2016年商业地产运营管理
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筹备篇:信息化管控
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实现管理目标(品牌库、租赁系统)
序号 1 2 3 管控要点 租赁文件审批 租赁合同上午条件审批 租赁决策指标核算 说明 管理流程,记录总指标,测算数据,为后续招商政策执行书审批提 供依据 依据铺位租金分解指标审批租赁合同商务条件 招商完成后,符合项目实际租金相对于租赁决策指标的完成情况
级别
3
阶段
设计
业务事项
车库动线编写及设计 施工图评审
开始时 间
周 期
完成 时间
完成标准
发起部门
接收部门
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5、商家信息移交与导向标识设计对接
级别 3 3 2 阶段 设计 设计 设计 业务事项 主力店及次主力店导向 标识信息移交 导向标识施工图及材料 室内步行街导向标识信 息移交 开始时 间 周 期 完成 时间 完成标准 名称、性 质 发起部门 接收部门
专业店
品牌店 娱乐 影城 KTV 健身 儿童娱乐 电玩城
1
70 1 1 1 1 1
3500
30000 6000 3 2 2 2
餐饮
酒楼
餐饮
1
40 10 131
2500
20000 2000 106000
2
19 2 100
体验 合计
筹备篇:商业定位-业态规划
影城、KTV、电玩、健身、冰场、球馆、迪吧、清吧等 茶餐厅、粤菜、海鲜、江浙菜、本帮菜、川湘菜、创意融合菜、 各地特色、火锅、烧烤、日式料理、日式寿司、韩式料理、铁 板烧、西式正餐、西式快餐、中式快餐、咖啡、水吧、冰激凌、 面包甜点、餐吧等
科技生活 休闲淘玩 社交服务
休闲娱乐 时尚餐厅 地方风味 快速西餐 西饼甜点 东南亚风味 西餐酒吧
• 体验业态
筹备篇:商业定位-业态规划
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二、业态组合
1、业态选择(商业功能定位、商品级次定位) 2、业态配比(适用性、高坪效、互补性)《业态配比示意表》 业态 零售 品类 综合超市 综合百货 快时尚 数量 1 1 2 面积(平米) 10000 20000 2500 面积配比(%) 9 19 2
• • • • • (一)市场调研成果分析 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据; 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容; 商业环境分析成果决定租赁优惠政策。 (二)租金指标测算
1、项目指标测算法
2、市场比较法
3、商家反馈法
根据项目资金投入 ,比照行业平均投 资回报,测算总租 金收益。(长远参 考价值)
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三、商业筹备与工程进度配合 1、商家技术条件落实 2、达到商家经常条件 3、提供商家施工条件 4、商家装修及验收
筹备篇:商业筹备计划管控-筹备计划管控
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一、构成及特点 1、管控节点:将商业管理公司在综合体项目计划中负责的节点与其 内部工作节点进行汇编。 2、模板设置:按照执行单位和部门的所属关系,编制“区域公司所 属店”和“总部直属店”两个版本。 3、责任模块:工作节点责任部门按照总部、区域公司和地方公司进 行划分。 4、阶段模块:按照商业管理公司的工作性质划分,设置了拓展、人 力、招商、营运、物管、工程、财务、行政8个类别。 5、级别设置:从综合体项目计划中提炼的工作节点仍沿用1-3级别。
政策
城市发展规划
商业项目的规划与定位必须以城市规划的大背景为前提,并随着城市规 划的发展变化而做出调整
城市经济体量
公国了解和分析项目所处城市或区域的生产总值可以判断发展水平 分析其在全国范围的排名,从而衡量当地的消费能力 进一步分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度
城市产业结构
产业结构往往决定了当地消费的活跃度,尤其是第三产业的占比,反应 当地商业繁荣程度
筹备篇:商业定位-市场调研
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二、城市商业环境
分为商业宏观环境和商业产业环境。 对城市商业环境调研重点:商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。
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三、城市消费环境(消费水平、消费结构、消费习惯) 四、项目区域环境
筹备篇:商业定位-项目定位
筹备篇:商业定位-业态规划
筹备篇:商业定位-业态规划
商业地产
商业地产
目
录
一
筹备篇
二
开业篇
三
运营篇
商业地产
筹备篇
筹备篇:商业定位
筹备篇:商业定位-市场调研
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一、城市概况(表1-1 市场调研之城市概况细分)
核心指标 城市体量 类别 城市面积 人口总数 现有商业体量 宏观经济政策 金融政策 土地政策 人口政策 产业发展政策 城市道路规划 交通规划 土地使用规划 人口未来规划 城市生产总值 社会消费品零售总额 人均可支配收入 城乡居民储蓄存款额 恩格尔系数 三产比例 作用 从城市的体量及在全国城市的排名和增幅情况,可以判断城市的发展速 度,及未来商业的发展趋势。 项目所在城市、区域的政策直接关系到商业未来发展到额走势和方向
筹备篇:招商推广
(一)项目卖点提炼 1、项目优势分析:品牌优势、产品优势、经营优势、区域优势、自身优势 2、主题提炼,参照优势分析以及产品卖点,结合当地传统文化与城市特色,对新项目进 行主题把握。 3、文案策划
(二)道具包装 1、招商手册 2、APP推介书 3、案场包装,统一视觉、服装、引导说辞 4、海报、宣传片、广告片。
商家技术条件的对接与落实
二、设计功能评审 对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示 、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能 评审,满足商业定位和商业使用的需求。
三、公共物业条件落实 对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯 系统、消防系统等进行全程跟踪,发现缺陷 并整改,提升品质,降低能耗。
一、商家技术条件特点 二、商家技术条件对接
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部门分享-万达丛书商业地产运营管理
商业地产运营管理
二〇一六年九月 运营管理部
商业地产
三、品牌落位
1、落位原则:符合定位、遵循品类规划、可执行、适销 2、落位方法:标杆优先、高租优先、间隔落位、规模适度
筹备篇:招商团队组建
• 一、专业招商人员
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二、资源储备 1、储备商家资源, 做好准备 2、掌握商家结构, 制定策略
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• • 三、合同管理
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(一)租赁合同的分类:格式合同、标准合同、 非标准合同 (二)租赁合同的编写与修订,每年修订一次 (三)租赁合同签署
(四)推广方式 1、商业年会:总体定位、高端论坛、 颁奖盛典、品牌合作洽谈会 2、招商大会:氛围包装、商家邀约、 项目推介、商务沟通、品牌签约
(三)推广节奏 1、招商预热期,开业前12个月,进行为期2个月的招商预热。媒体调研、资源信息库。 2、招商启动期,开业前6-10个月,氛围布置、宣传资料准备、品牌宣传。 3、招商强势期,开业前4-6个月,招商大会的举办及招商成果的发布。 4、招商收官期,开业前3个月,客户答谢、新媒体营销等。
二、品类规划(唯一性、丰富性、关联性、针对性)
业态 零售 业种 主力店 次主力店 品类 百货、电气、大型食品零售店、超市、快时尚集合店、运动集 合店、家居、书城、儿童零售集合店等
服装 体验
娱乐 餐饮
女装、时尚男装、品牌集合店、牛仔等 珠宝钟表、个人护理、时尚配饰、潮流精品、时尚家居、运动、 数码电子、专业美护、礼品、文教等
筹备篇:招商实施与管控-租赁决策文件制定
一、租赁决策文件内容
序号 项目 开业时间 合计项目面积(平米) 项目总租金指标(万元) 项目总租金单价 (元/年/平米)
上表为《开业项目租金测算表》 区域 楼层 业态 计租面积 主力 店 次主 力店 室内 步行 街 年租金指标(万元) 主力 店 次主 力店 室内 步行 街 租金单价(元/年/平米) 主力 店 次主 力店 室内 步行 街
楼 层
6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
娱乐楼
百货楼
万达百货
影城
万达百货 万达百货
KTV+餐饮 电玩城+儿 童体验业态 零售专业店 大型综合超市
万达百货+餐饮 万达百货+女性体验业态 万达百货+零售专业店
筹备篇:房产条件控制
公共物业条件控制 一、规划方案评审 从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施 工图设计阶段,逐步深入、明确,最终达到 指导施工,满足商业使用功能。
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四、计划管控 1、业态规划及铺位划分,开业前 230天完成业态分布图、施工图技术 条件及移交工作 2、品牌落位,开业前170天完成 3、意向签署,项目开业前150天完 成并收取意向金,以保证业态规划 的品质和目标品牌的最终落位 4、合同签署,需3个月时间,保证 在开业前90天完成 5、平面布置与装修设计,开业前90 天完成,确保装修周期及消防等相 关验收的报审工作
通过调研,取得3个 可比项目的租金水 平,测算出租金指 标。
对于单个租赁区域或 步行街业态品类,有 针对性地对2个以上 目标商家开展洽谈摸 底,分析不同商家的 营业额及租金承受水 平,结合项目本身特 点预估租金指标。
筹备篇:品牌落位
一、定位深化
1、项目解读:对项目反复研究,做精确定位分析 2、消费构成:主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等 3、商业资源:是否能力够支撑定位。
上表为《开业项目分业态租金测算表》
序号
项目
开业时 间
物业管理费(万元)
总额 主力店 次主力 店 室内步 行街
免租期政策(月)
主力店 室内步 行街
步行街品牌库引进 比例(%)