俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷案（2010年11月26日中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2010）民一终字第13 号）裁判摘要根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。
上诉人（原审原告）：俞财新。委托代理人：田岷，北京市惠中律师事务所律师。委托代理人：罗辉勇，福建浩辰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福建华辰房地产有限公司。法定代表人：蔡红，该公司总经理。委托代理人：韩梅，北京市德恒律师事务所律师。委托代理人：韩玮。原审被告：魏传瑞。委托代理人：韩梅，北京市德恒律师事务所律师。委托代理人：王建宁，北京市德恒律师事务所律师。上诉人俞财新与上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）、原审被告魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2009年10月27日作出（2009）闽民初字第8 号民事判决。俞财新、华辰公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010 年4月19日开庭审理了本案。俞财新的委托代理人田岷，华辰公司的委托代理人韩梅、韩玮，魏传瑞的委托代理人韩梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
福建省高级人民法院一审查明：2007年12月10日，甲方华辰公司与乙方俞财新、丙方魏传瑞签订的《商铺认购书》约定，俞财新向华辰公司认购“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面，面积约2378 平方米，每平方米价格72 798 元，总价款17 275．0198 万元。俞财新在
签订本认购书后10 日内支付给华辰公司订金6360 万元：华辰公司应当在收到俞财新订金后30 日内领取《商品房预售许可证》，并与俞财新签订《商品房买卖合同》，同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10 日内在房地
产交易管理部门备案登记。如华辰公司不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》，俞财新即放弃认购，华辰公司必须于收到订金后的第31 日起两个月内将俞财新支付的订金全部返还；逾期返还，其利息按月利率10％计（不足一个月的，按实际天数计算）。华辰公司收到订金后的第31 日起两个月未全部返还订金的，视为逾期返还；逾期三个月未全部返还订金及其利息的，俞财新可采取“以房抵欠款”
的方式实现债权，即将华辰公司尚欠的订金和利息转为购买华辰公司上述项目的房产（具体店面房号由俞财新选定），其店面售价按第一条约定的出售价的30％计价。如在“以房抵欠款”后，华辰公司仍欠俞财新余款，则华辰公司应提供其他地块的店面抵扣其余欠款（仍按售价30％计价），双方签订《商品房买卖合同》。俞财新不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的，则华辰公司应以现金返还和支付。俞财新支付订金6360 万元部分为现金，部分为汇款等。魏传瑞对华辰公司的债务承担连带保证责任，保证期间为两年。
上述《商铺认购书》签订后，俞财新或其指令有关单位通过银行账户向华辰公司支付八笔共计4900万元，具体为：2007年12月10日支付一笔2000万元，2007年12月11日支付两笔900万元及400万元，2007年12月20日支付两笔800万元及200万元，2007年12月21日支付两笔400 万元及100万元，2008年1月7日支付一笔100万元。在上述八笔银行《付款凭证》的附加信息及用途或用途栏目中，2007年12月20日的800万元凭证的栏目上注明周转金，2007年12月21日的400万元凭证上此栏目为空白，其余六笔凭证的相应栏目均注明借款。相应地，华辰公司出具六张共计4900万元的《收款收据》，具体为：2007年12月10日的一张2000 万元，2007年12月11日的一张1300万元，2007年12月21日的三张分别是1000万元、400万元及100万元计1500万元，2008年1月7 日的一张100万元。另华辰公司还分别于2007年12月10日、2007年12 月11日、2007年12月21日向俞财新出具400万元、260万元、300万元计960 万元三张《收款收据》，即华辰公司先后共向俞财新出具九张计5860 万元的《收款收据》，其在该九张《收款收据》的款项内容栏目内均写明“认购君临盛世茶亭一号地块1-3 层店面订金（详见2007年12月10 日协议书）”等内容。华辰公司在上述400 万元、260 万元、300 万元计960万元三张《收款收据》的存根联中，除记载“认购君临盛世茶亭一号地块1-3 层店面订金（详见2007年12月10日协议书）”内容外，还分别注明“回报率部分2％另计”、“回报率部分20％另计”、“ 100+1000+400= 1500 万元回报率20％”的内容。
一审法院另查明，华辰公司于2008年6月26日取得讼争商铺的《商品
房预售许可证》。
俞财新向一审法院起诉称，2007 年12 月10 日，其作为乙方与甲方华辰公司、丙方魏传瑞签订《商铺认购书》，约定购买华辰公司开发的房地产项目“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面，面积2378 平方米，每平方米价格72 798 元，总价款17 275．0198 万元。乙方在签订本认购书后10 日内支付给甲方订金6360 万元，甲方应当在收到乙方订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与乙方签订《商品房买卖合同》，同时在签订《商品房买卖合同》后的10 日内在房地产交易管理部门备案登记。如甲方不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》，乙方即放弃认购，甲方必须于收到订金后的第31 日起两个月内将订金全部返还给乙方，逾期返还，甲方应按月利率10％支付乙方本息。甲方收到订金后的第31 日起两个月未全部返还订金的，视为逾期返还，逾期三个月未全部返还订金及其利息的，乙方可采取“以房抵欠款”的方式实现债权，店面售价按本认购书约定的出售价30％计价。乙方不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的，则甲方应以现金返还和支付。丙方对甲方的债务承担连带责任，保证期间为两年，认购书还对乙方付款方式等作了约定。合同签订后，俞财新分期向华辰公司支付购房款5860 万元，华辰公司对此没有异议。在付款期间，俞财新了解到华辰公司无法按期办理《商品房预售许可证》，暂缓支付订金余款500 万元，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十八条的规定，经多次催告，华辰公司以各种理由拒不与俞财新签订《商品房买卖合同》，后将《商铺认购书》项下的商铺转卖他人，其已无履约的可能。综上，华辰公司的行为违反了《合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应当承担违约责任。魏传瑞的行为违反了最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》有关规定，其变更后的诉讼请求为：（一）解除双方签订的《商铺认购书》；（二）华辰公司返还购房订金5860万元；（三）华辰公司以俞财新已付购房订金每月10％的金额支付违约金，自2008 年3 月22 日起计至还清款项之日止，暂计至2009年3月22日止为7032万元（5860万元X 12个月X 10% =7032 万元）；（四）魏传瑞对华辰公司的上述2、3 项债务承担连带保证责任；5、华辰公司、魏