基本案情]
原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。
被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。
第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。
第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。
第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。
原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。
益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。
[裁判要旨]
杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：
一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。
二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。
三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。
五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997
年7月1日起至2000年1月31日止）。
六、驳回益乐村的其他诉讼请求。
七、驳回益爱公司的反诉请求。
一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。
大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。
文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，
付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。
浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：
一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。
二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。
三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。
四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。
五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。
六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。
[法理评析]
本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。
房屋租赁合同纠纷如何处理 房屋租赁市场的比例在房地产交易当中整体是不断的攀升的，庞大的承租群体是给房屋租赁带来了勃勃的生机，由此引发的房屋租赁合同纠纷案例也应该引起大家的高度关注的，其实我们在日常的生活当中如果对房屋租赁合同产生了纠纷以后可以选择的处理方法一般都是协商，如果真的没办法协商的话，最终还能够走民事诉讼的程序维权。 房屋租赁市场的比例在房地产交易当中整体是不断的攀升的，庞大的承租群体是给房屋租赁带来了勃勃的生机，由此引发的房屋租赁合同纠纷案例也应该引起大家的高度关注的，其实我们在日常的生活当中如果对房屋租赁合同产生了纠纷以后可以 选择的处理方法一般都是协商，如果真的没办法协商的话，最终还能够走民事诉讼的程序维权。 一、房屋租赁合同纠纷如何处理? 首先民事法律纠纷一般以协商为主，协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决
协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。 (1) 申请仲裁解决问题 仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。 反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。 (2)民事诉讼解决问题 若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责
编号：_________________ 房屋租赁合同的优先承租权 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》(XX)第四十二条：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒*司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒*司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒*司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，向被告提出
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答 京高法发﹝2013﹞462号 一、房屋租赁合同的效力 1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。 2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。 租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 5、集体土地租赁合同的效力如何认定？ 当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。 二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？ 实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法
个人房屋租赁合同范本2018 亲爱的朋友，您好，时光飞逝，又到了我们见面的时候，在外打拼多年的您一定少不了房屋上面的合同程序吧，以下是为您整理的“个人房屋租赁合同范本”，欢迎大家阅读，仅供大家参考，希望对您的生活有所帮助。 个人房屋租赁合同范本（一） 房屋租赁合同 出租方（甲方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX 承租方（乙方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于XX市XX街道XX小区X号楼XXXX号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自XX年XX月XX日至XX 年XX月XX日，计X个月。
二、本房屋月租金为人民币XX元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。 三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。 四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。 五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前XX 个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后X天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。 六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前XX个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金元。 七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成
时，提请由当地人民法院仲裁。 八、本合同连一式X份，甲、乙双方各执X份，自双方签字之日起生效。 甲方： 乙方： 年月日 个人房屋租赁合同范本（二） 甲方： 乙方： 经甲乙双方协商，乙方租甲方门面房x间，位于xxx，达成协议如下：
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房屋租赁合同纠纷处理办法摘要 《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规 《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是： 1 、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。 2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。 3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。 三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 (一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。 (二)合同解除时有关问题的实体处 1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同： (1)承租人欠租超过合同约定期限; (2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上; (3)承租人未经出租人同意擅自转租的; (4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： ①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;
租房合同案例分析 【案例1】： 出租人将房屋出租给承租人租赁合同约定房屋交付给承租人之前承租人需支付5万元履约保证金履约保证金条款约定“承租人因自身原因未经出租人同意擅自解除合同的承租人的保证金及利息不予返还”后出租人因第三人的原因未能交付房屋承租人要求出租人双倍返还履约保证金承租人主张是否具有法律依据? 分析：本案中履约保证金条款未明确约定履约保证金具备定金性质合同本身也没有约定在甲方违约时要双倍返还履约保证金因此承租人只能根据违约责任条款请求出租人承担违约责任如违约条款没有约定或约定不明则承租人需要举证证明因出租人未履行交付房屋义务造成的承租人损失 【案例2】： 出租人将房屋出租给承租人租赁合同约定“当承租人未按合同规定缴纳水电费、物业费未经出租人同意进行转租以及承租人出现毁坏租赁房屋、破坏房屋结构等情形时出租人有权没收承租人缴纳的履约保证金”后承租人因经营不善连续三个月未能缴纳房屋租金问出租人能否直接没收履约保证金? 【分析】：根据合同约定出租人可以没收承租人履约保证金的情形中并未包括承租人拖欠房屋租金的情形如承租人拖欠的租金少于履约保证金额度出租人在缺乏合同约定的情形下直接没收承租人履约保证金不符合担保法规定因此建议履约保证金条款中明确担保
的范围(租金、水电费、租赁物修缮维护费用、物业管理费以及因可能侵害第三人利益而存在的赔偿保证金等)并明确履约保证金的抵扣方式(如抵扣金额为承租方欠付的相应款项)同时还应明确抵扣的程序和通知方式 【案例3】： 履约保证金条款的设计：承租人应在本合同签定后工作日内向出租人支付履约保证金万元人民币支付履约保证金前工作日出租人应提供合法收据否则承租人有权顺延履约保证金支付时间除本合同另有约定外履约保证金在本合同终止(提前终止、解除或届满)时承租人可用履约保证金抵付临近合同终止日相应月份的租金直至数额为零履约保证金抵付租金时出租人应提供合法房屋租赁发票当承租人同时拖欠物业费、水电费、房租费以及迟延支付租金的违约金时承租人同意出租人用履约保证金进行抵扣但应首先抵扣拖欠的房租费用租房合同中关于履约保证金条款的适用问题： 1、履约保证金(常见的称呼如押金、订金、留置金、保证金等)是担保承租人按租赁合同履约的单方担保如果在租赁合同中有诸如“乙方因自身原因未经甲方同意擅自解除合同的乙方的保证金及利息不予返还”等特别约定此处约定的保证金实际上是一种履约保证金 2、履约保证金属于金钱质押在签订合同或履约保证金条款时成立当正式交付给出租人时生效一般情形下履约保证金以补偿功能为主惩罚功能为辅即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题但也有法院判决承认履约保证金的惩罚功能
合同管理典型经济纠纷案例 目录 案例1 授权管理是合同管理的重要环节 (1) 案例2 加强印章管理，规避法律风险 (3) 案例3 合同变更要注意完善细节 (6) 案例4 加强合同履行过程中的往来函件管理 (8) 案例5 利用约定管辖条款，保护企业合法权益 (10) 案例6 分包合同中约定的管理费会被法院以非法所得收缴 (13) 案例7 强化分包结算管理，减少分包合同争议 (16) 案例8 分包工作内容发生变更，尤其是分包工作内容减少时，要及时办理分包结算 (19) 案例9 分包领料人离职，分包结算起争议 (22) 案例10 加强对分包单位农民工工资的管控 (24) 案例11 禁止擅自为分包商提供担保 (26) 案例12 设备租赁合同管理要闭合 (28) 案例13 加强材料买卖合同管理，完备合同条款 (30)
案例14 加强材料买卖中间结算控制，降低合同风险..32 案例15 妥善处理协助执行案件 (34) 案例16 抓住诉讼时效做文章 (36) 案例17 胜诉案件应及时申请强制执行 (38) 案例18 出具欠条、证明材料和接受调查取证应谨慎..41 案例19 注意文明施工，防止出现侵权行为 (43) 案例20 业主不能依审计决定擅自扣减承包商工程款..45 案例21 加强保险合同管理 (50) 案例22 从严控制整体分包项目，加强过程管控 (53)
案例1 授权管理是合同管理的重要环节 一、案情简介 2003年4月，A公司项目经理部与B公司签订了加工定作合同，约定B公司为该项目经理部加工橡胶制品若干，合同中特别约定：“货款必须按合同所约定的账号结算，否则造成经济损失，全部由定作方（即A公司项目经理部）承担。”合同履行中，A公司项目经理部按指定账户向B公司支付了货款10万元。2003年6月，A公司项目部在B公司的合同经办人C没有出具书面收款授权的情况下，以现金方式向C支付了15万元。不久，C从B公司辞职。B公司拒绝承认收到业务员C的15万货款，由此引发诉讼。 二、处理结果 法院终审认定，合同约定货款必须向B公司指定帐户支付，B公司未授权业务员C收款，C收款属于个人行为，因此判决A公司败诉，A公司向B公司支付货款15万元、违约金和利息。 三、管理建议 本案例反映了授权管理方面存在的问题。加强授权管理
深圳市房屋租赁合同纠纷案 座落于深圳市罗湖区文锦中路的朝花大厦原业主是深圳市朝花实业进展公司（以下简称朝花公司）。1997年3月10日同年3月11日11月21日，朝花公司与深圳进展银行龙华支行先后签订四份借款合同，共向该银行借款人民币 600万元（借款期限为10个月和12个月）、美金10万元（借款期限为10个月）。同时朝花公司以其自有的朝花大厦南座作为上述借款之抵押物，与该银行签订了《贷款抵押担保合同》，并办理了抵押登记手续。1998年9月2日, 朝花公司与本案原告签订《房屋租赁合同》，将已设立抵押的朝花大厦南座一楼545平方米 房屋出租给原告作商场使用，出租期限为8年8个月。即自1998年9月6日至2007年4月 30日止。租金为每平方米130元人民币，月租金总额为人民币 70850元。该合同中，双方还就租金交纳方式、定金等事宜作出相关约定。同年9月8日，双方办理了该合同的见证及租赁 登记手续，在随后履行该租赁合同过程中，双方无异议。后因朝花公司未及时归还前述借款 ， 银行诉至深圳市罗湖区人民法院，罗湖区法院于1999年3月就此分不作出民事判决，判令朝花 公司归还借款本金及利息，若不能还清则拍卖已办理抵押登记之房产。由于朝花公司未履行上述生效判决书确定的还款义务，罗湖区法院又作出裁定，确认差不多公开拍卖上述房产，本 案被告以6847600元人民币竞买成交，裁定将原朝花公司所有的朝花大厦南座第一层房产之所有权转移给被告所有。同年9月18日，被告致函原告，称由于原告与朝花公司签订的租赁合同已失效，被告预备将经拍卖所得的朝花大厦一层进行消防整改及维修后收回自用，要求原告于2000年10月6日前搬离，原告辞允诉至法院，要求被告履行房屋租赁合同。 【审判］ 经审理认为，原告与朝花公司所签房屋租赁合同是依法成立的合同，反映了双方真实意思表示，应确认为有效。一般情况下，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不阻碍租赁合同的效力。但我国法律对已设定抵押的财产再行出租的情形有专门规定，即抵押人将已抵押的财产 出租，其抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，朝花公司为借款先将涉案房 产向银行抵押，后将该房产出租给原告使用，依照上述有关法律规定，在银行实现抵押权后，原告与朝花公司所签租赁合同对作为受让人的本案被告便不具有约束力，故原告要求被告履行原租赁合同的理由不能成立，其诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于适用 &It;中华人民共和国担保法若干咨询题的解释》第六十六条第一款之规定，判决驳回原告深圳市都都文具有限公司的诉讼请求。 【评析］ 本案首先要明确的是，在抵押权设定以后，抵押物能否出租咨询题。其一，依照物权法的一般原理，同一物上不得并存两个或者两个以上的所有权，但能够存在两个或者两个以上的物权 ， 只要这些物权之间并不发生冲突和矛盾，则数个物权的设定是有效的。其二，抵押权只是就抵 押物的变价有优先受偿的权利，抵押期间由于不动产抵押并不转移占有，抵押人将某项不动产设定抵押以后，仍对该物享有所有权，只要租赁期限不超过债务的清偿期，抵押人能够将该物出租。如此在抵押权人实现抵押权时，租赁关系先已终止，抵押权与租赁权不发生冲突，可不能阻碍抵押权人的优先受偿。其三，由于抵押物仍由抵押人占有，假如抵押人不愿对抵押物使用 收益，又不能将该物出租或借给他人使用，则不能充分发挥物的使用价值，又不利于提高物的利用效率。另我国《担保法》也未禁止抵押人将抵押物出租，因此抵押物应能够出租。 其次要明确关于抵押权实现后，原租赁合同对受让人是否有效的咨询题（专指租赁期限长于债务期的情形）。若租赁期限长于债务期，一旦债务履行期届满而债务人无力还债，抵押权
编号：TQC/K603 个人房屋租赁合同范例完 整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
个人房屋租赁合同范例完整版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 出租方(甲方)：xxx，男/女，xxxx年 xx月xx日出生，身份证号码xxxxxxxx 承租方(乙方)：xxx，男/女，xxxx年 xx月xx日出生，身份证号码xxxxxxxx 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如 下协议： 一、甲方将位于xx市xx街道xx小区 x号楼xxxx号的房屋出租给乙方居住使 用，租赁期限自xx年xx月xx日至xx年 xx月xx日，计x个月。 二、本房屋月租金为人民币xx元，按
房屋租赁合同纠纷处理办法 摘要 《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规 《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是： 1 、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。 2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。 3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。 三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 (一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。 (二)合同解除时有关问题的实体处 1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同： (1)承租人欠租超过合同约定期限; (2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上; (3)承租人未经出租人同意擅自转租的; (4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： ①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的; ②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;
房屋租赁合同的优先承租权 优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》(XX) 第四十二条：“ 租赁期限届满，-在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。” 但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登
记手续。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先租赁权”，确认被告与第三人的合同无效。 案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至XX年5月31日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》，约定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。 这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的“优先租赁权”的效力如何，有没有排除第三人的法律效力? 对于房屋租赁合同中约定的“优先租赁权”条款的效力问题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的“优先租赁权”的规定，该约定不应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人和第三人均应产生拘束力。第三种意见认为，约定合法有效，但效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。
合同法案例分析 分析：合同是双方约定权利义务的协议，条款的约定应该经双方协商一致，包括合同签订了以后的变更，必须是双方协商一致的才可以变更，否则，单方面的变更就是违约行为。按法律规定合同应有的内容是：标的物、数量、质量、价款、检验标准和方法、结算方式、履行期限、履行地点、履行方式、包装方式、违约责任。 在这个案例中可以看出有几个合同必备条款的约定和履行中存在问题： 一、质量条款，虽然有质量条款，但是实际并没有具体就产品的质量要求作约定。尤其是在惠州公司要变更为双重搪瓷，双方并没有就双重搪瓷的质量要求作约定。 二、验收；没有约定验货的时间，也没有约定验货后的质量异议期，另外对验货人的约定，货物卖给惠州公司却约定由国外客户验收，对己方不利。 三、包装；产品的包装的约定是笼统的 四、违约责任：出货后，如客户因质量问题提出索赔全部由卖方负责，货物是卖给惠州公司，番禺厂本应对惠州公司负责，但违约责任中确约定对惠州公司的国外客户负责，明显对己不利。 首先讲一下质量条款。 1、明确的质量标准：有详细说明要求《合同法》第153条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。” 因此，关于质量的要求更多的是卖方的责任，而对于买方而言，对质量的约定和索要质量说明是保护本身权益的必要手段。《合同法》第154条：“当事人对标的物的质量要求没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用本法第62条第1项的规定。”（即依照合同和法律规定都不能确定标的物的质量要求时，则按照国家标准、行业标准执行，没有的，则按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。）
房屋解除租赁合同纠纷案例 案例：沈××诉路××房屋解除租赁合同纠纷案例 2006年，被告路××与原告沈××签订私房租赁合同一份，约定由沈××将自有的一套位于本市北新泾的私有房屋（面积75平方米，二楼）出租给路××一家居住，租期十年，租金为每月1500元。原告居住在该房同一小区的另一套自有房屋中，位于六楼。原告有一个女儿在本市仙霞路有房居住。合同生效后，双方均按约履行合同。2008年10月，原告提出要增加房租，与被告协商未成。 2009年4月，原告沈××向法院提起诉讼称：2008年7月原告在楼下摔伤脚骨，送医院治疗后，因原告年龄较大（70岁），故一直有后遗症，上下楼梯不便，生活上发生严重困难；原告希望能够收回位于二楼的租赁房屋自住，以解决生活上的不便。故原告认为，本案租赁合同由于客观上的原因，已经不具备继续履行的条件；另外由于原告要继续履行合同的话，必须付出身体健康权为代价，合同继续履行对原告不公平，合同目的不能实现，因此提出要求解除与被告之间的租赁合同。被告路××辩称，原告要求解除房屋租赁合同没有法律依据。原告虽然脚骨摔伤，但已经经过医院治疗完毕，从病历上看不出需要搬回二楼居住的必要性；而且原告的病与其自身年龄较大也有相当的关系，被告在本案中没有任何主观上的过错。另外，本案的房屋租赁合同中有一条规定，原告要解除租赁合同的必须经过被告同意；且目前原告解除合同的请求不符合法定的解除合同的条件。原告生活上的问题，可以通过请护工、请女儿照料、原告搬到女儿家居住等方式解决，被告对此也愿意补贴原告一部分生活费用。被告已经征得原告同意进行了房屋装修，故不适宜解除合同。因此希望法院驳回原告的诉讼请求。 经审理，法院认为，由于原告出租房屋主要是为获取经济利益，继续履行并不影响原告的权益和合同的目的；原告的身体状况问题可以通过其他途径予以解决；租赁合同并非由于客观原因无法继续履行，本案中也不存在严重违约的情况。法院判决不予支持原告的诉讼请求。通过本案，我们可以看出，合同签订后双方必须全面履行合同规定的义务。本案中原告要求解除租赁合同，既没有法律上规定的解除条件，也不符合租赁合同中的相关约定，故其诉请法院不予支持。不能仅仅以合同事实上不适宜履行，就随便要求解除合同。
YOUR LOGO 个人房屋租赁合同范例范本正式 版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
个人房屋租赁合同范例范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 出租方（甲方）xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，身份证号码xxxxxxxx 承租方（乙方）xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，身份证号码xxxxxxxx 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于xx市xx街道xx小区x号楼xxxx号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，计x个月。 二、本房屋月租金为人民币xx元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初x日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。 三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。 四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。 五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前xx个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后x天内答复。如同意继续租
房屋租赁合同的优先承租权 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，心得体会向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的优先租赁权，确认被告与第三人的合同无效。 案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至XX年5月31日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》，约定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。
这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的优先租赁权的效力如何，有没有排除第三人的法律效力? 对于房屋租赁合同中约定的优先租赁权条款的效力问题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的优先租赁权的规定，该约定不应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人和第三人均应产生拘束力。热门思想汇报第三种意见认为，约定合法有效，但效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。 笔者同意第三种意见。我国合同法第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同的实质，是当事人的一致的意思表示。是否订立合同、与谁订立合同、订立什么合同、怎么订立合同以及合同的变更和解除等等，都由当事人的意思来决定，这就是所谓意思自治和契约自由。根据这种自由，只要不违反国家强制性法律规定、不损害社会公共利益，当事人依其真实意思所达成的合意就为合法有效，应受法律保护。因此，在租赁合同关系中，优先承租权虽然没有法律的强制规定，但当事人完全可以在合同中约定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。然而，合同权利不同于法定权利。法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定，其权利的效力仅
判例司法实践中法院对无效房屋租赁合同的裁判态度（以民商事审判标兵深圳中院为例） 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证 的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在面对一些具体的情形是如何依据该规定认定合同无效，致合同无效后的责任分担比例等，我们以民商事审判的标兵深圳中院为例，整理了深圳中院2015年的房屋租赁案件裁判文书，从中选出七个具有代表性的裁判结论。一、取得建设工程规划许可证的房屋擅自改变房屋用途的，房屋租赁合同有效【案号】（2014）深中法房终字第1912号【案情概述】2013年8月30日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，乙方租赁甲方的位于深圳市XX广场XX层的铺位并已实际经营。2013年11月25日，由江苏省某星消防工程有限公司深圳分公司出具的《工程施工联系单》，载明承租人承租的物业根据消防要求，达不到消防验收条件。后深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发出《市规划国土委第二直属管理局关于确认XX广场XX层相关情况的复函》如下：一、XX广场某XX层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500平方米，
涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。二、经查，2002年11月核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未在我局办理过XX层改变使用性质的施工图修改。【法院观点】深圳中院认为：涉案房屋是否改变使用性质、出租人对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》第二条中规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。如果上述问题属实，承租人可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理，至于上述相关问题是否导致承租方产生损失等民事纠纷问题，当事人可另循法律途径解决。二、出租仅取得了《村民非商品住宅施工通知书》的住宅，房屋租赁合同无效 【案号】（2015）深中法房终字第523号【案情概述】2008年9月1日，深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室向江某某出具了一份《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，准予住宅施工。后该住宅由谢某某（江某某的儿媳）出租给某某公司使用。【法院观点】原审法院认为：涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的《龙岗区某
编号：FW-20213145 甲 方：______________________________ 乙 方：______________________________ 日 期：_________年________月_______日 个人房屋租赁合同范本简单版 Parties hereto may revise or supplement through negotiation matters not mentioned herein.
[标签: titlecontent] 订立合同双方： 出租方：______，以下简称甲方 承租方：______，以下简称乙方 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。 第一条 甲方将自有的坐落在______市______街______巷______号的房屋______栋______间，建筑面积______平方米、使用面积______平方米，类型______，结构等级______，完损等级______，主要装修设备______，出租给乙方作______使用。 第二条 租赁期限 租赁期共______个月，甲方从________年____月____日起将出租房屋交付乙方使用，至________年____月____日收回。 乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋： 1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的; 2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的 ;
3.拖欠租金____个月或空置____月的。 合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。 租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。 第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式 甲乙双方议定月租金______元，由乙方在____月____日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。 甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第____款执行： 1.有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担; 2.甲、乙双方议定。 第四条租赁期间的房屋修缮和装饰 修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。 修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。 甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。 出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第______款办法处理： 1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工;
三、案例分析题(本题10分) 2010年1月，王某与张某签订书面房屋租赁合同，但未办理房屋租赁登记，约定在2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011年3月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010年6月，张某欲以该房屋申请银行抵押贷款，书面告知王某，王某表示不同意。但是，张某在告知银行该租赁关系存在的情况下，仍将该房屋抵押给银行并获得贷款30万元，期限为2010年6月至12月。2011年1月，银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷，故银行要求将该房屋拍卖抵作还款，并要求王某立即搬出。 请回答下列问题： (1)王某与张某之间的租赁合同是否有效?为什么? (2)张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么? (3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么? (4)银行是否有权要求王某搬出，为什么? （1）有效，房屋租赁登记备案不是租赁合同的生效要件。(3分)（2）不能，房屋租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守，除非双方协商一致才可以变更。(2分)（3）不影响，张某将抵押事实告知王某，由王某自己判断是否继续承租，若愿意承租，则受“买卖不破租赁”的规则保护。(3分)（4）无权要求王某搬出，因为抵押人将已出租的财产抵押，原租赁合同继续有效。(2分) 三、案例分析题(本题10分) 2010年6月，某市居民陆某通过金某介绍，与王某签订书面协议，将自己的3间平房卖给王某。金某建议王、陆二人到房管局办理过户手续，但王、陆二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，王某在交付给陆某35万元购房款后，就搬进陆某的3间平房居住。2011年2月，该市房屋征收管理部门通知王某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，王某居住街区平房所在地属于被征收的范围。王某将此事告知路某后，陆某即到房屋征收管理部门，声明王某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了陆某的要求。王某不服，向人民法院提起诉讼。 请问：(1)王某与陆某的房屋买卖协议是否有效?为什么? (2)王某与陆某买卖的3间平房的产权是否转移?为什么? 应该对王某还是陆某给予征收补偿? ] (1)王某与陆某的房屋买卖协议有效。因为该房地产转让合同反映了双方当事人的意志，合同一经依法成立，当事人即直接发生权利义务关系。 (2)王某与陆某买卖的3间平房的产权不发生转移。因为根据《城市房屋产权产籍管理暂时办法》规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。王某与陆某买卖的3间平房的产权未经登记不发生产权转移的效力。 (3)应该对陆某给予征收补偿。因为王某与陆某房屋买卖未经登记，因此房屋产权不发生转移，房屋所有权仍然归陆某享有。在征收法律关系中，被征收人是被征收房屋的所有人，因此，该征收补偿应当向陆某做出。
履行购销合同纠纷案例分析 A地甲公司与B地乙公司签订一份书面购销合同，甲公司向乙公司购买冰箱 200台，每台价格是1500元。 双方约定由乙公司代办托运，甲公司在收到物资后的10日内付款，合同的违约金为合同 价款的10%,同时约定了因合同发生纠纷由合同签订地C地的法院管辖。然而,在合同签订后，乙公司因为资金不足，发生生产困难，没有能够按照合同约定的时刻交付物资。甲公司要求乙公司支付违约金，乙公司拒绝，双方发生争议，甲公司提起诉讼。（第1题1分，2-7题每题1.5分）咨询：1、甲乙双方约定合同的签订地的法院为合同纠纷的管辖法院，该管辖协议是否有效？ 2、假如双方当事人约定 C地为合同的履行地，同时约定合同履行地的法院为合同纠纷的 管辖法院，请咨询如今就本案而言，C地的法院是否因此而取得管辖权？什么缘故？ 3、本案件中，假如双方当事人没有约定管辖协议，那么，甲公司能够向哪个法院提起诉讼？ 4、假如当事人双方在合同中仅仅约定了合同的履行地为C地,并没有约定管辖协议，如今甲公司应当向哪个法院提起诉讼？ 5、假如双方当事人为了平等地爱护双方的利益，在合同中约定因为合同发生纠纷，当事人能够向原告住宅地或者被告住宅地的法院提起诉讼，那么，如今甲公司能够向哪个法院提起诉讼? 6、假如乙公司差不多交付了物资，合同的实际履行地是 D地撚而，甲公司没有能够按时支付价款，双方发生争议，乙公司提起诉讼，如今，乙公司向D地的法院提起了诉讼，甲公司应诉答辩,没有提出异议，如今D地的法院是否因此而享有管辖权？ 7、假如双方当事人在合同中并没有约定合同纠纷的管辖法院，而是在合同发生纠纷后， 才书面约定了合同签订地的法院为合同纠纷的管辖法院，如今的管辖协议是否有效？ 参考答案： 1、该管辖协议有效，因为是在书面合同中约定了合同签订地的法院为合同纠纷管辖法院 ， 不违反专属管辖和级不管辖等特别规定，具备了管辖协议生效的条件。 2、如今C地的法院取得管辖权，因为双方当事人约定 C地的法院为合同纠纷的管辖法院并不违反法律的禁止规定，而且也符合管辖协议的生效条件，因此,C地的法院取得管辖权。 3、假如双方当事人没有约定管辖协议。那么依照民事诉讼法的规定，合同纠纷应当由合同履行地或者被告住宅地的人民法院管辖。然而，依照最高人民法院《民事诉讼法意见》的 规定，因为合同纠纷提起诉讼，假如合同没有实际履行，而且双方当事人的住宅地又都不在合同约定的履行地的，应当由被告住宅地的人民法院管辖。因此，在当事人双方没有约定管辖协议的情况下，因为本案件中的合同没有实际履行，假如当事人双方在合同中没有约定合同履行地或者是合同中约定的合同履行地与原告住宅地和被告住宅地均不同，则原告只能向被告住宅地的人民法院提起诉讼，也就是向B地的人民法院提起诉讼。 4、如今，甲公司应当向被告所在地 D地的人民法院提起诉讼。理由同上题答案。 5、如今双方当事人约定的管辖协议无效，甲公司只能按照法定管辖向被告住宅地或者是 合同履行地的法院提起诉讼。同时,考虑到本案中的合同没有实际履行，因此，如今应当按照上 述第三题的情况处理。因为最高人民法院的《民事诉讼法意见》规定，合同双方当事人选择的协议不明确或者选择了民事诉讼法规定的被告住宅地、合同履行地、合同签订地、原告住