵活的小面积办公空间以及较写字楼低很多的价位吸引了不少尚处于创业阶段的小企业。

这类物业由于是以住宅立项，在土地出让金、市政费用上都较写字楼有诸多减少，因此在价格上要比周边写字楼低很多。

另外，购买者30年的按揭，缓解了买家的资 60%购按住宅公寓办贷款，其灵活的付款方式吸引了众多的买家。

提供八成 金压力，为这类物业的走俏奠定了基础。

写字间的租金已足够按揭一套同样面积的商务公寓，而且 还拥有产权，对大多数小型企业愿意选择后者。

即使租赁商务公寓，租金也比同区域写字楼便宜。

商务公寓的均价比较4、客户定位趋向多元化高收入人群包括私营业主、企业高层管理者、外企百领等，他们大多工作量大、业务繁忙、时间紧迫，生 活和工作节奏快。

而商务公寓交通便利、购物方便、信息集中正是他们的理想场所。

位于核心商务 区的许多技术和智力密集型公司总是超时间超负荷地运转，将个人生活与公司运转彻底分离的愿望 很难实现。

皇城公寓 80%勺住户属于这类群体。

都市白领包括：高级白领、IT 人士、媒体记者以及外资企业员工等等，他们工作压力大，又经常加班， 他们不愿意将宝贵的时间浪费在路上。

对于大多数都市白领说，城郊的高档社区、另隍项目应该属 于有钱又有闲的购房群体，居住在市中心才是比较合适的选择。

时代100已经售出的单位中 买者都属于这一群体。

朝阳期成长型企业近几年来，居家办公一体化正被一些人推崇为时尚，新经济下的新型公司为商务公寓的存在及 兴起奠定了基础。

由4500于成都目前大多数新经济催生的公司如律师事务所、旅行社、软件公司、科技发展公司、广告公司、影视制作公司、设计制作公司等等，规模都较小，处于创业阶段，他们希望能在市中心发展，但财力有限，租购高档写字楼对于他们来说不太现实，一是最小面积单元偏大，二是价格不菲。

而“商务公寓”恰好解决了成长型中小公司的难题，因此多数退而求其次——在办公区及商业区内选择商务公寓作为办公场所。

价格能够被大多企业接受，空间可大可小，设施齐全，充满人文气息，且又不失公司档次，正是这些原因使它受到欢迎。

皇城公寓有许多小型企业或租或买，居家办公都非常方便。

国嘉华庭70%都被企业所购买作为办公场所，其后期尾盘的客户定位也转向小型企业和单位。

另据资料显示，在5 到6 年间，成都市成长型小企业将是写字楼的需求主体，以他们为销售对象的商务公寓形成热销理所当然。

个人投资者银行利率再次下调，股票市场风险深不可测，个人投资者的资金急需寻找新的投资方向，房地产保值增值特点为他们提供了新的机遇。

将购买的物业出租，以租养房；或者在升值的时候抛出，可以赚取大笔受益。

投资住宅风险低，但收益也低；投资商铺和写字楼存在客源（租户）不稳定，价格浮动较大等风险，但收益可观；而商务公寓可商可住，且有机会获得更大的收益。

所以那些小户型商务公寓如春熙大厦约70%被个人投资者所购买。

5、推广手段地段牌地段是几乎所有的商务公寓的宣传重点。

作为商务公寓，地段是其首要的衡量指标。

首先其地段必须近邻商务中心区域，其次是可达性，优良的交通条件。

拥有良好的商务氛围、完善的配套设施和娱乐休闲场所等，吸引众多买家的眼球。

如春熙大厦“盛世金口岸，绚丽新生活”、世都大厦“成都CBD区域”等等不一而足。

配套牌建筑硬件环境，包括一系列的硬件指标，比如楼层的净高，楼层平面的灵活性，空调的档次与标准，电梯的运行效率与等候时间等等。

当然还有配套完备的程度，如充足的车位、银行、邮政、安防系统、商务中心、多功能会议厅、展示厅等。

国栋国际广场宣传买点就是“与众不同的楼盘品质”：中空钢化玻璃大楼外墙、进口电梯、中央空调、到室内装修配置，无一不是高档次的硬件配套设施。

概念牌HOME-OFFICE OPEN-OFFICE CBD概念。

HOME-OFFICE OPEN-OFFICE既可以理解为以先进信息手段为前提的个人“在家上班” ，更可以理解为办公功能与一定的生活功能合二为一的公司经营策略。

据调查，2005年美国将有6000 万人“在家办公” ，约占人口总数的五分之一。

成都人“在家办公” 的数目也呈逐年上升趋势，入驻王府井商务公寓HOME-OFFIC的公司中这类公司占了30 %的比重，长富花园OPEN-OFFICE商务公寓也同样针对这类公司。