商业区营销策划方
案
东一时区
(SOMO工场)
裙楼
营销策划案
九州盛世广告
目录
前言 (3)
第一部分市场分析篇 (4)
一、人民路(东区)商业市场概况
二、本项目周边商区分析
三、人民路(东区)主题商场分析
第二部分项目定位篇 (15)
一、项目分析与评价
二、商业功能定位
三、项目经营模式定位
四、目标客户定位
第三部分价格定位篇 (34)
第四部分营销策略篇 (37)
一、总体营销思路
二、营销主题
三、营销路线
四、价格竞争策略
五、促销策略
六、广告宣传策略
第一部分市场分析篇
人民路东区商业市场概况
(一)人民路商业市场历史回顾
由于历史原因,朝阳商圈早期的商业服务网点分布很散乱,只有解放路东与朝阳路为IT商贸中心地段,而且大都规模较小,经营项目和品种单一,档次也较低。

合峰、国储是当时较具规模的连锁商场。

这样的局面持续了三四年,区内商业没有形成其它业态的大型商圈。

直到3C和百脑汇的开业,才算是结束了东区商业竞争单薄、商业经营面狭窄的局面。

(二)东区(人民路)商业市场现状
1、市中心区东移工程启动,火星大道(万家丽)不断引起外区域
置业群体的注意。

芙蓉、雨花区政府的迁移,使得东区房地产市场空前火爆,由此促使与之配套的商业服务设施的兴起,于是短短几年,东区全面兴起商业配套。

东区商圈凭借同远大、马王堆的价格优势及广阔市场前景吸引了众多中小投资客户,至此,”交通→住宅→消费→商场(商铺)→人流→交通”这样一个良性循环体系初步形成。

2、现阶段东区商业物业主要集中分布在人民路中和万家丽大道北
段。

这些商业设施规模较大,建筑层数以二到四层为主。

政府的政策支持和区内的远景规划,给了投资者以绝正确信心,使得东区当前平均租售率达72%。

近几年兴起的商场、超市档次都不低,上河的带动更加促使商业的价值升值。

而且当前区内及周边区域在售及即将发售的多家项目临街裙楼都将引进或已引进超市和大型商业。

众多商业物业的涌现,虽促使该片区商业竞争趋于白热化,但同时使市场形成了多元化商业格局,使得东区终于有了自己的商业圈,东区人终于有了自己的购物天地。

3、当前,东区商业旺区主要有四个:
(1)马王堆商业区:
主要是建材产品;
(2)高桥区:
主要是食品批发市场等;
(3)朝阳商业区:
长沙重点的IT市场;
(4)人民路东延线商业区:
主要服务社区消费。

4、从另一角度分析,东区商业圈可分为两大部分:传统市场群商业
区及新兴起的社区商业区。

传统市场群商业区以马王堆为中心向周围伸展,并在不断地改。