开发与经营补充练习题1.对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。
A.设计寿命B.法定寿命C.经济寿命D.自然寿命2.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了4年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为50年，土地使用权年限为60年，则该项目的经营期为（）年。
A.46B.50C.56D.605.某收益性物业的潜在毛租金收入为40万元，假设在某报告期内的出租率为85%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为3万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A.35.0B.37.0C.40.0D.43.06.甲乙物业2011年10月的价值均为1300万元。
预计2012年10月甲物业的价值为1500万元和1000万元的可能性分别为60%和40%，乙物业的价值为1400万元和1100万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小7.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险8.某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D.区域性失衡9.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值11.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为3600万元，如果市场前景不好，净现值为负的1000万元，经分析市场前景为：好的概率50％；一般的概率30％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元.A.2770B.3380C.3680D.435012.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线13.已知某房地产投资项目的购买投资为8000万元，流动资金为600万元，投资者的权益资本为4000万元，经营期内年平均利润总额为900万元，年平均税后利润为800万元，则项目的资本金利润率为（）。
A.10.0％B.20.0％C.22.5％D.25.0％14.某房地产开发项目的总开发成本为3000万元，竣工后的销售收入为5000万元，销售税金及附加为260万元，应缴纳的土地增值税为400万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。
A.44.67％B.51.29％C.56.67％D.63.6％15.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性16.在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。
A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求17.某城市2012年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为8万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求100㎡／户，则2012年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。
A.1200B.1800C.2100D.1200018.某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。
A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性19.对于同一个房地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（）。
A.Pb<Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb>Pb＇20.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营21.已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为（）A.13.35%B.14.55%C.15.87%D.12.93%22.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次24.建设用地按服务的产业类型分，可分为（）A.农业建设用地和非农业建设用地B.国有建设用地和集体建设用地C.工业建设用地和民用建设用地D.新增建设用地和存量建设用地25.工业建设用地是指（）A.用于农业生产和建设之外的一切工程建设所需占用的土地B.用于进行工业项目或者为其配套的其他工程设施所需使用的土地C.用于解决城乡人民物质生活需要极其配套设施建设所需使用的土地D.文教区用地、公共设施及道路设施用地26.对未按建设用地批准书和出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续（）以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权A.1年B.2年C.3年D.5年27.下列项目管理组织形式中，小型简单项目最好采用的是（）A.职能型B.项目型C.矩阵型D.都一样28.房地产市场是不断变化的，某一时点得出的房地产市场调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。
房地产市场调研的这种特点属于（）A.实践性B.时效性C.实用性D.主观性30.对房地产投资者危害最大的一种风险是（）A.政策风险B.政治风险C.市场供求风险D.资本价值风险31.房地产开发项目招标是（）A.要约B.要约邀请C.承诺D.都差不多32邀请招标的承包商数量最少为（）A.1B.2C.3D.4二、多项选择题1.拍卖的三个基本条件（）A.必须要有二个以上的买主B.要有竞争C.有足够的资金D.标的的同一性2.下列属于房地产促销手段的有( )。
A.广告B.售楼书C.折扣D.业主联谊会E.客户问卷调查3.房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。
A．土地费用 B.“三通一平”费 C.规划设计费D.勘察费E.可行性研究费4.以下（）用地需通过出让方式获得土地使用权。
A.商品房建设B.政府办公楼C.部队营房D.加油站E.商业街5.房地产营销策略包括（）A.价格策略B.文化策略C.渠道策略D.促销策略E.品牌策略6.项目贷款应包括（）A.拆迁费B.建安费C.土地征用D.装修费7.下列用地中，可以通过行政划拨取得建设用地使用权的有（）A.中石油加油站B.公立学校C.区政府办公楼D.超市E.戒毒所8.与其他类型的投资相比下列选项中属于房地产投资特点的有（）A.投资品种的多样性B.投资变现的复杂性C.投资价值的附加性D.投资区域的差异性E.投资收益的确保性9.房地产投资项目外部环境的不确定性来源包括（）A.政府的政策和规定的变化B.市场环境的变化C.通货膨胀和信贷风险D.资金筹措方式与来源E.工程款估算或结算错误10.国有建设用地使用权有偿使用的形式有（）A.出让B.作价入股C.租赁D.划拨E.抵押11.下列土地中，建设用地使用权出让最高年限为50年的是（）A.居住用地B.商业、旅游用地C.教育科技用地D.综合用地E.娱乐用地12.工程建设其他费用包括（）A.土地使用费B.财务费C.与生产经营有关的费用D.预备费E.与项目建设相关的费用13.物业服务企业开展各项活动必须（）A.以服务为宗旨B.以管理为目的C.以经营为手段D.以效益为目的14.《城市房地产开发管理条例》规定，在商品房销售环节推行的“两书制度”是指（）A.《商品住宅保修书》B.《商品住宅质量保险书》C.《商品住宅使用说明书》D.《商品住宅质量保证书》E.《用户须知》15.（）属于收益性物业管理。
A.自住型居住物业管理B.写字楼物业管理C.公共物业管理D.零售商业物业管理E.酒店物业管理16.房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。
A.是项目投资决策的依据B.是编制项目销售方案的依据C.是筹集建设资金的依据D.是编制下一阶段规划设计方案的依据E.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据17.房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供( )。
A.房屋所有权证书B.住宅质量保证书C.住宅使用说明书D.土地使用权证书E.竣工证明三、填空题（每空1分）1.根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让方式有四种，分别是、、和。
2.市场调研是运用科学的方法，有目的、地收集、整理与企业家有关的各种情报、信息和资料，在的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业提供依据的信息管理活动。
3.房地产项目的风险主要体现在投入资金的安全性、的可靠性、的变现性和的复杂性四个方面。
4.商品房开发项目获取土地使用权的主要方式有三种，分别是：、在建项目收购取得和。
5.项目管理中三控是指、、；两管是指、；一协调是指。
6.房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各对建设阶段的、工作程序、和编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。
四、简答题1.什么是国有建设用地使用权的收回，国有建设用地使用权收回的原因有哪些？2.什么是房地产市场营销中的4P理论，4P分别是指什么？3.什么叫前期工程？前期工程具体包括那些工作？4.房地产开发公司设立的基本条件。
5.房地产项目预售的条件。
6.房地产开发程序分为那几个阶段？7.公司注册流程8.房地产开发房地产开发成本构成9.什么是房地产项目管理，其基本职能是什么？10.可行性研究的内容包括哪些？11.房地产开发成本与费用构成包括哪十项？12.房地产市场营销策略有哪些？五、计算题1、2010年9月16日，金城开发公司将拥有土地使用证（登记时间2005.3.16，用途：居住，40亩）的一块土地向竣为开发公司转让，转让价2350万元，登记费收费标准0.25元/㎡，金城开发公司共完成开发投入各项费用800万元，总投资约为3000万元，请问：（1）竣为开发公司取得该块土地的使用年限还剩多少年？总土地费用为多少？（2）金城开发公司可以转让该块土地吗，为什么？（3）如果金城开发公司当时以600万元以出让方式拿下这块土地，那么，金城开发公司应该交纳那些税费，分别是多少？。