定位诠释
海洋主题百货——把海洋元素融入百货商场，如在商场公共空间摆放 海洋生物的雕塑、艺术饰品；儿童购物区域设置沙滩池、海洋球等
定位诠释
海洋主题百货
Dimension 1
环境主题
Key Word
生态 设计 海洋
以“海洋”为主题，打造一个室内的海洋购物馆
打造以“海洋”为主题的 shoppingmall，重点用水系的流淌搭 建出海洋的场景，甚至在部分区域有 人造沙滩，人们在这里不但看到海洋 的景色，听到大海的声音，甚至呼吸 到海洋的味道
主题购物
家庭消费
项目案名建议: 海洋魔方……
建筑体 ——
本案建筑体简洁，没有过多的建筑语言，却像我们对魔方的 直观印象，外形简单，变化无穷。
内涵丰富——
本案定位为海洋体验生活中心，产品可以包罗万象，种类繁 多，如动漫、玩具、食品、服装、书籍、影院……
集游赏、消费、生活、娱乐于一体的全业态“购物公园”
定位诠释
海洋主题百货
Dimension 2
氛围构建
Key Word
欢乐 梦幻 艺术感
布置的氛围化
店招的氛围化
活动的氛 围化
定位诠释
休闲娱乐——引入星级影院、KTV、电玩、足浴按摩、美容美发等， 让这里成为商丘朋友聚会、商务休闲、家庭小聚的首选之地，成为越 夜越美丽地方！
功能定位
海洋体验
餐饮娱乐
项目商业体量中等，有一定的规模优势；
周边市政、交通配套完善，项目可达性较好。S NhomakorabeaO
项目周边目前多处于拆迁或即将拆迁 ，因此目前商业环境较显凌乱，对未来 商业形象有一定的负面影响；
W T
项目承接专业市场和中心商圈，具有形成 地标商业的先天潜质； 项目地处实验中学学区，教育资源优势明 显，教育消费将为项目提供有效的消费支撑 ； 区域乃至商丘市现有零售商业急需提档升 级，主题性集中商业存在较大机会点，打造 中原特色商业，使商丘消费尽量本地化。
商丘现有商业虽量大但质不高，难以满足消费者日益增长的多样化 的消费需求，体验式的特色、主题商业将应需而生！
消费偏好解析
节假日旅游，最想去哪里旅游？
82%的受访者最想去旅游的城市 是海滨城市！ 中原内陆区域的消费者对海洋充 满了好奇和渴望，他们希望能去 看海、体验海、感受海，这种期 许从小就在内陆消费者的心里埋 下了种子！
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目录
2019/11/25
城市印象 项目理解 消费偏好 项目定位 商业经济测算 销售模式及运营建议
提供商业地产快速发展外部环境
宏观经济——
商业层级低，主题性商业存在空白
——区域市场
定位方向： 海洋主题商业
商业市场——
结构性供需失衡，传统商业过剩， 新入市项目需要寻求差异化！
——消费需求
消费偏好解析——研究目的
◘◘◘◘◘了解消费者对商丘目前的零售商业的认识及看法； ◘◘◘◘◘了解消费者的潜在的商品需求和服务需求； ◘◘◘◘◘调查当地消费者对品牌及商品种类的需求和认知程度； ◘◘◘◘◘了解消费者对本项目的认同度； ◘◘◘◘◘了解消费者对希望业态及商业形式的需求。
消费偏好解析
对商丘现有商业的看法，主要集中在以下三种观点： 一般，档次偏中下，还是以日常传统购物消费为主，体验式消费几乎没有 批发市场比较多，档次不高，集中吃、喝、玩、乐项目很少 比较普通，没有特色的商业项目，希望商丘以后能有以体验式消费为主的特色主题商业
10000元/平方米
文化路
丹尼斯百货 （商业3.5万㎡
，存量）
华坤凯旋名都 商业总建筑面积约2万平方
米，全部自持（存量）
南京路
北海路
在建在售商业 存量商业
本案
神
火
华联世贸
大
（商业3万㎡
道
，存量）
华驰缤纷广场 城市综合体，30万平方米
，未开盘，价格未定
丹尼斯百货 （商业2万㎡
，存量）
“商”字商圈
项目理解——竞争个案中豪硅谷国际广场
项目理解——项目区域商业概况解析
文化路
宜兴路
主要业态：以品牌酒类零售和土特产专卖为主，零星分布珠宝、通讯、图文、休闲 娱乐、美发、超市等业态； 商业建筑形式：以住宅底商的沿街商业为主； 商业租金：2元/平方米/天（按照使用面积计算）； 商铺售价：一层售价9900元/㎡左右。
项目理解——区域商业概况解析
把海洋与商业有效结合，为商丘消费者打造一处满足其所有海洋 愿望的主题乐园！
消费偏好解析
如果商丘凯旋路附近建造一座海洋主题公园，里面有海洋馆、儿童游乐中心、五星 影院等，您会经常去吗？
100%的受访者表示，如果商丘凯旋路建造一座海洋主题公园，她/他会经常去。
消费者对本案的认同度很高，这将为后期项目导入市场铺平道路！
三鼎 ·商丘 项目
商业部分定位及规划 建议
DESIGN PLAN
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目录
2019/11/25
城市印象 项目理解 消费偏好 项目定位 商业经济测算 销售模式及运营建议
宏观经济环境
地处交通枢纽，四通八达的交通带动商业繁荣，2016年高铁的 开通将大幅度提升商丘的城市竞争力； 城镇总人口达到353.6万人，600多亿元的社会消费品总额，意 味着一个广阔的商业前景（2013年）； 商丘房地产市场增长迅猛； （房地产投资连续5年爆发增长，2013年同比增长35.1%） 遍地开花的传统商业，不论是应对电商冲击还是满足消费者体 验式需求均无胜算； 商业总量超过400万平方米，传统商业严重过剩！
渴望海洋主题的集游览、娱乐、购 物、美食于一体的一站式购物公园
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项目定位
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概念定位 产品规划定位
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业态定位
定位依据
商业形式单一，传统商业形式占据绝对主流，难以抵御电商冲击； 专业市场及小商品市场严重过剩，同质化水平严重，结构性供需失衡； 超过400万平方米的商业总量，过度透支消费者对于传统零售商业的需求； 消费者希望商丘有主题性、特色性的商业，能够满足消费者购物、休闲娱乐、亲子 、餐饮等于一体的潜在需求； 消费者对海洋世界的渴望为本案提供了定位方向； 项目地处市中心商圈，必须走差异化路线， 打造集体验型、时间型、家庭型消费于一体的新型主题商业，成就商丘城市客厅！ ——那么，本案从圆梦海洋开始吧！
走海洋主题商业之路
总体概念定位
中原首席海洋体验全生活中心
CENTRAL CHINA CHIEF OCEAN EXPERIENCE LIVING MALL
以“海洋”文化为核心，集海洋世界观赏、海洋主 题百货、星级影院、主题餐饮、休闲娱乐等于一体
的一站式全生活中心
定位诠释
海洋世界观赏——海底世界
海洋水族生物馆、极地馆、热带雨林馆、海洋标本博物馆馆、互动触摸体验馆 、海洋欢乐表演剧场，海洋主题儿童4D电影放映厅等主力游览体验设施。
文化路
宜兴路
商业建筑形式：商铺为1+2形式 主要业态：以五金建材钢管零售及加工为主，有43家，同时配以小吃店、休闲娱 乐、日用百货、美容美发等； 商业租金：0.45-0.55元/平方米/天（按照使用面积计算） ； 商业售价：5600元/平方米
项目理解——经济指标
总用地面积
容积率 建筑密度
在建、在售的商丘其他商业项目，将对 本案未来销售及招商等带来竞争威胁。
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目录
2019/11/25
城市印象 项目理解 消费偏好 项目定位 商业经济测算 销售模式及运营建议
消费偏好解析——研究方法
调查的方式与方法： 为了保证报告结构的完整、数据的准确、结论的准确等，本次消费者调研使用了定性与定量相结合、比较分 析、理论与实践相结合、图表分析等方法。 样本采集区域：商丘火车站商圈、“商”字商圈、项目周边 样本采集方式：街头拦截访问和深度访谈 资料收集与数据汇总： 资料包括原始资料和二手资料
成功案例借鉴——德盈虹悦城
商丘华驰置业有限公司
商业设计公司是美国迈思建 筑设计（深圳）有限公司
30万平方米
项目总占地100余亩，总建筑面积约30万平方米，规划了大型购物中心、城市商业步行街、写字 楼、全能SOHO等，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、文化多功能为一体的大型城市综合体
城市综合体，打造集吃、喝、玩、乐、购为一体的时尚新地标，通过一种全新的商业模式，改变 商丘的商业格局。预计2015年开业
项目概况 项目定位
点评
项目名称 项目地址 总建筑面积 商业建筑面积 商业裙楼分布
中豪硅谷国际广场 民主路中段 站前路南
26万㎡ 约10万平方米
1F-6F
硅谷国际广场是商丘第一个HOPSCA项目，汇集数码IT、商业、公寓、酒店、办公、休闲、停车 为一体的城市商业综合体。各个业态功能既相对独立又相互关联互补，能满足人们在商业上、生 活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性 体，目前商业未开盘。
五种元素，五感体验，创新消费新体验
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是一座家庭型、时间型、游乐型消费的购物公园
悦动的文化气息 欢欣的社交氛围 新潮的体验环境
让所有人都乐在其中欢享时光
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项目定位
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概念定位 产品规划定位
业态定位
成功案例借鉴——德盈虹悦城
德盈虹悦城
南京德盈虹悦城地处应天大街619号，距离新街口 市中心仅4.5公里，紧临地铁一号线中华门站，地 处主城、奥体新城与南部新城交汇的核心地带。 项目总建筑面积约35万平米，其中近11万平米的 综合商业中心—虹悦城，集国际大型超市、时尚 百货、餐饮美食、五星级影城、旱冰溜冰场、儿 童主题商业等多种业态组合于一体，打造南京最 具魅力商业休闲体验之都。