联东U谷：产业园区招商模式研究_图文 .pptx
产业园区招商模式
第一部分；产业地产的理解与探索 第二部分；产业分析与产业定位 第三部分：产业地产招商方法 第四部分：招商组织及配套机制
联东地产的定位、目标
中国产业园区专业运营商
专注于产业园区的开发与运营，从2002年起，历载9年产 业园区摸索，逐步成为国内产业地产领域的领先者。
产业地产特点
投资大、投资周期长、利润低；安全稳定，持续盈利能力强； 产品个性化强,服务要求高; 对区域与位置、周边环境（产业环境）依赖程度高； 对开发投资与运营的能力要求高
开发主体类型
地产开发型：富力、合生、世贸 实业开发型：海尔、TCL、联想、华强 政府主导型：天津泰达、上海张江高科、北京经开 科技院校型：清华科技园、北大科技园、人大文化创意园 产业投资型：张江高科、北京经开 区域运营型：华夏地产、五矿产业园 产业运营型：联东、天安模式
十二五”期间多个省（区、市）将“战略性新兴产业作为经济增长的新 动力,多个千亿元产业园区呼之欲出：
重庆：规划了国内最大笔记本电脑基地和国内最大离岸数据开发和处理中心 两大基地，产值目标分别定为6500亿元和1500亿元； 湖南：“十二五”期间省内新兴产业力争培育6个销售收入过千亿亿元的园 区。 老东北工业基地——黑龙江在“十二五”期间规划建立哈大齐工业走廊建设 区 北京：仅亦庄就有移动互联产业园、数字电视产业园等多个千亿产业园项 目……
百万平米产业综合体 聚拥全球的名企之家
项目坐落于北京金桥科技产业基地内，项目占地1000亩，规划建筑面 积100万平方米，总投资80亿元，其中建设投资40亿元，拉动投资40亿元， 是聚合独栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体的国际化产业综 合体。
科技研发园
总体格局清晰合理，强调“一心、 两轴、多点”的空间概念。以不 同功能产品分区为基础，形成围 合、半围合的组团布局。
园区内街整体黄昏鸟瞰图
内部街景夜景效果图
天津联东U谷.总部大观 ——天津首席总部综合体
项目毗邻天津市政府和沃斯论坛，位于“双城双港、相向拓展”的桥 头堡，项目占地700亩，规划建面110万平米，总投资110亿元，其中： 建设投资65亿元、拉动投资 45亿元，定位为聚合总部办公、研发创意和 商务配套为一体的天津首席总部综合体。
项目位于沈阳沈北新区蒲河新城核心位置，占地2300亩，规划建 筑面积230万平方米，总投资130亿，其中：建设投资80亿元、拉动 投资50亿元，集制造、研发、办公、商贸物流、营销展示于一体的产 业综合体，将成为东北亚首席的高端综合产业园区。
产业园区招商模式
第”为设计理念。 通过大量的植物配置、小品雕塑、 自然坡地等景观元素，提供“舒 适、美观、自然”的办公环境。
天津联东U谷.北方耀谷 ——天津首席产业综合体
项目签约于2010年12月20日，位于天津北辰区，地处京津产业走廊 上，扼守产业进津的北部咽喉位置。
项目占地1900亩，规划建筑面积250万平方米，项目总投资150亿元， 其中建设投资90亿元，拉动投资60亿元； 2011年3月19日首期项目开
产业地产操作注意事项
两个方法论 阶段论：经济运行阶段、区域发展阶段、产业发展 阶段、企业发展阶段、公司发展阶段；
位置论：位置决定产业、产业决定客户、客户决定 产品、产品聚集客户；
位置、产品、配套、政策，决定客户
产业地产趋势与机遇
发展趋势： 中国制造——中国创造——中国服务 产业升级与转型中物业结构 调整与需求变化 产业方向上是战略新兴产业和现代服务业的快速崛起、传统制造业 的国内转移与全球转移； 专业化园区、特色服务模式、产业投资模式、综合性区域运营和新 城建设模式是未来企业运作的主要模式； 投资商、开发商、运营商、服务商 “四商合一”与专业细分
上海金山联东U谷 ——产业综合体的新作品
项目位于上海金山区，地处上海与浙江一体化衔接咽喉位置，项目占地 1700亩，建筑面积200万平米，总投资120亿元，其中建设投资70亿元，拉 动投资50亿元，是集总部办公、研发中试、高端制造和展示商务为一体的上 海首席产业综合体。
沈阳联东U谷 ——产业综合体的新作品
尊重发展阶段规律
细分维度
企业经营特点、商业模式 类型：资本型、劳动密集型 、技术型、品牌型、生产代工型 支付能力：盈利能力、融资能力 租售阶段：首次租赁、改扩租的二次租赁、首次置业、首改、再改 功能变化：厂办一起、生产与办公分开、生产与总部分开、专业分工与区
域分工 购买 特点：关注品牌、正规、专业、价格、服务、功能。。。 购买决策点：老板喜好、市场集中、供应链驱动、劳动力、科技力量、员
号 12.品牌需求；主题、品牌城市品牌与园区品牌、区域位置等
产业定位与策划
先选行业，确定目标市场，找准客户，再定产品
产品的五大范畴：土地、规划和建筑产品、政策、服务和主题 机会型向战略型开发运营转变
如何选行业； 区域资源对比分析 政府支持鼓励行业 公司能力及战略 社会资源整合能力
依托行业资源与行业发展趋势，整合社会资源 文化产业、电子商务、总部经济、能源、新材料、地理信息、移动互联
、智能电网产业园、
如何确定目标市场
细分市场 城市产业结构和空间结构、政策决定需求和市场容量 土地供应量和结构决定供应 细分维度 不同经济周期下的区域发展阶段：工业化初步阶段、快速发展阶段、成熟
阶段（2.5产业）、第三产业快速发展阶段（传统服务业）、三产结构调整 期、三产成熟期（现代服务业，以金融业、文化产业等为主） 行业周期；新细分行业、成长期、快速发展期、成熟期、衰退期 企业规模 年产值及税收 企业人员 企业性质：民营、国企、合资、外资等 企业价值观与文化 企业司龄及管理阶段；企业周期；创业孵化期、成长初期、高速成长期扩 张（区域扩张、产品扩张、投资扩张、目标客户群扩展）；成熟阶段、衰 退与死亡；
产业地产操作误区
重地产，不重产业
产业地产操作误区
重产品形式，不重实用功能
产业地产操作误区
重招商，不重服务
三个平台： 生产/工 作、生活、 公共服务 平台；
注重营造产业环境，提升园区软实力，提 供优质、全面的服务
物业 服务
提供园区统一的绿化、安全、卫生、 设备维护等基础服务，营造良好的园 区环境
项目位于嘉定区汽车城核心区，毗邻国际F1赛场，占地351亩，规划 建筑面积约47万平方米，总投资40亿元，其中：建设投资25亿元、拉 动投资 15亿，是以汽车产业为主题，集总部办公、创新研发设计、产 品展示和商业配套服务为一体的主题总部综合体！
北京联东U谷.金桥产业园 ——产业综合体的经典作品
低成本：租金、劳动力、交通、配套成本、 交易、安全高效
客户来源
产业转移或产业升级带动产业结构改变，进而带来产业空间 的改变，产生产业地产的需求 区域产业转移：国际产业转移或发达地区向欠发达的地区转移 ，欠发达区域进军发达区域； 产业升级：新增生产线、结构调整、扩展等
具体空间来源形式：
村镇民房或集体建设用地工业大院； 私搭乱建的违章房屋或地下室等； 正规产业园区 二手园区、企业多余厂房 产业调整空余写字楼；结构调整 写字楼：贸易型、品牌型、研发型等向生产型转 商业或写字楼：功能改变 其它空间：孵化楼、各高校科研所
园区主入口效果
上海联东U谷·奉贤未来生态科技城 ——产业综合体的新作品
项目位于上海奉贤区，占地750亩，建筑面积75万平米，总投资45 亿元，其中建设投资25亿元，拉动投资20亿元.项目以现代服务业为支 撑、以绿色经济为目标、以生态绿色为特色，集高层办公、独栋办公、 研发中试、高端制造园、配套设施为一体的国际化科技园区。
工分布区域
联东U谷客户定位：快速发展阶段的高利润、高成长性中小企业 天安数码城：中小型科技行业成长性企业 恒生科技园：中小型成长性科技企业 运盛实业：无明确行业导向，面向中小型成长性企业

客户需求原点
追求高效率与低成本
高效率：品牌、正规、专业、配套 成熟、公 共平台、政府政务、信息成本、融资成本 、
产业地产盈利模式
产业性物业开发租售收益 服务性收入 产业投资回报 园区公共设施或服务平台建设收入， 配套的住宅和商业开发收益 区域改造提升或一级开发收益， 税收奖励与政府产业补贴
产业地产运营核心
房地产和产业双重属性：地产是形式，产业是内容
四大核心： 产业分析与定位能力：产业规划、商业模式，产业趋势 的判断与引领，无锡PE聚集区、重庆三峡户外产业园、餐 饮企业中心厨房； 园区规划产品设计能力：企业管理精细度与空间尺度； 产业招商及产业资源整合能力：产业资源发掘、引导、 造势、聚合； 产业服务及社会资源整合能力：
上海联东U谷·浦东国际空港城
地块紧邻浦东国际机场、迪斯尼，占地440多亩，规划建筑面积约44万平 方米，总投资45亿元，其中：建设投资25亿元、拉动投资 20亿，是以国 际空港为依托，集临空高端物流、高端制造、研发办公、服务外包、展示 培训、配套服务功能为一体的临空产业国际总部基地 ！
上海联东U谷·嘉定汽车城总部港
积极把握区域 经济和产业发展方 向
以北京、天津项 目确立环渤海区域 的领先地位
以上海项目开启 长三角的战略布局
以沈阳项目开启 东北工业基地的战 略布局
积极向华中、华 南、西南等经济区 域布局
联东U谷 联动中国
无锡联东U谷 —总部综合体新典范
位于无锡市中心北塘区，紧邻无锡高铁站，项目占地800亩，规划建筑 面积约130万平方米，总投资130亿元，其中：建设投资80亿元、拉动投 资 50亿，是集总部办公、科技研发、商务生活配套于一体的总部综合体！
增值 服务
打造手续代办、政策扶持、人力资源、 统采统购四个增值平台
与国内外资深认证、外贸、咨询、法 律、会计、设计、广告、信息、物流、 金融、教育培训、租赁、会展等专业 化机构形成良好的合作关系，形成发 展联盟优化产业发展环境。